서울시, 건설경기 활성화를 위한 제2종일반주거지역내 층수완화 세부기준 마련
서울시는 이미 지난 2006.3.16일 도시계획조례를 개정하여 전국 최초로 평균층수 개념을 도입해 운영해 오고 있으며, 현재 지구단위계획구역과 정비구역에서 아파트를 건축하고자 하는 경우 공공시설부지 제공 등을 통한 공공기여도 및 주변지역의 경관개선 등을 감안하여 제2종일반주거지역(7층이하)에 대해서는 평균 층수 11층까지, 제2종일반주거지역(12층이하)에 대해서는 평균 층수 16층까지 층수를 완화하여 운영하고 있다.
※ 평균층수는 변화있는 스카이라인과 도시경관의 향상을 위해 도입한 개념임
※ 2007년말 기준 서울시 일반주거지역 현황 : 제2종일반주거지역이 46.2%임
서울시가 발표한 금번 「개선안」 에 따르면 현재 구릉지 등 지역특성이 반영되지 않는 층수적용으로 인해 획일적인 조망경관이 형성되는 문제점을 보완하기 위해 현행 제2종일반주거지역의 용도지역 세분(7층, 12층) 사항의 기본틀은 유지하면서 제2종일반주거지역을 구릉지와 평지로 구분하고, 이러한 지역 특성을 반영하여 층수완화 기준을 차등하여 적용할 예정이다.
또한, 경관관리가 필요한 구역은 층수완화를 배제하는 등 단순히 층수상향을 위한 용도지역 (종)상향은 엄격히 제한할 방침이다.
아울러 리모델링이 쉬운 구조로 아파트를 신축하는 경우에는 해당 층수기준의 20%범위내에서평균 층수를 완화하여 무분별한 재건축으로 인한 환경피해 및 자원의 낭비를 방지하고 지속가능한 도시관리가 가능하도록 하였다.
다만, 구릉지 등에서도 구청장 등이 설계경기(특별경관설계 등)를 통하여 건축계획 수립시 설계지침을 작성하여 사전에 위원회의 자문을 받은 경우에 한하여 평균 18층 이하의 범위에서 기준을 따로 정할 수 있도록 하여 신개념의 다양한 디자인의 건축계획이 가능하도록 배려하였다.
※ (종)상향이란 제2종(7층이하) 지역을 제2종(12층이하)로 변경하는 것을 의미함
※ 구릉지란! 해발 40m를 초과하는 지역으로서 경사도 10도(17.6%)이상인 지역을 말함
구릉지 대상지역은 : 57.93㎢(서울시 전체면적(605.3㎢)의 9.57%)
개선안을 구체적으로 살펴보면 구릉지에 과도한 높이의 건축물이 들어섬으로서 주변 경관을 해치는 문제를 최소화하기 위해 구릉지 특성지에 대해서는 시뮬레이션 결과를 바탕으로 2종7층 지역은 최고층수 13층 이하의 범위내에서 평균 층수 10층이하로, 2종12층 지역은 최고층수 18층 이하의 범위내에서 평균 층수 13층이하로하여 과도한 층수 왜곡이 발생하지 않도록 하였으며 층수 상향에 따른 기반시설은 5%이상 부담토록 하였다.
이는 구릉지 특성지에 대해 지형순응형 건축물 유도와 함께 구릉지, 문화재 주변 등 경관관리가 필요한 지역의 층수관리를 강화하여 높이 관리의 효율성을 높이기 위함이다.
기반시설이 양호한 평지에서는 2종7층 지역은 평균 층수 13층이하, 2종12층 지역은 평균 층수 18층이하로 하고 기반시설은 10%이상 부담토록 하여 통경축과 스카이라인을 고려한 다이나믹한 경관형성이 가능하도록 하였다.
이는 평지 특성지에서는 무미건조하고 획일적인 경관을 지양하고, 지역여건에 맞는 타워형, 판상형, 중정형, 테라스형 등 다양한 디자인이 공존하는 주거형태를 유도하여 거주자의 조망권과 공공차원의 경관을 배려하는 내용이 담겨져 있다고 밝혔다.
서울시의 금번 개선안은 구릉지가 많은 서울시 지형특성을 고려한 획기적인 시도로서, 서울시는 그 동안 전문가와 함께 T/F팀을 구성하여 지역 특성별 시뮬레이션을 검토하고, 교수·도시계획전문가·건축가·공무원 등 다양한 전문가 그룹의 자문과 도시·건축공동위원회의 충분한 논의를 거쳐 기준을 마련한 것이다.
서울시의 이번 층수기준에 대한 기대효과는 해당지역의 기반시설 여건과 개발 잠재력을 반영하여 지역특성을 고려한 “주변 환경과의 조화 속에 매력과 개성이 넘치는 경관형성”이 가능할 것이며 관행화된 사업성 위주의 획일적인 높이계획에서 벗어나 하나의 단지내에서도 다양한 형태의 건축물이 어우러짐으로서 주변단지 또는 주변지역과 조화롭고 균형 있는 스카이라인 형성과 휴먼스케일의 가로 경관을 형성하고 통경축과 바람길이 확보되는 등 지속가능한 도시관리에 일조할 수 있을 것으로 기대된다고 밝혔다.
아울러, 금번 평균 층수 상향조정으로 그동안 층수로 인하여 사업이 지연되었던 일부 지역의 사업진행이 빨라지므로서 침체된 건설경기 활성화에 기여할 것으로 보인다.
서울특별시청 개요
한반도의 중심인 서울은 600년 간 대한민국의 수도 역할을 해오고 있다. 그리고 현재 서울은 동북아시아의 허브로서의 역할을 하고 있다. 서울시는 시민들을 공공서비스 리디자인에 참여시킴으로써 서울을 사회적경제의 도시, 혁신이 주도하는 공유 도시로 변화하고자 노력하고 있다.
웹사이트: http://www.seoul.go.kr
연락처
서울특별시청 도시계획국 도시관리과장 진희선 02-6361-3530
