토지이용규제완화로 기업투자·토지거래 활성화 기대

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2009-03-16 13:37

서울--(뉴스와이어)--앞으로는 계획관리지역 내의 공장의 경우 특정 업종에 따른 제한 없이 오염물질 배출기준에 따라 입지가능여부가 결정되고, 계획관리지역 내 기존 공장·창고·연구소에 기반시설이 충분하다고 인정되는 경우 건폐율을 40%에서 50%로 완화하며, 당해 용도지역에 맞지 않는 기존 공장도 오염배출 수준이 동등하거나 낮은 수준으로의 업종변경은 가능하도록 하는 등 기업활동과 관련된 토지이용규제가 대폭 완화되어 기업투자와 생산활동이 더욱 활발해질 것으로 기대됨

국토해양부(장관 : 정종환)는 토지이용규제 개선안을 담은 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령·시행규칙』개정안에 대한 관계 기관과의 협의를 마치고 3월 17일자로 입법예고한다고 밝혔음

개정안의 주요내용은,

□ 기업투자 활성화를 위한 토지이용규제 완화

① 계획관리지역 내 공장의 업종(55종)제한 폐지

현행 계획관리지역에서 소규모·개별 공장(3만㎡미만)은 특정 업종(55종, 참고 2)에 해당할 경우 입지할 수 없도록 하던 것을,

* 대규모·계획입지(3만㎡이상) 시, “지구단위계획”을 통하여 원칙적으로 모든 업종의 공장입지 가능

앞으로는 업종 제한을 폐지하고, 대기·수질오염물질 배출여부 및 위해정도에 따라 입지가능여부를 판단하도록 합리적으로 개선함

* 업종으로 입지를 제한하는 경우 실질적 오염물질 배출여부와 관계 없이 입지가능여부가 결정되므로, 오염물질 무배출 공장까지도 입지가 불가능하게 되는 문제점이 지적
* 동 사안은 국가경쟁력강화위원회(제2차, ’08.4.30 창업절차간소화) 결정사항으로, 1차로 기존 79개 업종 중 23개 업종제한을 폐지(’08.9.29)하고, 2차로 금번에 55종을 전부 폐지하도록 환경부와 협의됨

② 계획관리지역의 기존 공장 등 건폐율 완화(40%→50%)

현행 계획관리지역 내에서 「국토계획법」시행(’03.1) 전에 이미 준공된 공장·창고·연구소의 경우, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반시설이 충분하다고 인정되는 경우에는 기존 부지내 증축에 한하여 건폐율을 50% 내에서 완화할 예정임

③ 자연녹지지역의 기존 연구소의 증축 건폐율 완화

자연녹지지역(건폐율 20%)으로 용도지역 변경 전에 이미 준공되어 있는 기존 연구소의 경우, 기존 부지 내 증축에 한하여 40% 범위 내에서 최초 허가 당시의 건폐율을 적용할 수 있도록 완화하여 기존 연구소의 증설을 가능토록 함

* 계획관리지역(건폐율 40%)에서 연구소가 준공된 후 자연녹지지역으로 용도지역이 변경된 경우, 향후에는 자연녹지지역의 건폐율인 20%이하를 적용받게 되므로 최초 건축허가 시 수준에 맞는 증설이 곤란한 사례 발생
** 자연녹지지역의 기존 공장·창고시설은 기 완화( ’08.9.29 국토계획법시행령 개정)

④ 기존 공장의 업종 변경 특례 신설

적법하게 입지한 기존 공장이 법령·도시계획조례·도시관리계획 등의 변경으로 인하여 현행 용도지역에 입지불가한 건축물이 된 경우, 종전에는 기존의 용도로만 사용가능하고 공장업종변경 및 시설증가를 허용하지 않았으나

* 예를 들어, 관리지역(공장입지가능)이 관리지역 세분화 후 보전관리지역(공장입지 불가)으로 용도지역이 변경(도시관리계획 변경)된 경우, 관리지역일 때 입지한 기존 공장은 종전대로 사용할 수는 있으나 향후 업종변경·시설증가는 제한됨

향후에는 도시계획조례에서 허용시 업종변경 등이 가능하도록 특례를 부여하되, 기존 공장보다 대기·수질오염 배출수준이 동등하거나 낮은 수준*으로의 변경만 가능하도록 함

* 허용수준은「대기환경보전법」및「수질 및 수생태계보전에 관한 법률」에 의한 특정대기·수질유해물질 무배출(폐수무방출시설의 설치시도 인정) 및 오염물질 배출수준이 기존 공장에 비하여 낮은 사업장으로의 변경만 가능토록 함

** 공장은 주택 등 타 건축물과는 달리 업종이 다양(461개)하여 변경가능성이 높고 초기투자비용이 크므로 업종변경에 대한 특례 필요. 다만, 보전목적의 지역에서의 무분별한 업종변경은 곤란하므로 오염수준을 고려한 업종변경 허용기준을 제시하고자 하는 것임

□ 토지거래허가제도 개선

현재는 토지거래허가구역 내에서 상가 또는 오피스텔을 분양받는 경우 면적에 관계없이 반드시 토지거래허가를 받도록 하고 있었으나,

* 현행 토지거래허가구역 내에서 용도지역별로 일정 면적이하의 토지는 허가대상에서 제외(주거지역 180㎡이하 등)하나, 국토계획법시행령 §118③항은 토지의 공유지분이 거래되는 최초거래에 한하여 토지거래허가를 받도록 규정하고 있어 상가·오피스텔 등도 허가대상임. 다만, 아파트의 경우 별도로 토지거래허가대상에서 제외토록 예외를 두고 있음

향후에는 주택과 마찬가지로 상가 또는 오피스텔도 토지거래허가절차 없이 분양받을 수 있도록 하여 거래를 활성화할 계획임

또한 토지거래 허가기준을 일부 완화하여 토지거래허가 시 취득한 근린생활시설 및 다가구주택의 일부에 대해서는 임대를 통한 수익활동을 허용할 예정이며,

* 현재는 토지거래허가시 매수한 토지 전부를 허가당시 이용목적대로만 사용토록 하고 있어, 다가구 주택 등을 구입시에도 당해 주택 전부를 자기주거용으로만 사용하도록 하고 있어 직접 주거와 임대라는 복합목적으로 다가구 주택 등을 매수할 수 없는 불합리성이 존재해 왔음

현행 회사합병시 토지소유권 이전만 토지거래허가대상에서 제외하던 것을 주식회사가 경영합리화의 일환으로 분할되는 경우 귀속토지 소유권 이전도 허가 대상에서 제외토록 할 계획임.

□ 도시계획권한 이양에 따른 후속조치

도시계획권한의 지방이양[참고 3]에 따라 해당 지방자치단체의 계획역량제고를 위하여, 지방도시계획위원회의 회의시, 도시계획분야의 전문가가 과반수 이상 반드시 포함되도록 하고,

* 현행 지방도시계획위원의 경우 위원정수 중 도시계획관련분야의 전문가를 시·도는 전체위원 중 2/3, 시·군·구는 1/2이상 위촉하며, 위원회 회의시 재적위원 과반수의 출석 개의, 출석위원 과반수 찬성으로 의결하도록 하고 있으나, 실제 회의시에는 상황에 따라 도시계획관련분야의 전문가보다 지역개발과 연관이 많은 지방의회의원 및 공무원의 참석을 통해 심의하는 사례가 많아 위원회 심의의 전문성·객관성이 저해 우려

도시관리계획 결정권한이 이양(’08.3.28)된 인구 50만 이상 대도시의 도시계획위원회의 구성 및 운영을 시·도의 도시계획위원회 수준으로 상향하여 구성·운영토록 보완토록 함

□ 기타 제도 개선사항

그 외에도 도심 내 저렴한 국민주택 공급을 위하여 제1종일반주거지역 내에서 “단지형 다세대주택” 건축시에는 현행 4층으로 제한되어 있는 층수를 6층(필로티포함)까지 완화하고,

신·재생에너지설비의 이용 활성화를 위하여 도시관리계획을 수립하지 않고도 “태양광설비”를 설치할 수 있도록 절차를 간소화하며,
* 현행 : 발전용량 200㎾이상의 태양광설비 설치시 반드시 도시관리계획 수립 필요

개발행위허가의 기준을 명확하게 하기 위하여, 현행 명시적으로 연접합산시 면적산정에서 배제하도록 하고 있는 ① 도시계획시설사업부지 ② 초지·농지조성 또는 영림 또는 토석채취를 위한 경우에 부가하여, ③ 지구단위계획 기 수립지역 ④ 용도지역이 다른 지역 ⑤ 국토계획법 시행(’03.1.1) 전 개발 면적도 연접합산 시 면적산정에서 제외토록 하여 개발행위허가제도 취지에 맞는 명확한 기준을 제시하고, 장기미집행(10년이상) 도시계획시설부지 내 건축가능한 건축물에 “제2종근린생활시설”도 포함(3층이내, 해당 용도지역에서 허용되는 경우)하여 장기미집행 도시계획시설로 인한 국민의 불편사항을 해소할 수 있도록 함

* 도시계획시설 결정되면 해당 부지에서는 건축행위 등이 금지되나, 시설결정 후 10년 동안 사업시행이 되지 않으면 지목이 대(垈)인 토지의 소유자는 당해 시장·군수등에 토지매수청구 가능하고, 매수청구를 거부 또는 2년 내 실제 매수하지 않는 경우 토지소유자는 건축물 건축 가능

다만, 건축가능한 건축물은 “단독주택·제1종근린생활시설로서 3층 이하, 공작물 중 도시계획조례로 정하는 것”으로 한정

이 개정안은 3월 17일부터 4월 6일까지 입법예고기간 동안 국민들의 의견을 수렴하고, 5월 중 공포·시행예정임

웹사이트: http://www.molit.go.kr