보금자리주택 건설 위해 개발제한구역 해제 필요한가?
중앙정부가 개발제한구역을 해제하여 서민주택을 대량 공급하는 배경은 크게 세 단계로 구분해 볼 수 있는데, 우선 저소득 무주택 가구 등을 위한 주택공급 확대가 필요하며 대부분 도심에 거주하는 이들 소요가구를 위해 접근성이 양호한 지역의 개발이 요구되며 이를 위해 보존가치가 낮고 지가가 저렴한 개발제한구역 일부를 해제하여 활용할 필요가 있다는 것이다.
개발제한구역 해제 통한 서민주택 대량공급의 필요성, 실효성 부족
하지만, 이 같은 중앙정부의 정책에는 몇 가지 간과할 수 없는 문제가 내포되어 있다. 우선 서민주택 공급확대를 위해 개발제한구역 해제가 반드시 필요한 것은 아니라는 것이다. 경기도의 경우, 현재 추진 중인 택지개발사업, 도시정비사업 등을 통해 향후 10년간(2009～2018년) 48만 호의 임대주택 공급이 가능할 것으로 판단되며 이는 중앙정부가 목표한 수도권 임대주택 계획물량(53만 호)의 90%에 해당되는 수준이다.
따라서 서울과 인천의 공급가능 물량을 감안하면, 중앙정부의 수도권 임대주택 계획량을 상회할 것으로 예상되는 바 보금자리주택 공급을 위해 굳이 개발제한구역을 해제할 필요는 없다.
개발제한구역 해제를 통한 보금자리주택건설 정책의 또 다른 문제는 정부가 제시한 투기관리 대책에도 불구하고 기존도시 주변 개발제한구역의 경우, 현재 지가가 매우 높으며 해제 후 더욱 상승할 것으로 예상되어 서민층을 위한 주택 공급이 현실적으로 어렵다는 것이다.
서울에 인접한 경우, 개발제한구역 지가는 40～200만 원/m2 정도(2008년 말)로 중앙정부가 명시한 국민임대주택 건설비 기준(124만 원/m2)을 상회하는 지역이 다수 존재하며 향후 증가될 토지매입비에 건축비를 감안하면 서민층 입주자의 부담이 크게 높아지거나 이런 부담이 공공사업 시행자에게 전가될 것으로 예상된다.
현재 중앙정부는 용적률을 높이고 녹지율을 감소시켜 분양가를 주변시세의 15% 이상 낮추겠다고 주장하고 있는데 이 같은 방법으로 주택 수를 증가시키면 분양가는 낮아질 수 있겠지만 주거환경이 나빠지는 또 다른 문제가 나타날 수 있다. 예를 들어 현재 추진 예정인 시범지구의 주거밀도는 70～108호/ha 정도로 계획되고 있어 대부분 70호/ha 이하 수준인 기존 국민임대주택단지보다 높은 수준을 보이고 있다.
또한 기존의 국민임대주택단지와 같이 기반시설이 부족한 지역에 건설되어 대중교통수요 등의 증가 및 이로 인한 해당 지자체의 부담을 가중시키는 문제가 나타날 수 있다.
한편, 보금자리주택 건설에 관한 특별법은 지구지정 권한을 중앙정부에 전적으로 부여하고 있으며 자치단체장과 협의 기간을 20일 내로 한정, 기간이 초과되면 협의를 완료한 것으로 규정하고 있다. 이는 실제 주택건설이 진행될 지자체의 의견이 제대로 반영되기 어려운 구조로 해석될 수 있다.
다시 말해 보금자리주택은 기존의 국민임대주택건설과 마찬가지로 실제적으로는 해당 지자체의 행정 및 재정수요 증가를 야기하기 때문에 건설시 지자체의 의견을 배제하고 중앙정부가 일방적으로 추진하는 것은 바람직하지 않다.
보다 효과적인 서민주거지원 방안 마련 필요
시장에서 주거문제를 해결하기 어려운 서민을 위한 주거지원은 필요하다. 하지만, 개발제한구역 해제를 통해 서민주택을 건설하는 방식은 그 필요성, 실효성, 적법성 등의 차원에서 한계가 있다. 오히려 서민의 주거안정을 위해서는 수요가 밀집한 기성시가지에 공공지원을 확대하는 방향이 바람직하다.
이는 정비사업 등을 통해 가능할 뿐 아니라 기존주택매입, 임대료지원 등 다양한 방식을 통해 추진될 수 있을 것이다. 중앙정부가 개발제한구역 해제를 통한 보금자리주택 건설을 반드시 추진해야 한다면 최소한 지자체의 의견을 적극적으로 반영할 수 있는 법제적 장치마련이 요구되며 기반시설 확보와 지역특성이 반영된 계획 수립이 필요하다.
따라서 개발제한구역 해제를 통한 보금자리주택 공급 문제는 서민주택건설이 아닌 보다 근본적인 차원에서 접근이 필요하며 이를 위해 정책결정자, 전문가 등의 심도 있는 논의를 기대한다.
웹사이트: http://www.gri.re.kr
연락처
경기개발연구원 기획조정실 홍보팀
김성진 팀장
031-250-3292