강남권과 재건축 등 보합국면 속, 가격 상승 두드러져
그러나, 강보합세 속에서도 지역, 단지별 양극화는 심화되고 있다. 강남권 재건축과 주변 아파트, 과천-수원 등 수도권 일부 재건축, 분당 중대형과 용인 새아파트 등 1분기 상승세를 주도한 단지들은 가파른 상승세를 이어갔다. 나머지 지역들은 상대적으로 보합세를 보였다.
지난 주 서울 재건축은 1.21% 올라 서울 일반아파트값 상승률(0.2%)의 6배에 달했고 서울 구별로는 강남권 4개구만 0.6%~0.87%대의 상대적으로 높은 상승률을 기록했다. 지난 주 서울에서 강남권 4개 구만의 주간변동률은 전체평균 0.68% 상승률을 기록했지만 나머지 21개 구의 평균은 0.11%에 그쳤다.
연말대비 변동률을 비교하면 더욱 두드러진다. 2004년말 대비 4월 현재 서울지역 재건축 아파트값은 11.62%나 올라 재건축을 제외한 일반아파트에 비해 월등히 상승률이 높다. 일반아파트값은 동기간 2.05% 상승에 그쳤다. 서울 재건축은 작년 동기간 5.7%, 2003년에는 동기간 1.36%에 그쳤었다. 그러나 서울전체 아파트값은 작년과 올해 동기간 2%~3%대로 큰 변동이 없다.
연초부터 거래가 늘면서 가격이 꾸준히 오르자 추가 상승에 불안해진 추격 매수자들이 움직이기 시작했고 연초 급매물이 소진되면서 현재는 매물이 부족해 거래는 많지 않아도 가격은 꾸준히 오르고 있다. 2.17대책 이후 분당, 용인 중대형 가격이 오르면서 연말-연초 약세였던 강남권 아파트값이 재건축 등을 중심으로 다시 오른 것도 예년과 다른 특징이다.
강남권 상승세 속에 서울은 평당매매가격이 1,200만 원대에 근접중이고 분당신도시도 3월 말부터 1,300만원대를 유지하고 있다. 과천시는 2003년 10.29대책 전의 2,000만원 대를 다시 회복했다. 지난 주 평당 2,007만원 대를 기록했다.
전세시장도 전체적으로 매매시장과 마찬가지로 수요과 거래가 줄면서 보합국면을 보이고 있다. 서울은 주간 0.08% 변동률을 보였고 신도시는 0.24%, 수도권은 0.15%를 기록했고 전국 평균은 지난 주 0.1%를 나타냈다. 전주 변동률과 거의 변동없이 비슷한 수준이다.
[매매]
서울 매매시장은 강동구(0.87%), 서초구(0.75%), 강남구(0.63%), 송파구(0.6%) 등만 가격 변동폭이 컸고 나머지 구들은 변동이 없거나 상대적으로 미미했다. 이들 4개 구는 재건축이 크게 올라 재건축만은 구별로 1.0%~1.74%나 올랐지만 일반은 0.2%~0.4%대의 상대적으로 낮은 상승폭에 그쳤다. 그러나 재건축 주변 단지나 노후단지들은 또한 동반 상승세를 보였다.
구별로는 강남구 개포주공2단지 16평형이 5억3,000만원으로 주간 4,000만원 오르는 등 개포동과 압구정동 일대 주요 단지와 청담-역삼 고밀도 재건축 등이 오름세를 보였고 강동구에서도 둔촌, 고덕주공과 명일동 노후단지들이 일제히 상승세를 이어갔다. 고덕시영한라 13평형이 2,250만원 올라 2억8,750만원으로 8%대 상승률을 보였다. 서초구는 잠원 한신, 반포, 서초 등 재건축과 일대 주요단지가 일제히 오름세를 보인 가운데 중형도 상승세가 두드러졌다. 송파 역시 최근 상승폭이 가파른 장미단지가 평형별로 1,000~3,000만원 가량 오르며 상승세를 이어갔고 오륜동 올림픽선수기자촌 40-60평형대가 2,500~5,000만원 가량 오르는 등 신천, 가락동 주요 재건축과 중대형이 오름세를 보였다.
강남권 재건축이 오르면서 4개 구의 20평형대 이하 소형 매매값이 주간 1%~2%대의 높은 상승률을 보였고 서울 전체평균도 20평이하가 1%나 올랐다.
강남권 외 지역에서는 상대적으로 가격 상승폭이나 오른 단지는 적었지만, 주요 새아파트 중심으로 회복세를 보였다. 광진(0.39%), 관악(0.24%), 영등포(0.24%), 종로(0.24%), 양천(0.11%), 용산(0.11%) 등이 소폭 올랐다. 신규단지 외에는 광진구 광장동과 자양동 일대, 용산구 중층 재건축 등이 상승세를 보였고 영등포에서는 자이 주상복합이 분양에 들어가면서 여의도 일대 노후단지 가격이 상향 조정됐다.
분당신도시는 지난 주에도 상대적으로 다른 도시에 비해 상승률이 높았다. 주간 0.73% 올랐다. 3월말부터 소형은 약보합세로 돌아섰지만 중대형은 여전히 상승세가 이어졌다. 서현동 시범현대 67평형이 7,500만원 올랐고 정자동 정든신화 59평형이 5,000만원, 구미동 까치신원 60평형은 5,000만원 올랐다. 상록보성 20평형, 금곡 청솔주공 15평형 등은 500만원 안팎으로 하향 조정됐다.
나머지는 평촌이 0.14% 올랐고 일산은 0.1%, 산본은 0.02%를 기록했다. 중동은 -0.03%로 미미하긴 하지만 소폭 하락세를 보였다. 평촌 귀인동과 범계동 일부 단지, 일산은 호수공원 주변 일부 가격이 소폭 조정됐을 뿐이다.
수도권에서는 화성(0.93%), 과천(0.88%), 의왕(0.54%), 하남(0.5%), 용인(0.35%) 등이 상승세를 보였다. 그 외 지역은 대부분 하락하거나 0.1%대 미만의 미미한 상승에 그쳤다.
화성시 태안읍 자이 33평형이 1,350만원 올라 시세는 1억9,500만원 선이고 신창미션힐1차도 33평형이 1,000만원 올랐다. 과천에선 별양동 주공단지와 중앙동 11단지 등이 1,000만원에서 많게는 2,000~3,000만원 정도 조정됐지만 상승한 평형 개수가 많지는 않다. 의왕에선 대우사원주택이 오르면서 상승했고 용인은 구성, 기흥, 죽전동 일대 새아파트 30-40평형대 중심으로 올랐고 상현, 동천지구 등 중대형도 올랐다.
수도권 재건축은 상승 단지가 많지는 않지만 지역별로 서울 재건축 상승과 사업 추진에 박차를 가하면서 오름세를 유지하고 있고 지역별로 대표 1-2개 단지는 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 지난 주에는 특히 수원 지역이 일반아파트와 함께 재건축도 오름세를 보였는데 인계주공, 권선주공2차, 신매탄주공2단지, 천천주공 등이 평형별로 500~2,000만원 가량 올랐다. 특히 인계주공은 건축심의를 통과하고 사업승인, 분양신청을 서두르면서 주요 평형이 1,000만원 이상 올랐다.
반면 오산, 양주, 안성, 의정부 등이 소폭이지만 하락했다. 하락한 개별 단지도 많지는 않지만 상대적으로 입지가 떨어지는 곳의 여유 물량 중심으로 일부 약세를 보였다.
[전세]
서울 전세는 관악(0.46%), 금천(0.31%), 서초(0.23%), 종로(0.23%), 양천(0.17%) 등은 소폭 올랐고 성북(-0.08%), 동대문(-0.07%), 동작(-0.05%) 등은 약세를 보였다.
구별로 관악구는 3월말 입주한 봉천 브라운스톤을 필두로 중대형 새아파트 20-30평형대가 소폭 올랐고 서초구는 방배동 구삼호와 반포 한신 등 전셋값이 소폭 상향 조정됐다. 하락한 단지로는 성북구 석관동 두산, 길음동 삼부, 동대문구 장안 현대, 휘경동 주공, 동작구 흑석동 명수대현대 등 지역별로 볼 때 상대적으로 노후단지 중소형이 먼저 약세로 돌아섰다. 그러나 대부분 수요와 거래가 모두 줄면서 가격 변동이 크지 않았다.
신도시는 평촌(0.38%), 분당(0.31%), 중동(0.18%), 산본(0.09%), 일산(0.08%) 등의 순으로 전셋값이 소폭씩 올랐다. 일산 주엽동 문촌부영 17평형이 500만원, 평촌 부흥동 관악부영4차 31평형이 1,250만원, 분당 서현동 효자임광 61평형이 2,000만원, 산본 오금동 율곡주공3단지 27평형이 650만원 가량씩 올랐다. 중소형 일부 단지가 소폭 하락했다.
수도권은 화성시(1.66%)가 매매와 함께 전셋값도 올랐다. 태안읍 신창미션힐2차 38평형이 1,000만원, 자이 33평형이 750만원, 우남퍼스트빌2차 49평형이 750만원 오르는 등 매매-전셋값이 소폭 회복됐다. 그 밖에 용인(0.4%), 수원(0.34%), 과천(0.22%), 안양(0.21%), 부천(0.18%) 등도 전셋값이 소폭 올랐다.
수도권 전세시장은 상대적으로 저렴한 단지, 외곽지역을 중심으로 이사철 막바지까지 오름세를 보였던 만큼 이사철이 끝나면서 가격 조정도 상대적으로 먼저 나타나고 있다. 지난 주 오산, 포천, 양주, 평택, 이천, 김포 등이 소폭 하락했다.
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