복합용도개발의 문제점 및 개선방향에 관한 연구 - 복합용도단지 주거만족도 결정요인 분석

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2009-10-26 10:05

수원--(뉴스와이어)--경기개발연구원 김태경 책임연구원은 최근 복합용도단지 주거만족도 결정요인 분석을 토대로 복합용도개발의 문제점 및 개선방향에 관한 연구 결과를 발표했다. 이 연구결과는 현재 복합용도개발이 하나의 트렌드로 자리 잡기 시작한 시점에서 주민들의 쾌적성과 공공성, 안전성 등을 확보하려는 노력이 필요하다는 것을 보여주고 있다.

정부차원에 복합용도개발에 대한 제도를 마련하기 위한 노력을 기울이고 있지만, 부동산시장 침체로 인해 주택사업 분야의 수주이익률은 하락하고 있는 상황이다. 이에 따라 수주 다변화 전략을 펼치고 있는 각 건설사들이 복합개발사업 수주에 전력을 쏟고 있어 과당 경쟁이 벌어지고 있고, 기업의 이윤추구가 우선시 되다보니 주민들에 대한 배려는 뒷전으로 밀려나고 있는 형세다.

실제적으로 최근 정부는 효율적인 국토이용을 위해 용도지역 운영 개선방침을 세우고, 준주거지역과 준공업지역, 근린상업지역 등은 지구단위계획을 수립할 경우 복합용도지역으로 개발할 수 있게 했다. 이는 땅의 이용을 엄격하게 제한하고 있는 용도지역제도를 신축적으로 운영하기로 한 데 따른 것으로 이렇게 되면 앞으로 도심 내에 다양한 용도의 건축물이 복합적으로 들어설 것으로 예상된다. 하지만, 이것 역시 주민들의 공공성과 쾌적성 확보에 대한 고려가 이루어지지 않은 것이다.

경제적 투자가치, 심리적 만족도에 큰 영향 받아

설문조사 결과, 복합용도단지와 주상복합빌딩 주민 모두 현 주거지 선정의 가장 중요한 이유로 경제적 투자가치를 들었다. 반면, 두 번째 요인으로는 복합용도단지 주민이 건물 내외 시설적 측면을, 주상복합빌딩 주민이 실내 주거환경과 교통비용 측면을 선정하여 차이를 보이고 있다.

개발에 있어 필요한 시설물에 대하여 복합용도단지와 주상복합빌딩 주민 모두 일상 활동에 필요한 시설들에 대한 수요가 많음을 보여주고 있다. 주상복합빌딩은 특히 녹지공간을 최우선으로 선정하였으며, 주거와 상업 및 주차시설에 대한 분리에 대한 요구가 높은 것으로 나타났다. 반면, 교육시설과 소음 및 악취에 대한 불만은 두 주민 모두 큰 것으로 드러나 이에 대한 개선이 시급한 것으로 파악되었다.

6개 만족도(안정성/상징성, 커뮤니티, 주거환경, 주변환경, 심리적, 경제적) 항목을 중심으로 보면 복합용도단지와 주상복합빌딩 주민 모두 심리적 만족도(경관, 주택의 향, 건물 내·외 조명, 쾌적성, 화재·재해 안전성, 난방·환기시설 등 포함)에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 다음으로는 주변환경(녹지/조경시설, 편익시설, 문화/공연시설, 놀이/휴게시설, 교육시설 등 포함), 커뮤니티 만족도의 영향력이 큰 것으로 나타났다.

복합용도개발 사업의 정책적 시사점

이러한 결과를 바탕으로 이번 연구보고서에서 제안하고 있는 복합용도개발 시의 정책적 시사점은 다음과 같다.

우선, 복합용도단지개발에 있어서는 기능이 상충될 수 있는 주거기능과 상업기능 사이의 다양한 처리방식을 개발하는 것이 필요하며, 공공 공간 확보에 대한 보다 강화된 기준 확보가 요구된다. 향후 복합용도개발은 창의적 아이디어를 바탕으로 공간을 설계함으로써 기능·용도에 있어서 상충을 방지하고 주민들을 위한 녹지공간과 공공 공간 등을 확보하는 것이 필요하다.

다음으로, 근린생활시설과 학교 등 주민 일상생활을 위한 시설에 대한 수요가 크다는 것을 인지하고 이러한 요구를 충족시킬 수 있는 용도의 복합이 이루어져야 한다. 특히, 현재 복합용도단지와 주상복합빌딩 주민들 공히 학교, 학원 등 교육시설에 대한 불만이 큰 것으로 나타나 향후 교육시설에 대한 양적·질적 확충이 요구된다.

또한, 주거만족도를 결정하는 가장 큰 요인인 심리적 요소에 대한 세심한 배려가 필요하며 소음 및 악취 등 주변환경에 대한 관리개선방안 도출이 필요하다.

한편, 연령, 소득, 성별, 자녀유무, 면적, 통근수단 등 다양한 매개변수를 고려해 개발에 대한 수요층을 선정하고 적합한 시설과 환경을 구축하는 것이 주민만족도도 높이고 개발주체의 분양성과 수익성을 높이는 방안이 될 수 있다.

▶ 용어정리 : 복합용도개발(MXD 또는 MUD; Mixed-Use Development)이란 도심의 주요 기능인 상업, 업무 기능에 주거기능을 포함하여 각 용도들을 물리적, 기능적으로 통합하여 일체화된 계획에 의해 개발하는 형태로 일본의 록본기힐즈, 싱가포르의 래플즈시티, 미국의 트럼프타워와 타임워너센터, 프랑스의 라데팡스 등이 대표적이다. 국내 사례로는 송도 국제업무지구, 화성 메타폴리스, 광교 파워센터 등이 진행 중이며, 본 연구에서는 창원의 더씨티세븐을 선정하였고, 서울 용산과 경기도 분당의 주상복합빌딩을 비교집단으로 선정하여 분석했다.

웹사이트: http://www.gri.re.kr