2010년 여전히 탐나는 경매 시장
IMF를 회상케 한 2009년 경매시장은 국제적 금융위기를 겪으며 경매로 내몰린 부동산들로 큰 장을 이뤘다. 양과 질적인 면에서 투자자들의 주목을 받기 충분했기에 한해 동안 15조8천억원이라는 경매사상 최대의 뭉치 돈이 몰리기도 했다.
2010년에도 경매 물건은 상당한 수준이 유지되는 여전히 탐나는 시장이 될 것으로 예상된다. 불황의 잔재가 아직 경매시장에는 남아있기 때문이다. 2009년 4분기 대출규제 확대 이후 재조정기를 맞으면서 경매 진행된 물건들 가운데 주인을 만나지 못하고 2010년으로 넘어가는 물건들이 상당수 있다.
가계대출 급증 탓에 금리 상승이 경매물건 증가로 이어질 가능성 있어
2010년 경매 물건의 양이 많을 것으로 예상되는 또 하나의 이유는 큰 폭으로 증가하고 있는 가계대출을 꼽을 수 있다. 한국은행 발표에 따르면 2009년 10월 말 기준으로 가계대출 잔액이 542조 원이다. 한 해 만에 26조 원이 늘었고 매월 평균적으로 3~4조 원씩 증가해왔다.
금융위기 이후 경기하락을 막기 위한 저금리 정책으로 돈이 풀리게 되고 부동산 규제 완화와 경기 회복에 대한 기대심리가 맞물리면서 대출을 받아서 투자처를 찾는 사람들이 많았다.
앞으로 부동산 가치와 소득수준, 경제성장이 금리 상승 분 이상으로 좋아진다면 큰 무리가 없지만 반대로 향후 금리가 가파르게 상승한다면 가계에 부담으로 작용할 수 밖에 없다. 현재 가계의 채무능력이 소득대비 부채비율이 높아 금리가 수직적으로 오를 경우 가계에 적잖은 타격을 주게 될 것이다. 결국 2009년 봄 이후 상승기에 무리한 대출을 받아 부동산을 구입을 한 경우도 채무변제에 문제가 생길 수 있고, 부채비율이 상대적으로 높은 저소득 층에겐 위기가 될 수 있다.
경매 대기 중인 물건 줄지 않아
채권자가 경매를 신청한 다음부터 실제로 경매 공고되고 입찰일자가 잡히기 까지 6개월 전후의 시간이 소요된다. 일반사람들이 접하는 경매물건은 공고가 난 이후의 것들이다. 접수 이후 경매 준비중인 경매물건을 ‘예정물건’이라 하며, 이 것이 얼마나 되는지를 살펴보면 2010년에 경매물건 양을 짐작할 수 있다. 지지옥션에 따르면 한 달에 9천건에서 1만건 가량이 경매개시결정이 나는 것으로 집계된다. 2009년 하반기 예정물건의 월별 추이가 큰 증가나 감소 없이 지속되는 것으로 볼 때 실제 경매 법정에 등장하는 2010년 상반기까지 매물의 양은 2009년과 비슷한 수준이 될 것이다. 다만 얼마나 빠르게 소진되고 적체되느냐에 따라 실질적인 경매진행건수가 달라질 수 있다.
경매시장은 경제상황에 긴밀히 영향을 받는 하위시장으로 금리, 경기회복, 물가 등의 변수에 따라 경매물건은 증가 혹은 감소할 수 있다.
부동산 종류별 전망
□ 주거시설
주택 경매시장은 DTI의 확대 적용과 경기부진으로 2010년 초에는 약보합세를 유지할 것으로 보인다. 점차 봄부터는 다시 매수세가 살아날 가능성이 높다. 다주택자의 양도세 중과 한시적 완화 혜택이 2010년 말까지 취득한 주택에 한하기 때문에 부동산 경기가 살아날 경우 절세를 고려한 자산가들의 주택매입이 뒤따를 수 있다.
그러나 지역과 규모에 따라 온도차이는 있을 수 있다. 인기몰이를 할 투자처로는 수도권내 역세권에 입지한 소형아파트가 꼽힌다. 평균적인 주택 공급은 늘었지만 역세권의 소규모 주택은 아직 공급이 수요를 따라오지 못하는 실정이다. 더욱이 대출규제로 자금동원이 얼마나 용이한가가 투자의 관건이기 때문에 소형아파트가 더욱 주목을 받게 될 것이다. 경매시장에서 소형 아파트는 낙찰가가 높을 수 밖에 없다. 소형 주택은 경매로 구입하는 것일 지라도 취득가를 낮추는 쪽보다는 상승에 대비한 선점 차원에서 접근해야 한다. 감정이 저 평가 됐다면 신건에도 낙찰될 가능성이 큰 만큼 입찰타이밍을 정함에 있어서도 적극적인 자세가 요구된다.
반면 수도권과 지방의 대형아파트는 약세를 보일 전망이다. 서울과 인접지에 공급이 많아 수요가 다소 해소된 만큼 수도권에서 거리가 먼 곳은 갈수록 경쟁력이 떨어질 수 밖에 없다. 그 밖에도 보금자리주택예정지, 서울 및 수도권 재개발, 뉴타운 지역의 연립이나 다세대, 송도와 청라를 포함한 인천은 2010년에도 여전히 블루칩으로 대접을 받을 것이다.
□ 상업시설
상업용 부동산은 대출이나 세금 규제 보다는 실물경제에 밀접한 영향을 받는 부동산이다. 2009년 상반기까지 전국적으로 감정가 대비 40%수준에 머물던 낙찰가가 경기가 회복되면서 하반기부터는 50%대로 올랐다. 수도권의 상가는 2009년 초 낙찰가율 50%대로 출발하여 60%를 넘는 수준으로 높아진 것만 봐도 경기와 상업시설의 연관성을 알 수 있다. 2010년에는 실물경기가 비교적 호전될 것으로 보여 입지와 상권이 우수한 상업용 부동산을 중심으로 매수세가 일부 살아날 전망이다. 다만 금리 인상이 될 것을 감안해도 임대수익률이 기대되는 우량상가와 비우량 상가를 구분하여 투자에 나서야 한다. 서울시내 오피스텔이나 근린상가가 비교적 안정적인 종류로 꼽힌다.
□ 토지
부동산 불경기에 거래가 가장 위축되는 토지는 2009년에 최대 경매물량이 쏟아졌다. 한해 동안 토지 경매 진행건수가 10만 건 가까이 달해 전체 부동산의 1/3가량을 차지했다. 낙찰가율도 전년대비 10%p이상 낮아졌다. 경매물건은 많고 매수자는 적고 토지에 대한 응찰자들의 가치평가가 인색했던 한 해였다. 2010년 경기 회복이 빨라진다면 침체기에 미뤄뒀던 토지 수요가 늘면서 가격 변동에도 영향을 받을 수 있을 것이다. 또한 부재지주에 대한 양도세 중과가 2010년 말까지 유예되는 점을 이용, 호재가 있는 토지는 매수세가 뒤따를 수 있다. 개발제한 구역과 군사시설 보호구역이 해제될 가능성이 높은 지역, 보금자리주택 주변, 토지 보상 인근 지역이 땅값 상승의 견인작용을 할 곳으로 꼽힌다.
2010년 토지경매시장은 혼조세가 예상된다. 토지거래허가지역이 대거 풀린 서울 및 수도권은 낙찰 후 일반시장에서의 매각이 용이해져 수요가 증가하고 낙찰가율이 상승할 가능성이 크다. 반면 지방토지는 기업도시, 정부기관 이전 등 정부 추진상황에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.
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