건교부, 부동산투자회사법시행령 개정
이 번에 시행되는 개정법률의 주요내용은 다음과 같다.
첫째, 일반적인 부동산을 대상으로 투자하는 부동산투자회사(일반 REITs)의 설립을 활성화하기 위하여 명목회사형으로「위탁관리REITs」를 도입하였다.
※ 일반REITs : 투자대상 부동산이 특정하게 한정(예 : CR REITs는 기업구조조정용 부동산에만 한정)되지 않고 모든 부동산에 투자 가능
※ 명목회사 : 상근인 임직원과 지점이 없어 자산의 투자.운용 및 일반적인 사무 등을 제3자에 위탁하는 paper company
이에 따라 시장의 오랜 숙원이었던 “일반REITs”의 법인세 감면 문제가 해결되어, 향후 일반 부동산이「위탁관리REITs」를 매개로 REITs시장에 활발히 편입될 것으로 예상된다.
※ 현재는 명목회사형인 일반REITs는 설립할 수 없으며, 상근 임.직원과 지점을 갖춘 “실체회사형”만 허용됨
※ 기존 “실체회사형” 일반REITs는 위탁관리REITs와 구분을 위해 「자기관리REITs」로 명명하고「CR REITs」는 계속 존치함
둘째, REITs 설립과 운영에 대한 과도한 규제를 대폭 완화하여, 민간의 창의를 통한 적극적인 수익창출이 가능토록 하였다.
REITs의 최저자본금을 현행 500억원에서 250억원으로 인하하고, 1인당 주식소유한도도 현행 10%에서 30%로 확대하여 REITs의 설립을 용이하도록 하였으며, 설립시 또는 설립후 현물출자를 총자본금의 50%까지, 기존에 금지되었던 차입 및 사채발행도 자기자본의 2배까지 허용하여 회사운용의 자율성을 제고하였다.
※ 기존 현물출자는 설립시는 금지되었고, 설립후 현물출자는 개발사업 인가를 받은 후 자본금의 30%범위내에서 허용
세째, 부동산개발사업에 대한 인가를 폐지하고, 임대주택사업ㆍ도시개발사업 등에 대해서는 총 자산의 100%까지 투자가 가능하도록 하였다.
네째, 투자자 보호를 위해 모든 REITs에 대해 건교부와 금감위가 공동으로 감독하도록 하고, 건교부의 검사권을 신설하였다.
※ 건교부 검사 : 관계 법령의 위반 및 건전한 거래질서의 저해에 대해 관련규정의 절차에 따라 REITs 및 관련기관의 업무.재산에 대해 검사
아울러, 이 번에 개정한 시행령은 부동산투자회사의 설립 및 영업에 대한 규제 완화, 투자자 보호 강화 등을 목적으로 한 개정법률의 입법취지를 대폭 반영하였는 바, 주요 개정내용은 다음과 같다.
첫째, 부동산투자회사의 건전성 제고와 부동산에 간접투자하는 투자자를 보호하기 위하여, 부동산투자회사의 설립인가에 앞서 실시하는 「예비인가제도」의 운영에 필요한 사항을 규정하였는 바, 부동산투자회사의 예비인가를 받고자 하는 자는 예비인가신청서를 작성하여 건설교통부장관에게 제출하도록 하고, 예비인가 여부 결정시 부동산투자회사의 주주에게 불리한 계약조건이 포함되었는지의 여부와 자산의 투자운용과 관련한 투자자 보호 방안 등을 확인하도록 하였다.
둘째, 현물출자로 부동산투자회사를 설립하는 경우 현물출자하는 부동산의 가액을 객관적으로 평가할 수 있는 기준을 마련할 필요가 있어, 현물출자하는 부동산의 가액을 수익환원법 등에 의하여 평가도록 하였다.
※ 수익환원법 : 당해 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 적정율로 환원, 평가시점에 있어서 현재가격을 산정
세째, 부동산투자회사의 주주 보호에 지장이 없는 범위내에서 위탁관리부동산투자회사와 그 자산의 투자운용을 위탁받은 자산관리회사간의 거래를 인정할 필요가 있으므로 일반분양ㆍ경쟁입찰에 의한 거래, 회사의 합병ㆍ해산에 의한 불가피한 거래 등을 허용하였다.
네째, 자산관리회사의 경영의 효율성을 제고하기 위하여 부동산투자회사로부터 위탁받은 자산의 투자ㆍ운용과 투자자 보호에 지장이 없는 경우 신탁업법에 의한 부동산신탁업, 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ처분 및 개발에 대한 자문업무 등을 겸영할 수 있도록 하였다.
※ 부동산신탁업 : 동산, 토지와 그 정착물, 지상권ㆍ전세권 및 토지의 임차권 등 재산의 신탁업무와 그 부수업무(채무의 보증, 부동산매매의 중개 등)
다섯째, 제한없이 투자할 수 있는 부동산개발사업의 범위를 구체적으로 정하였는데 대도시(특별시, 광역시) 상업지역, 공공기관 지방이전을 추진하는 지역, 50만평이상의 택지개발예정지구 또는 도시개발구역내에서 건축물을 신축하거나 개발된 토지를 취득하는 경우 등이 그 예이다.
그 밖에 부동산투자회사 및 자산관리회사가 자산운용을 건전하게 하고 주주를 보호하기 위하여 임직원이 따라야 할 절차와 기준(내부통제기준)을 마련하였다.
건설교통부는 새로 개정된 부동산투자회사법이 본격 시행되면 부동산투자회사의 설립이 활성화되어 부동산 간접투자시장이 크게 성장하고, 일반국민이 부동산투자회사를 통해 부동산에 간접투자할 수 있는 기회가 확대되어 건전한 투자문화 정착에도 기여할 것으로 보고 있다.
특히, 적절한 투자대상을 찾지 못하여 부동산시장을 교란시키는 투기성 자금이 부동산 간접투자시장에 유입되어 부동산시장의 안정화 및 선진화에 큰 도움이 될 것으로 보인다.
미국의 경우 세제지원 등을 통해 전략적으로 부동산투자회사를 육성하였으며, 그 결과 부동산 간접투자시장이 활성화되어 부동산시장의 투명성이 제고되고 부동산관리의 전문화, 부동산 투자의 대중화 등 부동산 금융의 선진화를이룩할 수 있었다.
※ 주식시장에 상장된 부동산투자회사 시가총액이 전체 시가총액의 2%(우리나라는 0.13%)
연락처
토지국 토지정책과 김희수 2110-8151
