건교부, 기업도시개발특별법 5.1. 시행
시행령에서는 ▲기업도시개발 입지기준, ▲기업도시유형별 최소면적기준, ▲개발이익 환수비율, ▲사업시행자 지정요건, ▲시행자의 조성토지 직접사용비율 등을 정하고 있음
입법예고(’05.2.12～3.4) 내용과 달라진 주요사항은 다음과 같음
① 실질적 낙후도에 상응하여 개발이익의 일정비율(25% ～85%)을 당해지역에 재투자 의무
입법예고안 : 전체 시군구의 낙후도를 7단계로 등급화하고 각 등급별로 환수비율을 규정 ⇒ 시행령 확정 : 전체 시군구의 낙후도를 점수화하고 해당 점수별로 환수비율을 규정
② 기업도시개발 우선배려지역에 기존 산업단지의 구조조정 촉진과 산업클러스터 형성을 위하여 산업단지와 배후지역에 지정된 「지식기반산업집적지구」를 추가
입법예고안 : 낙후지역 및 지역경제활성화 지역 우선 배려 ⇒ 시행령 확정 : 지식기반산업집적지구를 추가 (산업교역형.지식기반형 한정)
* 산업자원부가 검토중인 지방의 지식기반산업집적지구 : 구미, 창원, 원주, 군산
③ 전담기업(SPC)을 설립하여 기업도시 개발사업을 시행하는 경우도 사업의 안정성을 확보하기 위하여 전담기업에 출자한 민간기업의 국내 신용평가기관의 최근연도 회사채평가 또는 기업신용 평가가 투자적정 등급(BBB) 이상이어야 함
입법예고안 : 도시조성비의 20%이상의 자기자본 또는 투자자금 확보의무 ⇒ 시행령 확정 : 기업신용평가 투자적정등급 (BBB)이상 요건 추가
④ 산업교역형 기업도시의 최소면적은 500만㎡ 이상으로 하되, 산업단지를 포함하여 기업도시위원회의 심의를 거친 경우에는 330만㎡이상도 가능하도록 하여 기존 산업단지의 활성화와 산업클러스터 형성을 촉진
입법예고안 : 산업교역형 500만㎡이상 ⇒ 시행령 확정 : 동일. 단, 미분양 산업단지 포함시 330만㎡이상 가능
⑤ 기업도시내 전기간선시설을 지중화할 경우 그 비용에 대하여 기업도시 시행자와 전기공급자가 각각 50%의 비율로 부담토록 하여 사업비를 절감토록 함
< 전기간선시설 지중화비용 부담관련 유사사례 >
ㅇ 주택건설사업 또는 대지조성사업
- 지중화 설치를 요청한 시행자 전액 부담
ㅇ 국민임대주택을 건설하는 주택단지
- 전체 사업지구에서 국민임대주택건설 주택단지가 차지하는 면적만큼의 설치비용에 대하여 시행자와 전기공급자 각각 50%씩 비용 부담
ㅇ 산업단지
- 시행자와 전기공급자가 각각 50%씩 비용 부담
< 사업비 절감액 추정 >
- 150만평의 기업도시 개발시 약 90억원 정도의 사업비 절감
* 화성동탄 사례 참조
- 지중선로 공사단가 : 약 14,000원/평
- 가공선로 공사단가 : 약 1,800원/평
시행령의 주요내용은 다음과 같음
① 기업도시개발구역의 지정요건 : 수도권.광역시 및 대규모 개발사업이 집중된 지역은 그 지정대상에서 제외하고, 낙후지역과 지역경제 활성화 및 고용증대 효과가 큰 지역 등은 우선적으로 고려하도록 함
ㅇ 기업도시 우선 입지대상
- 국가균형발전특별법상 낙후지역으로 선정된 지역(신활력지역)
- 지역경제활성화 및 고용증대 등 국민경제발전에 효과가 큰 지역
- 지식기반집적지구로 지정된 지역(산업교역형.지식기반형 한정)
ㅇ 기업도시 제외지역
- 수도권.광역시(郡지역은 지정대상에 포함)
- 대규모 개발사업이 집중된 지역으로 기업도시위원회 심의를 거쳐 건교부장관이 고시하는 지역
② 기업도시의 유형별 최소면적기준을 정하여 기업도시로서의 복합기능과 자족성을 확보하고 기업도시의 난립을 방지함
ㅇ 기업도시의 유형에 따른 개발구역의 최소면적
- 산업교역형 기업도시 : 500만㎡ 이상, 산업단지를 포함하여 기업도시위원회의 심의를 거친 경우 330만㎡ 이상
- 지식기반형 기업도시 : 330만㎡ 이상
- 관광레저형 기업도시 : 660만㎡ 이상
- 혁신거점형 기업도시 : 330만㎡ 이상, 국가균형발전위원회의 요청으로 기업도시위원회의 심의를 거친 경우 165만㎡ 이상
③ 기업도시 유형별 주된 용지 조성비율 : 기업도시의 유형에 따라 주된 용도로 사용되는 토지의 최소 조성비율을 규정
ㅇ 기업도시의 유형별 주된 용지 조성비율
- 산업교역형 기업도시 : 도로.공원 등 공공.보전용도의 토지를 제외한 토지면적(가용토지)의 40%
- 지식기반형 기업도시 : 가용토지의 30%
- 관광레저형 기업도시 : 가용토지의 50%
- 혁신거점형 기업도시 : 가용토지의 30%
* 도시개발시 가용토지는 통상 50% 수준(나머지는 도로.공원 등 공공용지)
④ 시행자의 조성토지 직접사용 비율 : 사업시행자가 기업도시개발사업으로 조성되는 토지를 직접 개발목적에 사용하도록 하여 기업의 직접투자와 창의적이고 효율적인 개발을 유도함
ㅇ 시행자는 기업도시의 유형별로 주된 용도로 사용되는 토지 중 일정비율이상을 직접 사용하여야 함(단, 지방으로 이전되는 공공 기관이 사용하는 토지는 50%까지 시행자가 사용하는 토지로 산입)
- 산업교역형 기업도시 : 30%
- 지식기반형 기업도시 : 20%
- 관광레저형 기업도시 : 50%
- 혁신거점형 기업도시 : 30%
⑤ 개발이익의 환수기준 : 기업도시의 개발로 발생하는 개발이익(총수입-총사업비)은 해당 지역의 기반시설 투자로 환수하되, 환수율은 지자체별 낙후점수에 따라 최저25%～최고85%가 되도록 하여 낙후지역 개발에 대한 인센티브를 강화
ㅇ 적정한 개발이익의 산출비율 = 1-[0.25＋K/X×(0.85-0.25)]
- K : 개발구역이위치하는시.군의낙후도종합점수
- X : 기업도시의 입지가 제한되지 아니하는 시.군의 낙후도 측정점수 중 가장 높은 종합점수
⑥ 시행자 지정요건 : 대규모 기업도시 개발사업을 안정적으로 추진하기 위하여 재무건전성이 높고 최소 자기자본을 확보한 기업이 개발사업에 참여하도록 시행자의 요건을 정함
< 재무건전성 기준>
ㅇ 민간기업이 직접 시행하는 경우, 국내 신용평가기관의 최근연도 회사채평가 또는 신용평가가 투자적정 등급(BBB)이상으로서 아래 5개 기준 중 3개 이상에 해당하여야 함
가. 최근연도 자기자본이 1,000억원 이상일 것
나. 최근연도 매출총액이 5,000억원 이상일 것
다. 최근연도 부채비율이 동종업종 평균의 1.5배 미만일 것
라. 최근 3년간 계속하여 영업이익.경상이익 및 당기순이익이 발생하였을 것
마. 최근 3년간 계속해서 자기자본 순이익률이 5% 이상이고 영업활동으로 인한 현금흐름이 정(正)일 것
ㅇ 개발사업을 시행하기 위한 전담기업(SPC)을 설립한 경우, 전담기업에 출자한 민간기업이 국내 신용평가기관의 최근연도 회사채평가 또는 기업신용 평가가 투자적정 등급(BBB) 이상
< 최소 자기자본 기준>
ㅇ 시행자는 도시조성비(토지매입비, 부지조성비 등)의 20%이상을 자기자본 또는 투자자금으로 확보하도록 함
* 투자자금의 50%까지 금융기관의 대출확약으로 대체 가능
⑦ 개발구역 지정이 해제되는 토지매수비율 : 사업시행자가 실시계획 승인후 2년 내에 개발구역중 매수대상 토지면적의 30%이상을 매수하지 못한 경우 개발구역의 지정을 해제할 수 있도록 하여 사업의 장기적인 미착수나 표류를 방지
⑧ 주택공급에 관한 특례: 개발구역에 입주하는 기업의 종사자, 교육기관의 교원.종사자 및 국가.지자체.정부투자기관.연구기관의 종사자의 생활안정을 도모하기 위하여 민영주택을 특별공급할 수 있도록 함
- 단, 투기지역(소득세법), 투기과열지구(주택법)에서는 제한
⑨ 기업도시내 의료법인의 부대사업 범위
- 공중위생관리법에 의한 목욕장업
- 아동복지법에 의한 아동복지시설의 설치.운영
- 노인복지법에 의한 노인주거복지시설.노인의료복지시설의 설치.운영
- 온천법에 의한 보양온천의 설치.운영
- 장사등에관한법률에 의한 사설화장장.사설납골시설.장례식장업
- 주차장법에 의한 부설주차장의 설치.운영
⑩ 관광레저형 기업도시내 외국인 전용 카지노업의 허가요건
- 관광사업에 투자하는 금액이 총 5천억원 이상으로 카지노업 허가신청시에 이미 3천억원 이상을 투자한 사업시행자일 것
- 카지노업 시설.기구가 호텔(특1등급 또는 특1등급) 또는 국제회의시설의 부대시설안에 설치되어야 함
- 신청내용이 실시계획에 부합될 것
⑪ 개발과정에서 환경관련 절차 수행
- 개발구역 지정전 사전환경성 검토를 이행하여 입지적정성 판단
- 실시계획 승인전 환경영향평가를 실시하여 지속가능한 계획수립
연락처
복합도시기획단 기업도시기획과 백원국 2110-8452
