현대경제연구원 ‘아파트 가격 하락 가능성과 시사점’

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2010-03-10 12:10

서울--(뉴스와이어)--아파트 가격 추이

전국적으로 아파트 매매가격은 지속적으로 상승하여, 2010년 1월 아파트 매매가격지수(2008년 12월=100)는 사상 최고치인 101.7을 기록하였다. 특히 수도권 지역의 아파트 매매가격은 1999년부터 2009년까지 연평균 9.7%(전국 평균 7.2%) 상승했다.

수도권 아파트 가격의 장기 상승 원인

첫째, 도시화 및 핵가족화로 아파트 수요가 증가했다. 도시화율은 1990년 40.7%에서2005년 80.8%로 급등했고, 1세대가구의 비중 역시 동기간 10.7%에서 16.2%로 상승했다.

둘째, 1950년대 중반부터 형성된 베이비 붐 세대에 의해 아파트 실수요 계층인 30~40대 인구가 증가했다. 1970년부터 2005년까지 30~40대 수도권 인구의 연평균 증가율은 4.1%로 전국 평균 인구 증가율 1.2%에 비해 높은 수준을 유지하고 있다.

셋째, 실질 소득 증가로 아파트에 대한 수요가 증가했다. 1인당 실질 국민 소득은 1970년 144만 원에서 2008년 1,933만 원으로 급증했다.

넷째, 아파트 가격 상승 기대감과 함께 아파트를 안정 자산으로 여겨 아파트에 대한 투자 수요가 증가했다.

다섯째, 수도권 시장의 수급 불균형으로 초과 수요가 발생했다. 전국 평균 주택 보급률이 2008년 이후 100% 이상을 기록한데 반해 수도권은 100% 이하를 기록하고 있다.

수도권 아파트 가격 하락 가능성 검토

수도권 아파트 가격은 하락할 것이며, 이로 인해 지방 아파트 가격 역시 동반 하락될 것으로 전망된다. 수도권 아파트 가격의 하락 전망은 다음과 같은 이유에서이다. 첫째, 도시화의 속도가 정체되고 있다. 연평균 도시화율 상승률은 1975~1980년 3.4%에서 2005~2010년 0.3%로의 급락이, 수도권 인구 증가율은 2001년 2.8%에서 2010년 2.1%로의 하락이 예상된다.

둘째, 저출산에 따른 30~40대 실수요 인구가 감소하고 있다. 실제로 수도권 30~40대 인구는 2013년 876만 명을 기록한 이후 감소세로 전환될 것으로 추정된다.

셋째, 수도권을 중심으로 아파트 구입 능력이 낮아지고 있다. 평균 연봉(2,710만 원)을 받는 근로자는 서울에서 66㎡(20평)의 아파트를 장만하기 위해 13년간 일해야 한다.

넷째, 금융권으로부터 추가적인 차입 여력 역시 거의 소진되었다. 가계의 가처분 소득대비 금융 부채 비율이 2008년 139.9%로 미국과 일본의 2007년 수준보다 높다.

정책 과제

시장 원리에 따라 아파트 가격의 장기적인 하향 안정세를 유지하기 위해서는 첫째, 단기적으로 아파트 가격이 급등하는 것을 막기 위한 대책이 마련되어야 한다. 둘째, 버블 붕괴가 급진전될 경우 가격 급락 가능성이 있으므로 대비책이 마련되어야 한다. 셋째, 수도권 아파트 가격을 점진적으로 하락시키기 위해 지방 인구의 수도권 인구로의 유입을 최소화하고 수도권 노령 인구의 지방으로의 유출을 위한 정책을 마련해야 한다. [임상수 연구위원]

*위 자료는 현대경제연구원이 발표한 보고서의 주요 내용 중 일부 입니다. 언론보도 참고자료로만 사용할 수 있습니다.

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