참여연대 논평-양도세특혜 연장 부동산시장 비정상화만 부추길 뿐
이번 대규모 미분양 사태의 근본적인 원인은 실수요자들의 소득과는 한참 거리가 먼 고분양가라는 사실은 우리 국민 모두가 아는 상식이다. 유엔 주거기구는 적정한 주택가격에 대하여 연소득 대비 주택가격을 나타내는 PIR(Price Income Ratio) 지수가 3~4배가 정상이라고 제시하고 있다. 한국의 도시가구근로자 연평균 소득이 4,000만원인 점을 보면 적정한 주택가격은 1억2천만원에서 1억6천만원이 적정한 가격인 셈이다. 그러나, 지방에서 분양하는 주택의 분양가격도 3-4억원이 넘는 경우가 허다하여 도저히 실수요자들의 소득으로는 분양받기가 어려운 실정이다. 따라서, 한국에서 부동산가격, 고분양가의 거품논쟁이 끊이지 않고 있는 것이다. 실수요자들은 아예 주택을 새로이 매입할 엄두를 내지 않고 있어 부동산거래가 줄어들고, 아직 내집마련을 하지 않은 실수요자들은 전세로 눌러 앉아 수도권에서는 전세값 상승현상도 지속되고 있다.
건설회사들이 실수요자들의 소득수준에 맞게 분양가격을 낮추는 것이 올바른 문제의 해결책이다. 그것이 그 동안 정부가 줄기차게 주장해 왔던 시장원리의 기본원칙이다. 1998년 IMF 위기시에도 미분양 아파트의 해결은 할인분양 등 각종 분양가 인하조치로 해결되어 간 것이다. 지금의 고분양가가 너무 높아 미분양인데, 건설회사에 분양가상한제 폐지의 특혜를 주겠다면 문제해결을 완전히 거꾸로 가는 것이다. 더 높은 분양가로 분양하면 미분양이 더 쌓이지 어떻게 기존의 미분양이 해결될 수 있겠는가. 결국, 정부정책은 분양가상한제 폐지로 건설회사가 더 높은 분양가로 분양을 하되, 지방의 실수요자들이 분양주택을 구매하는 것이 아니라 서울의 자금력 있는 투기세력들이 지방에 내려와 집을 구매하도록 양도소득세 감면 등의 특혜를 연장하겠다는 것이다.
이러한, 특혜정책은 부동산시장을 정상화하는 것이 아니라 오히려, 실수요자들의 시장참여를 더욱 뒤로 미루게 되어 실수요자가 아니라 투기수요에 의해 주도되는 비정상적인 시장상황을 더욱 부추기게 되어 그만큼 부동산시장의 비정상 상태는 지속된다. 정부는 지속적으로 부동산시장의 정상화를 지금의 높은 주택가격을 유지하는 것에 두고 있는데, 부동산시장의 정상화는 고분양가, 고주택가격의 유지가 아니라 실수요자들이 시장에 참여하여 부동산 거래가 활성화되는 것이다. 특혜의 연장과 지속은 건설회사들로 하여금 시장의 실수요에 맞추어 경영전략, 분양전략을 짜는 것이 아니라 정부의 정책에 기대어 무리한 경영,분양전략을 짜게 하여 도덕적 해이와 부실을 더욱 가중시킬 뿐이다.
건설회사의 구조조정도 마냥 특혜를 주어 미룰 것이 아니라 고분양가를 통한 과도한 수익이 아니면 시장에서 버틸 수 없는 부실한 건설회사들은 과감이 퇴출하도록 하는 것이 시장원리에도 맞고 장기적으로 건설시장의 국가경쟁력을 제고하는 것이다. 건설회사들은 양도세 특혜감면기간이 지난 2월 11일 종료되자 마자, 줄기차게 양도세 감면과 분양가상한제 폐지 등의 특혜정책의 연장을 요구해 왔는데, 그 보다는 실수요자들을 만족시킬 수 있는 주택 시장 안정화가 진정 자신들이 오래살 길이라는 점에서 부동산 투기와 정부의 과도한 특혜를 바라기보다 오히려 분양가를 인하하기 위한 다각도의 노력을 펼치는 것이 장기적으로 바람직한 해결 방안이다.
향후 세계경제가 회복될 때 그 동안 부동산가격이 20-30% 이상 하락하며 고통을 겪었던 선진국들은 낮은 부동산가격과 낮은 주거비로 인하여 임금인상 압력도 낮출 수 있게 되어 새로운 산업투자 등 국가경쟁력이 회복될 수 있을 것이다. 이런 시점에 한국은 계속적으로 높은 부동산가격과 높은 주거비 부담으로 인한 임금인상 압력으로 제조업 공동화가 심화되고 사회적 갈등도 심화될 우려가 크다. 길게 앞을 내다보지 않고 당장 눈앞의 건설회사 위기의 하소연을 보고 정책을 추진하다가는 장래의 국가경쟁력을 크게 훼손시키지 않을까 우려하지 않을 수 없다.
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2011년 4월 21일 15:06