경기개발연구원, ‘주택시장 유동성 증가에 따른 주택정책방향에 관한 연구’
김태경 경기개발연구원 연구위원은 ‘주택시장 유동성 증가에 따른 주택정책방향에 관한 연구’에서 “최근 아파트거래량, 주택가격, 분양물량 등이 글로벌 금융위기 이전 수준으로 회복되고 있으며 미분양률이 감소되고 있다”며 “이러한 상황에서 주택시장 활성화를 위한 섣부른 규제완화 정책을 실시한다면 금융위기 때 과도하게 공급된 유동성으로 인해 거품을 형성시켜 주택시장을 교란시킬 가능성이 있다”고 주장했다.
시장 유동성 증가에 따른 주택가격 상승, 시장붕괴로 이어질 수도
본 연구에서 유동성 갭과 실질 주택매매가격 상승률 추이를 비교해 본 결과, 한국과 미국 모두 협의통화를 나타내는 M1과 금리기준의 유동성 갭이 주택매매가격과 상관관계가 높은 것으로 나타났다. 미국은 유동성 감소에 따른 주택가격상승률 하락과 유동성 증가에 따른 주택가격상승률 상승이 2분기의 시차를 보였으며, 한국은 M1과 금리기준의 유동성 갭이 주택가격과 유사한 움직임을 나타냈다.
현재와 같이 시장 유동성이 풍부한 상황에서 주택시장에 대한 규제완화정책을 시행할 경우 수년 내에 주택시장 불안을 초래할 것으로 예상된다. 특히, 지금과 같이 높은 가계부채비율과 소득대비 주택가격비율 등을 감안할 때, 현 주택가격 수준에서도 시장을 지지할 수 있는 수요층이 적다. 주택가격이 지금보다 높아진다는 것은 향후 지속적인 가격상승이 있을 것이라는 기대심리에 편승한 가수요나 거품이라 할 수 있으며 이러한 경우 작은 충격만으로도 시장이 붕괴돼 일본과 같은 극심한 장기경기불황을 겪을 수도 있다.
우리나라 주택정책의 가장 큰 특징은 부동산시장을 경기조절 수단으로 삼아 극단적인 정책들을 시장변화에 따라 반복해 왔다는 것이다. 현 정부에서는 글로벌 금융위기 극복을 위해 대규모 유동자금을 시장에 투입했지만 과잉유동성 논란에 직면한 바 있고, 시장 유동성이 산업활동과 고용창출 등에 효과적으로 유입되지 못해 과거 부동산시장의 활성화를 통한 경기진작을 시도할 가능성이 여전히 존재하고 있다.
미국의 경우, 국가적으로 자가주택소유를 유도하고 지원하는 방향으로 정책을 일관해 왔고 다양한 주택관련 정책법안 제정과 개정을 통해 주택모기지와 관련한 다양한 금융상품제공, 주택거래비용 축소를 위한 세금조정, 금융제도 및 기관에 대한 개혁·조정, 중산층 이하 저소득층을 위한 저비용주택 정책, 수요자 중심의 임대료보조제도 실행 등을 추진해 왔다.
향후 주택정책의 방향
미국이 우리나라와 크게 차이가 나는 점은 중앙정부가 금리조절과 대출기관들에 대한 관리 등에만 전념하는 한편, 모든 주택건설 사항들은 주정부나 카운티정부에 권리와 의무를 이양함으로써 중앙정부와 지자체의 역할을 분리했다는 점이다.
이렇게 볼 때 중앙정부가 주택건설을 경기조절 수단으로 사용하는 것은 과거의 연장선상에서 우리나라 주택시장의 지속적인 불안을 야기할 것이므로 주택정책에 있어 중앙정부와 지자체의 역할을 이원화해야 한다.
그러나 전 세계적인 더블딥에 대한 우려감이 여전히 존재하고 경기회복에 대한 확신이 없으며 기업의 투자와 고용창출이 이루어지지 않는 상황에서는 다소 보수적인 전략이 필요하다. 경기가 살아나는 시점까지는 저금리기조를 유지해 현재의 유동성을 한시적으로 가져가되 산업활동과 고용 증가를 위한 분야에 유동성이 투입될 수 있도록 유도하고, 주택시장에 대한 미시적인 수요조절이 이뤄져야 할 것이다.
만약, 현재 주택시장에 대한 규제강도를 유지하면서 산업활성화와 고용창출 등에 의해 국민 실질소득을 증가시켜 주택 매수능력을 높이는 보수적인 정책으로 접근한다면, 중·장기적으로 현재 주택시장의 거품을 서서히 제거해 연착륙을 유도할 수 있을 것이다.
먼저 침체된 경기를 활성화하기 위해 현재의 정책금리를 낮게 유지할 필요가 있으나, 시장의 유동성이 주택시장으로 과도하게 유입돼 주택가격이 급격한 변화를 초래하는 것을 방지하기 위해 수요에 대한 규제를 유지할 필요가 있다. 예를 들어, DTI(총부채상환비율)와 LTV(담보인정비율)를 당분간 유지하고 가계대출 증가를 막기 위해 금융기관 주택담보대출의 이자율을 어느 정도 높게 책정하는 것을 용인할 필요가 있다. 단, 경기회복으로 가계 수입이 늘어 구매력이 제고될 경우에는 LTV는 시장원리에 따라 운영한다. 전매제한은 현행대로 운영될 필요가 있지만, 분양가상한제는 주택품질의 하향평준화를 방지하기 위해 분양원가를 공개하는 선에서 자율화시키되 소비자가 품질과 가격을 비교해 합리적인 선택을 할 수 있도록 정부와 지자체가 지속적으로 정보를 제공해야 한다.
유동성 증가에 따른 주택가격 급등을 막을 수 있는 또 다른 방법은 공공건설 주택은 최소한의 이윤만을 남기고 공급하려는 노력을 기울이는 것이다. 최근 보금자리주택을 비롯한 국가와 지자체 공사가 시행한 아파트 가격도 민간분양 가격과 크게 차이가 없어 현 가격이 정상적인 것으로 인식될 우려가 있으며, 향후 분양가 자율화 등이 시행되면 민간분양사들의 주택분양가격은 공공주택 공급가격과 비교해 더 높아질 수 있는 계기를 제공할 수 있기 때문이다.
주택가격을 낮추기 위해서는 저렴한 토지의 공급이 필요하지만 한계가 존재한다. 높은 수용비를 지불해야 하는 신도시개발 등 단기간 대규모 개발은 지양하고, 선진국처럼 협의가 된 토지를 대상으로 20∼30년에 걸쳐 단계적인 개발을 고려해야 할 것이다.
경기도는 시장 유동성 증가로 인해 발생할 수 있는 주택시장의 불안요인을 점검하고 대처해야 한다. 경기도에서 공급되는 택지에 대한 투기 움직임을 철저히 감시하고 시장의 가격압력을 통제할 수 있는 수단을 강구할 필요가 있다. 특히, 경기도에서 경기도시공사 와 시·군의 개발공사 등을 통해 공급하는 토지와 주택을 저렴하게 공급해야 한다.
아울러 중·장기적으로는 중앙정부로부터 주택개발과 관리에 대한 권리와 의무를 이양받기 위한 지속적인 노력을 펼치고, 이를 통해 경기도 주택시장의 상황변화에 따라 주체적이고 일관된 정책을 펼쳐나갈 수 있는 여건을 마련해야 할 것이다.
웹사이트: http://www.gri.re.kr
연락처
경기개발연구원 도시·지역계획연구부
김태경 연구위원
031-250-3167
이메일 보내기