건설교통부, 전국 1,260여만호 집값 공시
또한, 국세청도 아파트 653만세대 및 대형연립주택(165㎡이상) 6만세대 등 모두 659만세대에 대하여 조사한 집값을 기준시가(基準時價)로 고시한다.
지난 1월14일 이미 가격이 공시된 단독주택 중 표준주택 13만5천호를 합치면, 1,258만호(세대)에 달하는 전국의 집값이 원칙적으로 모두 공시되는 셈이다.
▶ 주택가격은 왜 공시하는가?
주택가격 공시제도는 부동산관련 조세의 형평성을 제고하기 위해서 도입되었다. 그간 부동산 보유세 및 거래세의 과세표준은 부동산의 가격을 직접 조사한 것이 아니므로 시가를 제대로 반영하지 못하였기 때문에, 이를 기초로 세금을 부과할 경우 과세의 형평에 문제가 있다는 지적이 많았다.
주택가격을 시가(時價)로 평가하여 이를 과세표준으로 하면, 응능과세(應能課稅)의 원칙에 충실하게 집값이 높고 낮음에 따라 공평하게 세금을 부담하게 되어 과세형평이 획기적으로 개선된다.
▶ 가격이 공시되는 주택은?
원칙적으로 전국 모든 주택의 가격이 공시된다. 유형별로는 단독주택(다가구주택을 포함)이 433만호, 다세대주택이 132만세대, 연립주택이 40만세대, 그리고 아파트가 653만세대이다. 한 채의 건물 안에 비주거용 부분과 주거용 부분이 혼합된『상업·업무용 건물 내 주택』도 금번 가격공시의 대상이 된다.
다만, 표준주택(標準住宅)으로 선정된 단독주택 13만5천호는 이미 지난 1월14일에 가격이 공시되었기 때문에, 금번 공시대상에서는 제외된다.
또한, 무허가건물은 주택가격이 산정(算定)만 되고 공시는 되지 않는다. 가격 공시로 인하여 무허가건물의 적법성을 추인하게 되는 효과를 방지하기 위해서이나, 현황과세(現況課稅)의 원칙에 따라 무허가건물에 대하여도 산정된 가격에 따라 과세가 된다.
▶ 내 집값은 어떻게 알 수 있나?
단독주택(다가구주택 포함), 다세대주택, 중소형연립주택(165㎡미만)의 소유자는 공시일인 4월30일을 전후로 개별적으로 우편 송부되는『주택가격 결정통지문』을 통하여 자신의 주택가격을 확인할 수 있다.
또한, 소유자 및 이해관계인은 5월31일까지 주택 소재지의 시·군·구청을 방문하여 본인의 주택(단독·다세대·연립) 가격을 열람할 수 있다.
※ 지자체에 따라서는 읍·면·동사무소에서도 열람이 가능
▶ 가격은 무엇을 기준으로 매겼나?
공시되는 주택가격은 대상 주택의 부속토지와 지상의 건물을 통합하여 가격을 산정하였다. 즉, 땅 값과 건물 값을 따로 매겨 이를 합산한 것이 아니라, 전체로 하나의 주택가격을 매긴 것이다.
또한, 공시주택가격은 대상 주택의 적정한 시가를 조사하여 공시한 것이다. 적정 시가를 공시하기 때문에, 개발예정지나 투기발생지역 등에서 일시적으로 가격이 급등하여 투기적인 호가가 발생하더라도 공시가격에는 반영되지 못한다.
다만, 공시주택가격은 원칙적으로 1년에 1회 공시되는 것이므로, 가격의 안정성을 기하기 위해 실제 공시되는 가격은 적정시가의 80% 수준으로 책정하였다.
▶ 주택가격은 어떤 방식으로 산정되었나?
◎ 단독주택 가격의 산정
단독주택은 건설교통부에서 표준주택(13.5만호)을 선정하여 평가한 후, 표준주택 가격을 기준으로 전국 234개 시·군·구에서 나머지 단독주택(419만호)의 가격(개별주택가격)을 조사·산정했다.
표준주택은 단독주택 중에서 용도지역별·건물구조별·지목별 등으로 대표성이 있는 주택 13만5천호를 선정하였다. 표준주택은 개별주택 가격을 산정할 때 가격산정의 기준이 된다.
☞ 표준주택의 수는 어떻게 정했나?
△ 전문가 의견수렴과 적정 비용 등 경제성을 고려하여 전체 단독주택의 3% 선을 표준주택으로 책정하였다.
△ 주택의 특성은 토지 특성보다 복잡하므로, 현행 공시지가의 표준지 비율 1.8%(50만/2,720만필지)를 상회하는 수준을 정했다.
△ 표준주택 비율이 높을수록 개별주택가격 산정이 편리해지나, 막대한 추가비용·행정력 소요로 국민 부담이 과중해진다.
현행 표준주택 비율은 적정한 수준이며, 15% 상향 필요 등 일부 주장은 국민경제 부담을 고려하지 않은 비현실적 주장으로, 선진외국도 과표산정에 그만큼 막대한 비용을 지출하지 않음
표준주택은 건교부가 전문가인 감정평가사들에게 선정 및 조사를 의뢰하여 가격을 평가하였으며, 지난 1월14일 건교부에서 가격을 공시하였다.
개별주택은 234개 시·군·구에서 직접 가격을 산정하였다. 가격 산정시에는 건교부가 고안한 비준표(比準表)*를 사용했다.
* 비준표 : 표준주택과 개별주택 간의 가격특성을 서로 비교하여 표준주택가격에 가격배율을 곱해 개별주택가격을 산정하는 가격산정표
특히, 개별주택의 특성을 입력하면 비준표에 따라 자동적으로 개별주택 가격이 산정될 수 있도록 자동 가격산정 프로그램(HPAS)을 개발하여 가격산정의 정확성 및 오류 방지에 기여하였다.
아울러, 개별주택 특성조사시 반드시 현장조사를 실시토록 하고, 인근 시·군·구간 협의를 통하여 가격의 균형을 바로 잡았으며, 시·군·구가 산정한 가격을 표준주택 담당 감정평가사가 일일이 가격을 다시 검증하여 가격의 정확성 및 신뢰도를 제고하였다.
◎ 공동주택 가격의 산정
다세대주택 및 165㎡ 미만의 중소형연립주택은 건설교통부가 전문 가격산정기관인 한국감정원에 가격의 조사·산정을 의뢰하여 시행하였다.
한국감정원의 각 지점에서 1차 산정된 가격에 대하여 지점간 및 본점·지점간에 가격균형 협의와 가격 검증을 거치도록 하므로써 산정된 가격의 신뢰도 및 정확성을 제고하였다.
※ 아파트와 대형연립주택(165㎡이상)은 국세청에서 한국감정원에 조사를 의뢰하여 가격을 산정하였다.
▶ 어떤 절차를 거쳐 가격이 공시되었나?
◎ 주택가격이 산정된 이후 事前 의견청취 절차를 시행하여, 소유자 의견수렴을 통하여 가격의 적정성을 제고하였다.
단독주택, 다세대 및 중소형연립주택은 가격 산정이 끝난 지난4월1일～20일까지(20일간) 의견청취를 실시하였다.
의견청취는 소유자가 시·군·구청 등에서 예비가격을 열람한 후, 서면으로 의견을 제출하는 방식으로 행해졌다. 다만, 다세대 및중소형연립주택의 경우에는 건교부 홈페이지를 통해서 온라인으로도 가격열람 및 의견제출을 할 수 있도록 하였다.
※ 아파트·대형연립주택은 국세청 홈페이지를 통해 가격을 열람하고, 서면으로 의견제출을 하도록 하였다(3.14～23).
의견청취 실시 결과, 전국적으로 단독주택은 14,050호(전체의 0.3%), 다세대·중소형연립주택은 2,055세대(전체의 0.12%)에서 의견이 제출되었다. 서울 지역의 경우, 단독주택이 5,782호(1.3%), 다세대·중소형연립주택이 1,675세대(0.3%)에서 의견이 제출되었다.
※ 아파트와 대형연립주택은 전국적으로 2,678세대(전체의 0.04%)에서 예비가격에 대하여 의견을 제출하였다.
제출된 의견에 대하여는 충분한 조사기간을 확보할 수 있도록, 의견이 접수된 즉시 소유자 면담 등을 통한 재조사를 실시하여, 예비가격이 적정한지 여부를 검토하였다.
재조사 실시 결과, 제출의견이 가격에 반영된 사례는 전국적으로 단독주택이 7,154호(반영율 50.9%), 다세대·연립주택이 1,112세대(반영율 54.1%)이었다.
◎ 의견청취 실시 후, 민간 전문가들이 포함된 심의기관에서 가격심의를 하여 공시가격의 적정성을 재차 제고하였다.
단독주택은 각 시·군·구청장 소속 하의 시군구부동산평가위원회에서, 다세대·중소형연립주택은 건설교통부장관 소속 하의 중앙부동산평가위원회에서 공시가격의 적정성을 최종 심의하였다.
각 위원회는 전문성 및 민주성을 기하기 위하여, 공무원 이외에도 민간 전문위원들이 다수(중앙위원회의 경우 19인중 13인) 참여하였다.
▶ 공시된 가격에 대해 이의를 제기하려면?
공시된 가격이 너무 높거나 낮다고 생각되는 경우 등에는 가격열람 만료기간인 5월31일까지 이의(異議)를 신청할 수 있다.
단독주택(다가구주택 포함)의 소유자·이해관계인은 주택소재지의 시·군·구청을 방문하여 서면(書面)으로 이의를 신청하면 된다.
※ 읍·면·동사무소에서도 이의신청을 접수
다세대주택 및 중소형연립주택(165㎡미만)의 소유자 등은 해당 시·군·구청을 방문하여 서면으로 이의를 신청하면, 시·군·구청에서 다시 건설교통부로 송부하여 이의가 접수된다.
이의가 제출되면 소유자 면담, 현장조사 등의 정밀 재조사를 실시한 후, 가격조정 여부를 검토하여 6월말까지 결과를 통지한다.
이의가 받아들여져 가격이 조정되면, 최종 조정가격이 6.30일에 공시된다.
▶ 가격수준별 현황, 최고·최저가격은?
◎ 가격수준별 현황
다세대·중소형연립주택 167만호 중 95.8%인 160만호가 1억원 미만이었으며, 9억원 이상은 다세대주택 13호(0.0008%)로 나타남
1천만원 미만은 1만4천호(0.81%), 1천만원～5천만원 미만은 120만호(71.9%), 그리고 5천만원～1억원 미만은 38만호(23.1%)이었다.
◎ 최고·최저가격
단독주택 중에서는 서울특별시 용산구 이태원1동 소재 단독주택(1,033평)이 74억4천만원으로 전국 최고가격이었다.
다세대주택 중에서는 서울특별시 강남구 청담동의 다세대주택(87.1평)이 14억6300만원으로 전국 최고가격이었으며, 전남에 소재하는 다세대주택(4평)이 100만원으로 최저가격이었다.
중소형연립주택 중에서는 서울특별시 강남구 논현동의 연립주택(63.6평)이 8억원으로 전국 최고가격이고, 전남에 소재하는 연립주택(7평)이 100만원으로 최저가격이었다.
▶ 공시된 주택가격은 어떻게 활용되는가?
공시주택가격은 부동산 관련 세금의 과세표준으로 활용된다.
보유세 중 재산세(주택분)는 7월과 9월에 각각 1/2씩 부과되고, 종합부동산세는 12월에 부과된다.
거래세 중 취득세와 등록세는 5월1일 거래분부터 공시주택가격을 과세표준으로 하여 부과되며, 양도소득세는 공시주택가격을 과세표준으로 활용하는 내용으로 현재 입법 추진 중이다.
☞ 공시주택가격은 과세 이외에 보상·담보 등의 기준은 아님
▶ 가격이 현실화되어 세부담이 늘어나는 것이 아닌지?
공시주택가격을 부동산 관련 세금의 과세표준으로 채택한다고 하여 세부담이 늘어나는 것은 아니다.
① 보유세의 경우 매년 토지 과표인 공시지가와 건물 과표인 시가표준액이 상향 조정되어 세부담이 늘어왔으나, 금년에는 세율을 인하하고, 공시주택가격의 50%만 과표로 적용하므로 재산세만 납부할 때는 세부담이 소폭 감소될 전망
※ 종합부동산세를 포함할 경우에는 전체 세부담은 소폭증가 예상(재경부 세수추계 : ’04년 3.2조원 → ’05년 3.5조원)
※ 또한, 개인별로 전년보다 50% 이상 세액이 늘지 않게 상한을 설정
② 취득세·등록세의 경우도 매년 세부담이 증가하여 왔으나, 금년에는 등록세율 인하로 전체 세부담 수준은 큰 변동이 없을 전망이며, 지역에 따라 소폭증가 또는 감소가 예상
※ 또한, 금년 1월 이미 과표가 공시주택가격 수준으로 현실화(건물 시가표준액 : 18만원 → 46만원)
③ 양도소득세는 현재도 현실화된 과표를 사용하고 있으므로 공시주택가격 채택으로 지역에 따라 소폭 증가 또는 감소가 예상되나, 전체적인 세부담 수준은 큰 변동이 없을 전망
※ 양도소득세의 과표는 이미 공시주택가격 수준으로 현실화(건물 시가표준액 : 46만원)
연락처
토지국 주택시가평가팀 박재순 504-9180
