경매시장 고 감정 주의보
지지옥션(www.ggi.co.kr)에 따르면 이달 15일까지 수도권 아파트 경매 낙찰가율은 78.1%로 집계돼 전달(80.8%) 대비 2.7%p낮아졌다. 4개월 연속 하락하면서 올해 처음으로 80%선이 붕괴됐다. 낙찰가가 내리막 세를 보이는 것은 실제로 가격이 하락한 점도 있지만 감정가가 입찰시점의 시세보다 높은데도 이유가 있다. 감정평가 후 시세에 변동이 생기면 감정가와 시세 차이가 갈수록 벌어지기 때문이다.
경매물건의 감정평가는 법원에 경매가 신청된 뒤 곧 이루어진다. 감정평가, 현황조사, 이해관계인에게 경매 사실을 알리는 문서 송달 등 경매 준비 기간이 수개월 소요된 후 첫 입찰 일이 잡힌다. 통상 감정평가를 한 때부터 4~6개월 가량 시차가 생기는데 경매 진행이 길어질 경우 시차는 더 벌어지게 된다. 요즘처럼 가격 변동이 심할 때는 감정가는 시세를 반영하지 못하게 된다.
이달만 해도 경매물건 가운데 감정가가 시세를 웃도는 사례가 상당수 있다. 지난해 6월 22일 경매 개시된 후 3회 유찰돼 3일 입찰에 부쳐진 송파구 신천동에 롯데캐슬골드 18층 전용187.7㎡ 은 28억 원에 감정됐다. 전용 187.7㎡ 현 시세는 하한 21억2500만 원, 상한 25억5000만 원 선이어서 감정가와 시세의 차이가 2억5000만원부터 많게는 6억원까지 난다. 특히 최근 가격의 낙 폭이 컸던 대형 면적의 고가 아파트의 경우 대체로 감정가가 높다. 이 아파트는 거래가 많지 않아 분양가 선에서 감정이 되는 것도 문제로 지적된다. 낙찰가는 17억5350만원으로 감정가보다 10억 이상 낮은 가격이다.
감정가 16억원에서 1회 유찰돼 지난 6일 경매에 나온 서초구 잠원동 대림아파트 8층 전용 148.4㎡의 시세는 하한 13억6000만 원 상한 15억1000만 원 선. 작년 9월에 감정되고 8개월간 시세변동을 반영하지 못해 감정가가 시세보다 높다.
경기지역도 마찬가지다. 성남시 분당구 정자동 아이파크분당3차 26층 전용 153.4㎡의 시세는 12억 원에서 13억 원선. 감정가 14억 원에서 2회 유찰돼 지난 3일 입찰에 부쳐져 9억 1999만 원에 낙찰됐다. 감정평가가 작년 3월에 이루어져 1년 2개월의 시차가 있어 감정가와 시세가 차이가 큰 탓에 낙찰가가 감정가의 64%인 9억199만원에 불과했다. 같은 단지 15층에 전용 171.4㎡도 경매 나왔다. 감정시점이 작년 3월로 유사함에도 감정가가 12억5000만 원이다. 오히려 전용면적이 넓음에도 감정가는 1억 5000만 원이 낮았다.
지난 13일에 낙찰된 용인시 수지구 송복동 푸른마을 푸르지오 14층 전용171.9㎡의 시세는 6억8500만 원에서 7억3500만 원선. 8억원에 감정돼 시세 상한보다 높다. 감정가의 71.2%인 5억7000만원에 낙찰됐다.
감정가가 시세를 반영하지 못하는 대표적인 유형은 첫째, 감정이 오래 전에 이루어져 시차가 생기는 경우. 둘째, 거래가 많지 않아 시세를 알기 어려운 경우. 셋째, 감정된 이후에 재개발, 재건축 등의 호재가 생겨 급격한 가격 변동을 반영하지 못한 경우. 넷째, 단지 내에 면적, 구조, 향, 대지권 등에 따른 가격이 상이하나 이를 정확히 파악하지 못한 경우가 있다.
지지옥션 강은 팀장은 “경매 초보자들은 감정가는 곧 시세라고 생각하는데 이는 잘못된 믿음이며, 유찰이 한번 될 때마다 한 달이 지나므로 요즘 같이 유찰이 많이 될 때는 시차가 더 벌어질 수 있어 각별한 주의가 필요하다. 감정평가서를 볼 때 가격만 볼게 아니라 동시에 감정시점을 반드시 확인해야 한다”고 말했다.
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