재건축임대주택의 건축비는 표준건축비로 지급, 재건축시 85㎡이하가 전체연면적의 50% 이상되야
재건축임대주택 공급가격 산정기준과 관련하여
ㅇ 재건축 임대주택의 매입가격 중 건축비는 임대주택법시행령 별표 1의 공공건설 임대주택의 표준건축비를 기준으로 함. 임대주택의 부속토지비는 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제11조에 의한 개별공시지가에 지급시점까지의 월별지가변동율을 감안하여 산정하고 재건축 사업부지가 다수의 필지로 구성된 경우에는 필지별 개별공시지가를 가중 평균한 것을 개별공시지가로 함 ※ 적용 대상 : 이 기준 시행(‘05. 5.19) 후 최초로 입주자 모집승인을 신청하는 사업부터 적용
정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율과 관련하여
ㅇ 주거환경개선사업과 주택재개발사업은 임대주택비율과 주택규모별 건설비율을 현행 시행령, 조례 등에서 운영 되는 것과 동일한 수준으로 정함. 재건축의 경우 현재 수도권 과밀억제권역에서 세대수 기준만의 소형의무비율 (2(60㎡이하) : 4(85㎡이하) : 4(85㎡초과)) 을 운영 중에 있던 것을 ⇒ 10평 수준의 극소형 규모의 주택을 건설하는 것을 방지하기 위해 국민주택규모(85㎡)이하가 전체 연면적에서 차지하는 비율을 50% 이상이 되도록 추가로 규정함 ※ 적용 대상 : 이 기준 시행(‘05. 5.19) 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 사업부터 적용
<사례 예시>
□ 세대수 기준의 소형의무비율만 적용시
신축 평형/소형의무비율/ 세대수/ 연면적 /연면적 비율
10평/ 20%/ 200/ 2,000/ 6%
30평/ 40%/ 400/ 12,000 /35%
50평/ 40%/ 400/ 20,000/ 59%
합 계100%1,00034,000100%
* 국민주택규모가 세대수 기준 60%, 전체 연면적 기준 41%
□ 국민주택규모가 전체 연면적의 50%이상 되도록 추가할 경우
신축 평형/소형의무비율/ 세대수/ 연면적/ 연면적 비율
25평 /20% /200 / 5,000/ 15%
30평 /40% /400 /12,000/ 35%
42.5평/40%/400 /17,000/ 50%
합 계100%1,00034,000100%
* 동일조건인 경우 극소평형과 대형평형이 줄어 듦. - 10평 → 25평, 50평 → 42.5평으로 변경.
※ 재건축사업의 국민주택규모(85㎡) 건설비율
1. 현황 및 문제점
수도권의 주택공급 확대를 위하여 재건축시 국민주택규모 이하를 60% 이상 건설토록 의무화 (‘03. 9. 5) - 세대수 기준 20% (60㎡이하) : 40%(85㎡이하) : 40%(85㎡초과)
일부단지의 경우 세대수 기준의 소형의무비율을 형식적으로 충족시키기 위해 60㎡ 이하를 극소형으로, 85㎡초과를 초대형 평형으로 건설함에 따라 공급 규모를 왜곡※ (예) 잠실주공 2단지 : 12평형(전용 8평) 246 가구 미분양
2. 개선 대책
국민주택규모(85㎡)이하가 재건축 사업단지 전체 연면적에서 차지하는 비율을 50% 이상이 되도록 추가. 조합원들의 경제적 이득만을 고려한 초소형·초대형 평형의 주택건설은 억제·조정 할 수 있도록 하여 주거의 질적 향상 도모 ※ 적용시점 : 이 기준 시행(‘05.5.19) 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용
3. 적용 예
□ 기 사업시행인가 단지의 소형평형(85㎡ 이하) 비율 예
- 반포3단지 : 세대수기준 60%, 연면적 기준 41%
- 반포2단지 : 세대수기준 63%, 연면적 기준 43%
개정되는 기준은 시행(‘05.5.19) 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용되므로 이미 사업시행인가를 득한 단지는 적용대상이 아님.
-예상 질의 및 답변
□ 재건축사업시 기존의 세대수기준 소형의무비율은 유효한지
- 기존의 세대수 기준의 소형의무비율은 그대로 유효하고 거기에 연면적 기준으로 85㎡ 이하를 연면적의 50% 이상으로 추가하는 것임
□ 재건축사업의 소형의무비율의 적용대상지역은
- 수도권정비법 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역만을 대상으로 함 ※ 과밀억제권역 : 서울시, 인천시(일부제외), 수원시, 안양시, 구리시, 고양시, 부천시, 과천시, 광명시, 의정부시, 하남시, 남양주시(일부), 성남시, 시흥시(일부제외), 의왕시, 군포시
□ 재건축임대주택의 건축비를 표준건축비로 지급시 지하주차장과 관리소, 노인정 등 기타 공용시설도 지급대상에 포함되는지
ㅇ 임대주택법령(시행규칙 별표 1)에서 정하는 표준건축비 규정에 따름 - 관리소, 노인정, 경비실 등 기타 공용시설은 표준건축비에 포함되어 지급되며, 지하층 부분도 지상층 바닥면적합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100퍼센트를, 나머지 부분에 대해서는 표준건축비의 80퍼센트를 건축비로 인정하여 지급. * 지하 주차장이 지상층에 비해 마감 등 공사비에서 차이가 있으므로 적정하다고 판단됨
□ 재건축임대주택의 건축비를 표준건축비로 지급할 경우 실건축비의 몇 %에 해당하는지
- 평형이나 층수별로 표준건축비에 차이가 있으나 평균적으로 평당 약 288만원정도 되기 때문에 일반적인 수준의 아파트의 실제 건축비와의 차액은 거의 발생하지 않을 것으로 판단됨 * 고급형으로 건축하는 주택의 경우 건축비의 차이가 발생할 수 있으나 재건축임대주택제도가 개발이익의 조정을 위해 도입하는 것이므로 제도도입 취지에 반하지 않는다고 판단됨 .
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주거환경과과 장한 창 섭사무관박 승 기 이메일 보내기 ☎504-9136
