강력 규제 더해진 재건축시장, 진정국면 속 조정 기미
주간 아파트값 변동률(%)
이에 따라 지난 주 재건축시장은 강남구 저밀도 재건축이 주간 -2.17% 하락했고 강동구도 일반 재건축이 -0.02% 하락했으며 강동구는 구 전체 재건축 아파트값도 주간 -0.02% 하락했다. 강남 저밀도가 주간 마이너스 변동률을 보인 것은 지난 2월 초순 이후 처음이다. 그 외 주요 재건축 지역들도 강남 0.1%, 강서 0.07%, 송파 0.21%, 서초 0.53% 등의 변동률을 기록하며 전 주와 비슷하거나 소폭 변동에 그쳤고 서울 전체는 재건축만 0.23% 변동률을 기록했다. 수도권 재건축(0.4%) 변동률의 절반 수준이다. 한편 서울지역에서 재건축을 제외한 일반아파트값은 0.16% 기록했다.
정부의 강력 규제 속에 재건축 시장이 진정세를 보이고 있는 가운데 지난 주 서울, 수도권 아파트 시장은 서울 0.17%, 수도권 0.16%, 신도시 0.5% 변동률로 지난 주보다는 소폭 올랐지만 보합 수준을 유지했고 전국적으로도 0.16% 변동률로 전 주와 비슷했다. 또한 분당, 과천, 용인, 광명, 양천 등 일부 지역을 제외하고는 대부분 안정세로 변동이 거의 없었고 외곽지역 등 주간 하락한 지역들이 전 주와 마찬가지로 늘어나는 추세를 보였다.
전세시장 역시 재건축 지역 및 분당, 용인 등은 상대적으로 주간 상승폭이 컸지만 나머지 대부분은 0.1% 이내의 미미한 변동률을 보였다. 또한 서울과 수도권 모두 외곽 중심으로 주간 하락한 지역이 늘어났다. 서울은 전체평균 0.05%, 수도권 0.06%, 신도시는 0.22%의 전세변동률을 한 주간 기록했고 전국은 평균 0.07% 변동률을 보여 전 주(0.06%)와 비슷했다.
주간 0.17% 변동률을 보인 서울 매매시장은 양천(0.41%), 송파(0.31%), 서초(0.3%), 도봉(0.24%), 동작(0.21%), 강남(0.2%), 영등포(0.19%) 등이 소폭 올랐고 나머지 지역은 변동이 없거나 0.1% 이내의 미미한 움직임에 그쳤다. 한 주간 매매값이 하락한 지역은 동대문(-0.01%), 성북(-0.01%), 금천(-0.03%), 종로(-0.1%) 등으로 하락폭은 크지 않지만 전 주에 비해 하락한 지역이 늘어났다.
양천구는 목동 신시가지 아파트들이 소폭씩 조정됐고 송파구는 상대적으로 최근 상승폭이 낮았던 단지들이 조금씩 올랐으며 서초구는 최근 사업시행인가를 받은 반포한양, 세종, 한신 등 재건축 단지들이 조정되면서 주변 단지들도 소폭 올랐다. 강남구에서도 주요 중대형이 오름세를 보였고 일부 저밀도 재건축이 하락하기는 했지만 재건축 주요 단지들의 강보합세가 이어졌다. 하락세를 보인 종로구는 내수동 파크팰리스 50평형대가 하락세를 보였고 서초구에서도 현대슈퍼빌 등 일부 대형은 하락세를 보였다.
한편 서울은 지난 주 평당 1,199만원대를 기록하며 1,200만원대를 목전에 두고 있는데 강남구가 2,304만원으로 2,300만원대를 넘어섰고 동작구가 1,002만원으로 서울에서 13번째로 평당 1,000만원대를 넘었다. 서초구는 1,960만원대로 2,000만원대를 앞두고 있다. 평형대별로는 강남 저밀도와 노원, 동대문, 서대문 등 외곽 소형이 하락하면서 서울지역 20평이하 소형이 주간 -0.03% 하락률을 보이기도 했다.
주간 0.5% 상승률을 보인 신도시는 분당의 강세가 지속되고 있다. 매물이 부족해 거래가 많지는 않지만 시세는 꾸준히 오르면서 지난 주에는 0.74% 상승률을 기록했다. 소형을 제외하고는 상승세가 지속되고 있다. 주요 단지로는 정자동 상록보성 26평형이 2,500만원, 수내동 양지금호 50평형이 5,000만원, 구미동 까치신원 60평형이 5,000만원, 서현동 효자동아 38평형이 2,500만원 올랐다.
그 외에는 평촌이 주간 0.39% 올랐고 일산(0.26%), 산본(0.1%), 중동(-0.01%) 순의 변동률을 보였다. 한편 신도시 역시 분당이 강세를 유지하면서 평당 평균 1,447만원대를 기록하며 5월 들어 강동구보다 높은 평당가를 기록했고 서울을 포함해 수도권에서 평당가가 높은 지역 6위를 차지했다.
수도권은 지난 주 0.16% 주간변동률을 보였다. 전주 0.1%에 비해서 소폭 올랐는데 마찬가지로 일부 지역 위주로 상승세를 보였다. 일반분양을 앞둔 주공3,11단지 주변으로 1단지, 4-6단지 등 주요 주공단지들이 상승세를 보인 과천시가 주간 0.97%나 올랐고 용인(0.53%) 지역도 신봉자이, 신봉 현대IPARK 등 수지, 죽전 및 구성 일대 중대형 상승세가 이어졌다. 그 외 광명(0.31%), 의왕(0.21%), 안양(0.2%) 등이 한 주간 오름세를 보였다. 광명시는 하안주공본1,2단지가 많게는 1,000만원까지 올랐고 의왕시는 대우사원주택과 주변 내손동 새아파트들이 소폭 올랐다. 광명과 의왕은 최근 사업시행인가를 받은 단지들 위주로 상승세를 보였다.
그 외 나머지 지역은 대부분 변동이 없거나 0.1%에도 못 미치는 미미한 변동률에 그쳤고 하락한 지역은 전 주보다 늘어나서 김포(-0.01%), 성남(-0.01%), 의정부(-0.01%), 하남(-0.02%), 평택(-0.06%), 양주(-0.06%), 군포(-0.15%), 포천(-0.2%) 등 8개 지역이다.
서울 전세시장은 주간 0.05% 변동률로 전 주와 동일한 수준이다. 서초(0.35%), 동작(0.29%), 구로(0.14%), 강남(0.07%), 송파(0.07%), 양천(0.07%) 등이 소폭 올랐다. 서초구는 반포주공 이주와 관련 주변 신반포 단지와 일부 새아파트 중대형이 오름세를 보였고 동작구는 상도동과 대방동 등 신규입주 단지에 맞춰 일대 새아파트들이 소폭씩 올랐다.
반면 강동(-0.03%), 서대문(-0.03%), 동대문(-0.07%), 노원(-0.11%), 강서(-0.13%), 강북(-0.17%), 성북(-0.18%) 등은 지난 주 하락했다. 외곽과 송파, 강동 강남권까지 중소형이 하락하면서 서울은 20평이하 소형과 46평이상 대형이 약세를 주도했다. 대형은 서초, 송파, 강남 등 강남권도 하락세를 보였다.
신도시는 매매와 함께 분당(0.43%) 지역이 주간 상승폭이 컸고 일산이 0.12%, 산본은 0.08% 변동률을 보였다. 신도시 전체는 0.22%로 분당이 오르면서 전 주(0.13%) 에 비해 전세변동률이 커졌다. 평형대별로는 서울과 마찬가지로 일산, 산본 등지 소형이 하락하면서 20평이하가 주간 -0.04% 하락했고 반면 중대형은 분당 등의 상승세에 힘입어 상승세를 유지했다.
수도권은 매매와 마찬가지로 과천(0.79%), 의왕(0.37%), 용인(0.32%) 등의 지역이 주간 상승률이 높았다. 그 외 동두천(0.31%), 화성(0.28%), 광주(0.22%), 수원(0.11%), 안양(0.1%) 등이 오름세를 보였고 나머지 지역들은 대부분 변동이 없거나 한 주간 전셋값이 하락했다. 포천(-0.97%), 남양주(-0.25%), 군포(-0.22%) 등이 하락폭이 컸다. 중소형 중심으로 외곽권 전셋값이 하락세를 주도했다.
판교 기대감으로 상승세를 이어가고 있는 분당, 용인 등은 판교 공급물량이 다시 줄어들면서 중대형 중심으로 상승세를 이어갈 전망이다. 그러나 재건축은 사업승인을 받은 주요 단지들의 가격이 오르고 매물이 없어 호가 강세를 유지하고는 있지만 개발이익환수제와 소형의무비율 강화 등 주요 규제가 본격 시행에 들어가면서 수익성 저하에 따른 가격 조정 가능성이 커졌다. 다만, 소폭 가격 조정시 매수에 나설 대기 수요가 있기 때문에 급격한 가격 조정은 어려울 것으로 보이며 진정국면 속 조정기가 이어질 전망이다.
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