현대경제연구원, ‘미국 부동산 시장 회복 지연의 배경’
- 그림자 재고(Shadow Inventory) 해소가 관건
최근 미국 부동산 시장은 주택 판매 증가 및 재고 감소, 투자목적용 주택 구입 증가 등 부동산 수급 여건이 개선되고 있다. 다만, 부동산 가격 하락세가 지속되고 있어, 여전히 불확실성이 높은 상황이다.
미국 부동산 시장 회복 지연 원인과 전망
미국 부동산 시장의 회복이 지연되는 원인은 미국 경기 회복세 약화, 고수준의 모기지 연체 비율과 담보 주택 차압률 및 그림자 재고(Shadow Inventory : 차압절차에 들어간 주택, 악성연체 주택, 차압되어 금융기관이 소유한 주택 등으로 시장에 나오지 않은 주택재고)때문이다.
첫째, 미국 경기 회복세가 다소 둔화되고 있다. 2012년 1/4 분기 경제 성장률은 연 2.2%로 2011년 4/4분기 3.0%보다 0.8%p 하락했다.
둘째, 모기지 연체 비율이 위기 전 수준을 회복하지 못하고 있고, 전체 담보주택 차압비율의 개선세도 미약한 실정이다. 전체 모기지 연체 비율은 2012년 1/4분기 7.4%로 여전히 글로벌 금융위기 전인 2008년 2/4분기 6.4% 수준을 회복하지 못하고 있다. 전체 담보주택 차압 비율도 2012년 1/4분기 4.4%로 2008년 2/4분기 2.8%의 1.6배 수준이다.
셋째, 주택시장에 실거래용으로 나오지 않는 그림자 재고의 해소가 지연되면서 미국 부동산 가격 회복세를 약화시키는 요인으로 작용하고 있다. 미국 그림자 재고는 2012년 1월 현재 전체 기존주택 재고의 약 70%에 달하는 수준이다. 더욱이, 향후에도 그림자 재고가 고할인 매물로서 당분간 공급될 전망이다.
美 부동산중개연합에 따르면 3월의 경우 매매된 전체 기존주택 가운데 고할인 주택이 29%를 차지하여, 그림자 재고가 고할인 매물로 지속적으로 공급되고 있다. 이로 인해 미국 부동산 시장의 본격적인 회복은 하반기 이후에나 가시화 될 가능성이 크다. 우선 전미주택협회에서 발표한 주택 시장 지수가 5월 현재 29로 기준점인 50의 절반 수준에 불과하다.
또, 미국 부동산 시장 관련 주요 기관들도 2012년 내에는 글로벌 금융위기 이전 수준을 회복하지 못할 것으로 전망하고 있다. 미국부동산중개협회의 2012년과 2013년 주택착공을 포함한 전망치와 글로벌 금융위기 이전인 2007년 실적을 비교하면 주택착공은 40만 채 이상, 신규주택 판매는 20만 채 이상, 기존주택 판매는 30만 채, 기존주택 판매가격은 4만 5,000달러 정도의 격차가 존재한다.
시사점
향후 미국 부동산 시장은 그림자 재고의 해소 없이는 가격 상승을 포함한 본격적인 회복세를 기대하기 어려운 상황으로 올 하반기 이후에나 본격적인 회복을 기대할 수 있을 것으로 전망 된다. 따라서, 한국은 부동산 경기 부진에 의한 미국 경기 회복지연에 따르는 수출경기 둔화에 대응할 수 있는 전략 마련과 함께 국내 내수 경기 활성화 등을 통해 경기 하방 리스크를 최소화해야 한다.
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현대경제연구원
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