서울.강남 집값 상승세 올 스톱

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2005-07-26 12:03

서울--(뉴스와이어)--22일 건교부는 강남의 주간(7.11～7.18) 집값상승율이 금년 1월 이후 26주만에 처음으로 0.0%를 기록하는 등 강북을 포함한 서울전역의 집값상승이 멈췄다고 밝혔다.

신도시를 중심으로 상승세를 보이던 수도권도 주간상승율이 0.1%로 둔화되었으며, 6.17 부동산정책 전면 재검토 발표 후에도 상승세가 꺽이지 않던 분당 집값도 상승률이 1%대에서 0.1%로 급속둔화되었다.

과천, 평촌, 일산도 각각 0.2%, 0.6%, 0.6%로 전주의 절반수준으로 상승률이 크게 둔화되었다.

또한 강남 등 6개 집값 선도지역 주요단지의 매도문의도 조사 이후 처음으로 매수문의보다 많은 것으로 나타났다.

* 강남 4구 및 분당.용인 지역 30개 단지 60개 평형(조사개요 별첨)

건교부에 따르면 이들 6개 지역 매도문의 건수는 6.28일 81건에서 7.2일 173건으로 114% 급증한 상태에서 큰 변화가 없는 반면,

매수문의 건수는 6.14일 500건에서 7.5일 198건(△60%)으로 급락한데 이어, 7.19일에도 92건으로 55% 급락한 것으로 조사되었다.

조사대상 60개 평형 중 매수문의가 아예 끊긴 평형도 7.12일 19개에서 7.19일에는 절반에 가까운 27개로 늘어났다.

부동산 중개업소를 통한 국민은행 조사 결과도 수도권 서울 모두 매도세가 크다는 응답(각각 50.1%, 39.7%)이 매수세가 크다는 응답(각각 7.2%, 12.6%)보다 훨씬 많은 것으로 나타났다.

호당 평균 매도-매수 호가 차이도 6.8일 43백만원에서 6.28일 54백만원으로 확대되었으며, 최근 매수문의가 끊기고 있어 호가차이는 점차 더 벌어질 것으로 예측된다.

* 최근 매수문의가 끊긴 단지가 많아 호가차이는 미발표(통계의 연속성 확보곤란)

호가차이 확대로 거래성사도 점점 힘들어져 강남.분당 등 9개 주택거래신고지역의 아파트 거래는 6월 셋째주 970건에서,

* 신고지역 : 강남.서초. 송파.강동.용산구, 분당, 용인, 과천, 창원

6.17일 부동산정책 전면 재검토 발표 이후인 6월 마지막주에는 458건(53% 감소)으로 감소한데 이어, 7월 셋째주에는 389건으로 급감한 것으로 나타났다.

지역별로는 동 기간 강남구가 186건에서 64건으로 65% 감소하였고, 분당 및 과천도 각각 84%(142→23), 67%(33→11) 격감하였다.

건교부 관계자는 8월말 정부의 종합부동산정책 발표를 앞두고, 집값상승 기대가 집값하락 기대로 반전되면서 가격조정이 본격화되고 있다고 밝히면서,

금번 집값상승이 애초부터 수급불균형보다는 집값상승에 대한 막연한 자기실현적 기대에서 비롯되었고,

* Self-fulfilling expectation : 집값상승 기대 → 수요증가 → 집값상승 → 집값상승 기대 실현(확산) → 집값 추가 상승

* 금년초 대부분의 연구기관이 그간의 건설호조로 집값하락 예상

과거와 달리 주택의 실제 사용가치를 가장 잘 반영하는 전세가격 상승을 수반하지 않은 채 매매가만 이상 급등하는 등지속적으로 상승하기에는 취약한 구조였기 때문에,

* 강남집값상승율(‘02.1～’05.6)

- 주택종합 : 매매 39.3%, 전세 -1.7%, 아파트 : 매매 54.6%, 전세 1.6%

정부의 강력한 부동산안정대책 예고로 집값하락 기대가 형성된 이상 가격하락이 불가피할 것으로 전망했다.

* 가격하락 기대 → 매물증가 → 실제 가격하락 → 가격하락 기대 실현(증폭) → 매물증가 → 가격 추가 하락

실제 최근 금융권의 LTV 하향조정으로 주택담보대출이 어려워 지고, 시중금리 상승(‘04년말 대비 91bp)으로 대출금리마저 상승할 가능성이 높아진데다가,

* 국고채(3년) : ‘04년말 3.28% → ’05.5월 3.67% →6월 4.02% → 7.20 4.19%

* 최근 규제강화 내용 : 투기지역내 주택담보대출 LTV 하향 조정

- 6억원 이상 고가주택은 10년초과 대출도 60 → 40%로 LTV 강화
- 동일차주의 투기지역내 신규APT대출 건수제한(1회)

금년 들어 주식시장의 호조로 7월까지 종합주가지수 상승률(20%)이 강남아파트 상승률(6월 기준 9.5%)을 두 배 가량 앞서고 있어 이러한 전망에 더욱 힘이 실릴 것으로 보인다.

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