부산주택시장 점검, `서부산권 저평가 아파트 잡아라'
부암동 아파트 평당가 추이
호재 겹쳐야 투자 안정성 확보
아파트 과잉공급의 대표적인 지역, 부산광역시. 특히 해운대해수욕장과 가까운 해운대구 우동에 분양·신축중인 주상복합과 주거형 오피스텔이 많다. 이 지역 아파트는 신도시, 관광단지로 주목 받으면서 투자자의 수요가 높은 편이다. 주상복합의 경우 바닷가가 인접해 단지에 따라 바다조망권을 확보할 수 있는 것이 최대 장점으로 꼽히면서 인기를 더해간 것. 그러나 현재 신축중인 주상복합만 5,200여 가구에 달해 공급과잉에 대한 우려가 높아지고 있다. 2003년 1월 선보인 주거용 오피스텔 포스코더샵아델리스와 올 4월 공급한 골든메르시아가 아직도 분양중인 등 일부 브랜드를 제외하면 일대 주상복합이 미분양 분으로 남아 있는 상태다.
부산에서는 입지여건이 좋은 지역을 중심으로 올 하반기(7~12월)까지 1만 7,977가구가 분양 공급될 예정이며 신규 아파트 1만 3,423가구가 새 주인을 맞이할 예정이다. 부산시청 통계에 따르면 부산광역시 거주 가구수는 123만 6,262세대(2003년도). 전체 가구수 대비 아파트 공급량을 따져보면 올 하반기에만 부산에 거주하는 100가중 2.5가구가 아파트를 분양 받거나 새 집으로 이사 가는 셈이 된다. 이러한 수치는 올 하반기에만 부분적으로 나타난 것이 아니다. 지난 몇 년간 아파트 시장에서 공급량이 지속적으로 늘면서 부산 일대에 공급중인 아파트를 부산 거주민 실수요만으로 해소하기에는 어려운 형편이 됐다.
전국적으로 아파트 공급이 과잉 양상을 띠면서 주인을 찾지 못한 새 아파트가 증가하고 있다. 공급자들은 투자자들로부터 외면 당한 빈 아파트를 헐값에라도 제 주인 찾아 안겨주기에 바쁘다. 투자가치가 있는 아파트를 분별하지 못하면 자칫 낭패보기 쉬운 때다. 덮어놓고 낮은 가격만 보고 아파트를 구입한다면 자칫 제값도 못 찾고 넘기는 경우가 허다하므로 싼 아파트만 고집할 것도 아니다.
아파트 공급 과잉기에는 소비자의 눈길을 끌 수 있는 아파트만이 살아남을 수 있다. 좋은 아파트는 투자 가치가 큰 지역에 놓여 있을 때 투자자들의 주목을 받는다. 미래가치를 염두에 둔 투자를 통해 수익을 극대화 시키는 것이 가장 좋은 투자법이라 할 수 있다.
브랜드, 단지 조성 등 아파트의 내부적인 주거조건도 중요하지만 아파트가 위치한 지역이 투자가치가 높은가의 여부는 아파트 값에 가장 큰 영향을 미치는 요소다. 특히 개발 호재가 잠재된 지역은 현재뿐만 아니라 미래가치도 높기 때문에 투자자는 지속적으로 지역 부동산시장을 주도할만한 아파트에 관심을 기울여야 한다.
입지 여건을 보고 투자를 한다면 개발 수혜를 기대할 만한 지역을 눈 여겨보는 것이 좋다. 이미 개발 중인 곳은 시작 시점부터 프리미엄이 붙어 자칫 아파트 값이 상투까지 올라가 있을 수 있다. 따라서 투자수익을 극대화 하기 위해서는 현재까지는 평가절하된 지역이나 개발호재 영향을 기대할 만한 개발 예정지를 둘러보는 것이 좋다. 뉴타운이나 여러 구역에서 동시다발적으로 재개발이 진행되는 대규모 사업은 인근 지역에도 영향을 미친다. 개발지역 일대에 사업지구가 많다면 재개발 구역에 포함되지 않는 지역도 개발 수혜가 미쳐 투자가치가 동반 상승할 가능성이 많다. 또한 개발 수혜가 한가지에 그치는 지역보다 여러 호재가 겹쳐진 곳이 가격 상승폭이 가파를 뿐만 아니라 안정적인 투자수익이 보장될 수 있다.
최근 들어 부산 도심지 아파트 시장이 주목 받는 것은 이러한 이유 때문이다. 부산 진구는 부산광역시 중심에 있음에도 불구하고 낙후된 주거지역의 이미지가 강해 이제껏 투자자들의 관심을 끌지 못했다.
부산시는 노후주택지역을 중심으로 재개발, 주거환경개선사업 구역을 정해 도심 일대를 대대적으로 정비할 예정이다. 진구 일대에서 특히 주목 받는 지역은 부암동. 주택재개발을 통해 이 일대 5만 7,170여 평에 이르는 3개 구역에 신규 아파트가 들어설 예정이며 주거환경개선사업으로 이 일대가 새 옷을 갈아입을 예정이다. 부암동 개발이 주목 받는 이유는 지역 정비사업과 더불어 인근 미군부대부지를 공원으로 개발하는 등 이중 호재가 겹쳐 있기 때문이다.
범전동에 위치한 미군 하얄리아 부대는 내년 8월 폐쇄될 예정으로 부산시는 이 일대를 시민 공원으로 조성할 예정이다. 공원이 완공되면 주변 아파트를 중심으로 그린 조망권은 물론 쾌적한 주거환경이 확보될 것으로 전망된다. 이에 따라 인근에 있는 신규 분양 아파트뿐만 아니라 부대 주변 노후화된 기존 아파트 주택 가격도 공원 조성, 재개발 등 향후 개발 기대감으로 가격이 상승이 예상된다. 또 이 지역은 도심과 인접해 사업 완료 후에도 유망 부동산 투자처로 각광받을 것으로 보인다.
아파트 공급과잉시대 수요층 확보가 관건
노후주택 밀집지역 새 아파트 수요 많아
아파트 공급 과잉기에 가장 중요한 것은 수요 확보다. 아무리 호재가 겹겹이 놓여있는 지역이라도 수요층이 확보되지 않으면 투자가치가 떨어질 수 밖에 없다. 아파트 값은 초과 수요량이 있어야 상승 가능하기 때문이다. 따라서 수요층이 탄탄해 주택 대량 공급에도 소비력을 확보할 수 있는 지역을 중심으로 살펴보는 것이 좋다. 특히 이 중에서 개발호재가 있는 곳을 주목해야 투자수익을 높일 수 있다. 구도심 등을 중심으로 기존 낙후된 지역을 재개발 하는 등과 같은 정비사업과 맞물릴 경우 새 아파트에 대한 프리미엄은 물론 개발 호재 등으로 이중 수혜를 기대할 수 있기 때문이다.
부암동의 경우 2004년 12월 입주한 쌍용스윗닷홈 36평형 평당가는 592만 원 선으로 부암동 아파트 평균 평당가 356만 원보다 1.7배 가량 높았다. 이 같은 가격 차는 쌍용스윗닷홈 이 신규 아파트라는 메리트가 크게 작용했기 때문이다. 현재 부암동 입주 아파트는 모두 9개 단지. 그 중 1년 남짓 된 아파트는 쌍용스윗닷홈과 2004년 6월 입주한 솔내음이 전부다. 이 두 단지를 제외한 아파트는 지은 지 7년에서 12년 된 단지들이 대부분이다. 4,757가구 가운데 신규 아파트가 차지하는 것은 857가구로 전체 아파트 대비 18%에 불과한 점유율을 보이고 있다. 수치상으로만 봐도 새 아파트 공급량이 매우 부족한 것을 알 수 있다. 신규 아파트 공급확대가 이 일대 아파트 시장 분위기에 활기를 띄울 것으로 전망된다.
개발호재가 가득한 신규 단지라 하더라도 프리미엄이 계속 오를 것이라는 판단에 무작정 투자한다면 거품이 빠진 후 손해를 볼 수 있다. 따라서 학군, 교통, 단지 규모 등 빼놓지 않고 챙기는 꼼꼼함이 필요하다. 살기 좋은 아파트는 인기가 높아 지속적인 투자가치가 있기 때문이다.
아파트 공급과잉시대에 가장 좋은 투자 방법은 미래가치가 있는 지역을 꼽을 줄 아는 눈을 키우는 것이다. 지역 변화의 흐름을 정확히 읽고 입주시점에서 ‘미리보기’ 할 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 아파트의 미래가치를 아는 사람만이 투자에 성공할 수 있기 때문이다.
부동산뱅크 개요
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(주)부동산뱅크 기업마케팅팀 이종찬
