무늬만 역세권은 가라. 초 역세권 ‘수익형 부동산’이 온다

- 초 역세권 수익형 부동산 장점도 많지만 체크포인트도 적지 않아

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2014-01-26 13:00

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서울--(뉴스와이어)--‘역세권’은 부동산 시장에서 영원한 투자 1순위다. 하지만 같은 역세권이더라도 크게 초역세권과 근거리 역세권으로 나뉘게 된다.

그러나 최근 새로운 노선의 역세권이 우후죽순 생기고 있어 이른바 ‘무늬만 역세권’인 경우가 많아 투자자들의 주의가 요구된다는 게 관련 업계 전문가들 조언이다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “진정한 초 역세권의 의미를 알아야만 역세권 수익형 부동산 투자의 리스크를 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.

일단 초 역세권에 이라고 하면 역에서 적게는 반경 100m, 넓게는 200~300m 이내의 점포를 의미하며, 역에서 도보로 1분~3분 이내의 거리에 있는 섹터를 말한다.

초 역세권 수익형 부동산 일수록 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적지만 초기 투자비가 많이 드는 부담이 있다.

지하철로 여러 지역이 연결될 경우 큰 축을 보고 어떻게 상권이 변화해 갈 지 고려해야 한다. 특히 신설 역세권 주변 상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상이 소요되므로 단기적 접근보단 중장기적 투자가 요구된다.

장경철 이사는 이어 “수도권 역세권의 경우 400여개가 이상이 되고 출구도 많아 상권의 구조 및 유동 인구의 동선을 파악한 뒤 투자해야 할 것”이라고 전했다.

초 역세권 수익형 부동산 ‘체크포인트’는

같은 초 역세권 수익형 부동산일지라도 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 ‘동선’이다. 유동인구가 많은지 파악하려면 몇가지 방식이 있는데 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 이를 쉽게 확인할 수 있다.

또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 유동인구가 많다. 보통 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.

‘수요와 공급’의 기본 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권 내 경쟁 상품들이 포화상태인데도 경쟁력 없는 신규 상품이 선을 보일 경우 분양에 어려움을 겪을 수 밖에 없다.

장경철 이사는 “사람들이 많이 모이는 곳이면 임대수익이 풍부하다는 수익형 부동산 투자의 기본 공식에다 변수로 작용할 세부 공식의 결과 값을 가지고 투자에 임해야 한다”고 말했다.

부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 현재 분양(예정)중인 초 역세권 수익형 부동산으로 당산역 당산역 태영 데시앙 루브, 강남역 센트럴 애비뉴, 주안역 프라움S, 오류동역 프리가, 캠퍼스타운역 송도 재미동포타운, 부산 전포역 펠리체 등이 있다고 밝혔다.

분양(예정)중인 초 역세권 수익형 부동산 현황

△당산역 태영 데시앙 루브=태영건설은 당산역에서 도보로 2분내에 위치한 ‘당산역 데시앙루브’ 오피스텔과 상가를 분양한다. 이 오피스텔은 지하 5층~지상 15층에 총 350실 규모로, 오는 2월 입주 예정이다. 분양 상가는 지상 1층과 지하 1층으로 특화된 중정 설계를 적용, 건물 입구에서 상가로의 접근성은 물론 자연채광과 개방감이 좋다는 게 태영건설 설명이다. 1층 상가는 층고가 7.5m로 높아 복층이나 전용테라스로 공간 활용이 가능하다. 당산역세권은 지하철 2·9호선이 교차해 하루 유동인구가 10만명에 달하며 분양가가 인근 신규 분양상가의 약 60%선으로 높은 임대수익과 운영수익을 기대할 수 있다. 한편 ‘당산역 데시앙루브’ 오피스텔 일부 잔여분도 분양 중이다. 전용 28㎡의 1.5룸 구조이며 입주후 3년간 임대수익보장과 입주지원금 지원 등 다양한 혜택을 제공한다.

△강남역 센트럴 애비뉴=대우건설은 서울 역삼동에서 오피스텔인 단지내 상가인 ‘강남역 센트럴 애비뉴’를 분양하고 있다. 오피스텔은 지하 8층~지상 19층 1개동 총 728실로 이뤄졌는데 100% 분양이 완료되었다. ‘강남역 센트럴애비뉴’는 대형 오피스텔(728실) 건물에 들어서는 ‘오피스텔 단지 내 상가’다. 상가 연면적 1만3천여㎡에 점포수는 110개에 달한다. 이 상가는 강남역 센트럴 푸르지오 시티(오피스텔) 건물의 지하 2층∼지상 3층에 입점한다. 일부층의 상가 전면에 데크공간을 조성해 고객에게 휴식공간으로 제공한다는 계획이다. 신분당선과 환승이 가능한 강남역 1번 출구와의 거리가 불과 34m에 불과하다. 강남역의 하루 평균 승하차 인구는 평일 21만명, 주말 35∼40만 명이다. 준공은 2015년 3월 예정이다.

△인천 주안역 프라움S=태남건설은 인천시 주안동 23-1번지 일대 ‘프라움S’ 도시형 생활주택을 분양중이다. 국철 1호선과 인천지하철 2호선(예정)이 교차하는 환승역 바로 앞에 위치해 있으며, 1층은 상가로 운영되고 지상 2~7층 규모로, 전용면적 14.76㎡, 발코니 포함 약 19.8㎡ 총 150가구로 이루어져 있다. ‘프라움S’는 선임대 후분양으로 계약과 동시에 임대수익이 가능하며 수익률은 보증금과 월세의 다소 차이가 있지만 13%~15%대로 선착순으로 호수지정이 가능하다. 도시형 생활주택임에도 주차공간을 자주식으로 시공하였으며 세대당 12㎡가 넘는 공간을 확보 하였고, 인천 시내버스 80% 이상이 경유하는 주안역이 도보 1분거리에 위치한 초역세권 수익형 부동산으로 트리플역세권 개발 및 도시재생사업 또한 개발 호재로 더욱 미래가치가 높다. 인천종합터미널, 시내·시외버스 경유노선이 있는 다양한 멀티광역교통이 가능하며 경인고속도로, 외곽순환도로 등이 인접해 전국 어디로든 진입이 용이하다.

△오류동역 프리가=서울 구로구 오류동역에서 도보 1분거리에 위치한 오피스텔·도시형생활주택인 ‘오류동역 프리가’를 분양한다. 오류동역 프리가는 도시형 생활주택 44채와 오피스텔 143실로 구성됐다. 투자와 동시에 임대수익을 거둘 수 있는 게 특징이며 분양가는 9000만원대부터다. 주변에 가산디지털단지 등 대규모 첨단산업단지가 위치해 있으며 7호선 환승 온수역이 가까워 강남까지 30분이면 가능하다. 서울 오류동역 일대가 행복주택 시범지구로 선정됐다. 오류동의 직접적인 개발계획은 처음이어서 부동산 시장의 기대감도 커지고 있다. 행복주택은 철도부지 등에 건설되는 임대주택이다. 국토교통부의 방침에 따라 지역경제활성화, 일자리 창출, 주민 소통공간의 거점 공간으로서 주거 호텔 상업 업무시설 등이 혼합된 복합단지로 조성된다. 향후 임대수요층이 한층 더 탄탄해지고 많은 유동인구가 유입이 예상된다.

△인천 캠퍼스타운역 송도 재미동포타운=국내 최초의 외국인 주택단지인 ‘송도 재미동포타운’은 인천 연수구 송도동 155 (송도국제신도시 국제화업무지구 M2블록) 부지의 지하 4층, 지상 49층, 연면적 38만5,733㎡규모로 국내 분양을 준비중이다. 현재는 미국, 캐나다, 독일, 뉴질랜드 등에서 해외 시민권과 영주권을 가진 교포들을 상대로 분양을 하고 있으며 1월 중에도 독일과 미국에서 분양 행사를 개최할 예정이다. 인천 지하철 1호선 송도 캠퍼스타운역 도보 1분이내 상업지역에 위치한 재미동포타운은 아파트 830세대와 오피스텔 1,974세대, 호텔(312실), 상가(제1종·2종 근린생활시설)로 구성된다. 또한 연세대 송도캠퍼스와 인천 지하철 캠퍼스타운역 사이에 자리잡게 될 상업 시설에는 문화, 여가, 공연, 외식, 쇼핑 기능을 모두 소화할 수 있는 미국 스타일의 웅장한 복합몰이 갖춰지며 참소리(에디슨)박물관이 3층에 입점한다. 입주는 2017년 상반기 예정에 있다.

△부산 전포역 펠리체=시행전문회사인 주원개발은 부산도시철도 2호선 전포역 1번출구 1분거리에 위치한 초역세권 오피스텔 ‘펠리체’ 114실을 분양중이다. 지하 1층~지상 20층, 연면적 3810.89m²규모다. 2014년 9월부터 입주를 시작하는 부산국제금융센터로 인한 창출효과는 약 12조 7천억원이며, 직접 고용창출효과 9만 5천명과 간접고용창출효과 4만 3천명을 합쳐 13만 8천명에 이를 것으로 업계는 추정하고 있다. ‘펠리체’ 오피스텔은 63%의 높은 전용률로 공간활용도가 좋으며, 부산 최초로 입주민들을 위한 출퇴근 미니버스와 자전거제공, 아침샐러드바, 입주민 전용 피트니스 설치 등으로 1인 근무자들을 위한 최적의 생활 환경을 제공할 예정이다. ‘펠리체’ 오피스텔은 7천만원대의 분양가로 책정이 되었으며, 임대수익보장제 1년간 월 40만원을 보장한다. 중도금 50% 무이자, 취득세 100%지원 등 다양한 혜택이 주어진다. 시공사 경도종합건설이 자금관리는 한국자산신탁이 각각 맡았다. 입점은 2015년 6월 예정이다.

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