서울의 마지막 노른자위 상권, 상가 분양 잇따라

- 강서 마곡지구, 송파 위례신도시·문정지구, 서초 보금자리지구, 왕십리뉴타운 등이 대표적

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2014-03-26 10:00

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서울--(뉴스와이어)--서울의 마지막 노른자위 상권으로 불리우는 신도시, 택지지구, 뉴타운 등에 분양중이거나 예정 상가들이 잇따라 선을 보여 투자자의 관심을 끌고 있다.

대표적인 지역으로는 강서 마곡지구, 송파 위례신도시·문정지구, 서초 보금자리지구, 왕십리뉴타운 등을 꼽을 수 있다.

이 지역은 대규모 아파트나 오피스텔, 기업체, 지식산업센터, 법조단지 공급을 통한 탄탄한 배후 소비수요를 확보한 것이 가장 큰 매력이다. 더불어 분양(예정)중인 상가도 인근 지역에 투자자들의 꾸준한 관심을 받으면서 소리 소문없이 좋은 분양률을 보이고 있다.

이들 지역은 여타 지역 신도시나 택지지구와 달리 새로운 상권이 형성될 수 있는 여건을 갖춘대다 기존 소비수요는 덤으로 흡수가 가능하다는 잇점이 있다. 여기에 이들 상권내 상가는 독점상권이 보장되는 경우도 많아 또 다른 이점으로 작용한다.

이들 지역에 관심이 있는 수요층들은 대부분 인근에 거주자들이다. 상가 투자의 특성상 인근에 임대관리가 쉬운 쪽에 투자를 하려는 경향이 많기 때문이다.

수도권이나 지방의 신도시나 택지지구와는 차별성도 있다. 배후세대의 입주가 빠르게 이뤄지고 주변 상권과의 연계성이나 생활여건 조성이 빠르기 때문이다.

지하철·도로·학교·편의시설 등 기반시설을 확보가 용이해 투자자나 임차인들의 선호도도 높다. 하지만 제 아무리 유망지역 상가라고 하더라고 주의사항은 있기 마련이다. 최근 신도시나 택지지구 상업용지 분양가가 치솟으면서 상가 투자 여건이 달라지고 있다.

프랜차이즈·제과점·편의점·약국 등을 독점적으로 입점할 수 있다면 분양가가 약간 비싸더라도 선듯 투자할 만하다. 우선 선임대 상가는 안정적인 수입을 올릴 수 있어 좋다.

그러나 부동산 중개업소나 이동통신 대리점처럼 1~2년 뒤에 재계약을 하지 않을 가능성이 높고 임대료 또한 높은 값에 책정돼 있다면 공실 위험성이 상존해 있다는 점을 감안해야 한다.

장기 공실을 피하려면 무엇보다 주변대비 분양가가 높은 점포는 피하는게 좋다. 이는 임대수익률 악화로 이어져 결과적으로 장기 공실을 부르기 때문이다. 또 가급적이면 전체 택지지구 면적 중 상업용지 비율이 낮은 지역을 택해야 한다. 상업비율이 높을 경우 공급이 수요를 초과해 입지가 좋은 곳을 제외하면 공실이 생길 가능성이 높기 때문이다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “서울의 마직막 노른자위 상권은 대체로 점포수요 대비 공급이 부족하다는 게 큰 특징이다”이라며 “상권을 지탱해주는 배후세대 원활한 입주가 상권활성화에 커다란 영향을 미치므로 잘 체크해야 하며, 개발호재가 있다고 무턱대고 투자하기 보다는 실현가능성 여부를 따져본 후 투자에 임해야 한다”고 말했다.

부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원은 서초 보금자리지구 서초타워, 강서 마곡지구 에비스타워, 송파 위례신도시 송파 와이즈더샵, 문정지구 문정 법조프라자, 성동 왕십리뉴타운 2구역 텐즈힐몰 등이 있다고 밝혔다.

<서울의 마지막 노른자위 상권 현황>

- 강서 마곡지구

단지가 들어서는 마곡지구는 강서구 마곡·가양동 일대 개발면적만 366만5000㎡에 달하는 대규모 택지개발지구다. 계획 인구가 5만~6만여명(1만2000여가구)으로 신도시급 규모다. 서울 서남부의 관문지역에 위치하는 강서구 마곡지구도 R&D단지와 자연이 어우러지는 서울판 ‘대덕연구단지’로의 비상을 꿈꾸고 있다. 이곳에는 LG컨소시엄을 선두로 롯데 컨소시엄, 코오롱 컨소시엄, 이랜드 컨소시엄, 이화의료원, 대우조선해양 등 국내 스타급 기업들의 투자가 속속 이어지고 있다.

교통여건도 좋다. 마곡지구가 위치한 서울 강서구는 지하철 9호선 개통으로 서울 강남, 여의도나 광화문 등 서울 도심으로의 이동시간이 대폭 개선됐다. 또한 지하철 5호선 발산역·마곡역과 9호선의 양천향교역·신방화역, 인천국제공항철도까지 이용 가능하고, 강변북로·올림픽대로를 통해 서울 도심지역으로 이동이 쉽다.

- 송파 위례신도시

위례신도시는 강남과 맞닿아 강남의 모든 것을 함께 누리는 프리미엄 신도시다. 지하철 8호선 복정역과 착공될 우남역, 5호선 마천역을 연결하여 교통이 우수하며 KTX 수서역이 개설될 예정으로 광역교통망까지 더욱 편리해지는 교통 중심지다. 위례신도시는 4만 2,000여 세대에 업무 지구까지 포함해서 약 20만 정도의 유동 인구의 규모로 개발되는 곳으로 초등학교 10개, 중, 고교가 5개씩 들어설 예정이며 자체 내 유동인구 만으로도 충분히 점포 영업이 가능한 항아리 상권의 성격을 가지고 있다.

위례신도시는 현재 조성중인 2기 신도시 가운데 강남접근성이 가장 좋다. 송파대로는 물론 동부간선도로, 양재대로 등을 통해 강남권으로 이동이 쉽다. 지하철 역시 8호선과 분당선을 이용하면 선릉은 물론 잠실로 빠르게 접근할 수 있다. 강남권뿐만 아니라 서울외곽순환고속도로나 분당~수서간 도시고속화도로 등을 이용하면 분당은 물론 시외로도 편리하게 이동할 수 있다. 잠실 롯데월드, 롯데백화점, 이마트, 가락시장, 가든파이브, 삼성병원, 아산병원 등 쾌적한 강남의 생활인프라를 누릴 수 있고, 수변공원(약 49,500㎡ 규모) 조성, 삼성의료원, 현대아산병원, 문정 법조단지(예정) 인근에 인접해 있다.

- 송파 문정지구

송파 문정지구는 도시개발구역으로 56만여㎡ 면적의 미니신도시급 상권으로 조성, 2017년까지 법원과 검찰청, 지식산업센터, 오피스빌딩 등이 들어설 예정이다. 법조타운·최첨단 지식산업센터 특화상권으로 부각 될 전망인데 동부지방법원, 동부지방검찰청과 송파구청 2청사 등의 공공시설이 들어서는 행정법조타운과 IT산업 등 차세대 신성장 동력산업들이 계획적으로 유치될 예정으로 차별화된 배후수요를 자랑한다.

현재 개발도 순항 중에 있어 문정지구는 명실상부한 강남권의 신행정중심 상권으로 거듭날 전망이다. 여기에 관공서와 그에 따른 협력업체 등의 유관기관까지 들어서면 풍부한 배후수요가 추가로 창출돼 안정적인 임대수익을 기대할 수 있을 것으로 예상된다. 지하철 8호선 문정역과 새롭게 신설될 예정인 위례~신사간 경전철의 역사도 조성된다. 또한 올림픽대로·동부간선도로·분당~수서 고속화도로·경부고속도로·외곽순환도로 등 주요간선도로 5~10분 이내 접근 가능하며, 총 23개 버스노선 이용이 편리하다. 동부지방법원, 동부지방검찰청, 등기소, 송파구청 등 행정타운(예정), 선거관리위원회(예정) 등 조성되며, 인근에 NC백화점·이마트·킴스클럽·CGV 등이 자리잡고 있다.

- 서초 보금자리지구

서울 서초구 우면동 및 경기도 과천시 주암동 일원에 개발되는 서초지구는 보금자리주택 시범지구로서 경부축 상에 있으며, 양재IC, 과천~우면산간 도시고속화도로, 경부고속도로 및 강남순환 도시고속도로(2014년 개통 예정) 및 4호선 선바위역(2.3㎞), 3호선 양재역(4.2㎞), 신분당선 매헌역(예정, 2.8㎞) 등과 인접해 교통여건이 탁월하다는 평가를 받는다.

서초지구는 인접한 우면2지구와 함께 수용인구 7000여 가구, 2만여 명이 이용하는 중심상권으로서의 성장 가능성이 클 것으로 전망된다. 지구내 근린생활시설 비율이 2.3%로 희소성이 있으며, 이 외에도 인근에 카톨릭 성모병원, 서초구청, 국립 중앙도서관, 이마트, 코스트코, 하나로클럽 등 생활편의시설이 풍부하며, 과천서울대공원, 경마공원, 양재시민의 숲, 예술의 전당 등 문화 및 예술공간이 인접한 쾌적한 주거환경을 갖췄다.

- 성동 왕십리뉴타운

왕십리뉴타운은 대규모 주거복합단지 조성을 목표로, 서울시 성동구 하왕십리동 440 일대 33만7000㎡에 3개 구역으로 나눠 개발된다. 왕십리뉴타운은 5000가구 남짓 규모로 1만4000여명 인구를 수용하는 매머드급 주거단지다. 특히 왕십리뉴타운은 도심 인근 재개발단지로서 생활편의시설이 풍부하고 강북 도심과 강남권 접근성이 좋아 직주(직장, 주거) 근접형 단지로 손색이 없다. 게다가 왕십리역은 지하철 2·5호선과 분당선, 중앙선 등 지하철 4개 노선이 오가는 쿼드러플 역세권인 데다 청계천, 왕십리 민자역사 개발 등의 호재가 다양하다.

왕십리뉴타운은 교통, 교육환경, 자연환경, 편의시설 등 모든 면에서 우수한 입지를 자랑한다. 서울지하철 2호선 상왕십리역·신설동역, 2·6호선 신당역이 있다. 2·5호선, 분당선, 중앙선이 교차하는 왕십리역도 인근에 위치해 있어 4개 지하철역, 6개 노선을 근거리에서 이용할 수 있다. 또 내부순환도로, 동부간선도로, 강변북로 등 주요 간선도로와 성수대교 접근성이 좋아 서울 중심업무지구인 시청, 광화문뿐 아니라 강남까지도 출퇴근이 편리한 교통 요지에 자리한다. 아울러 서울시가 추진하고 있는 도시철도 건설사업의 수혜지 중 한 곳으로, 교통 여건은 더욱 좋아질 전망이다. 인근에 성동고, 한양대부속고, 한양대, 고려대 등이 위치해 교육환경이 우수하며 향후 단지 내에 초등학교가 신설되면 교육 여건은 더욱 향상될 전망이다.

<서울의 마지막 노른자위 상권 분양(예정)중인 상가현황>

- 서초보금자리지구 ‘서초타워’

서울특별시 서초구 우면동 757번지(서초보금자리 준4-3) 서초타워 상가가 분양중이다. 지하 2층~지상 7층, 연면적 2422.36㎡ 규모로 총 점포수는 22개다. 지하 2~1층은 주차장, 지상 1~7층은 근린상가로 구성되며, 3.3㎡당 분양가는 1,000만원(VAT별도)~4.000만원(VAT별도)선이며, 전용률 약 60%이다. 왕복 10차선(40m) 양재대로변 서초보금자리지구 초입에 위치한 3거리코너 상가로 가시성이 뛰어나며, 인근에 초등학교와 대형 유치원이 인접해 다양한 임차업종을 유치하는데 유리하다.

서초타워는 삼성 R&D센터(2015년 2월 준공예정, 연구인력 1만명 상주), LG전자 사옥(4천여명), 서초 보금자리지구 4,000여세대 우면지구 3,300여 세대 등 배후 상권이 탄탄한 요지에 위치해 있다. 서초타워 인근 필지엔 대형마트가 입점하며, 주변에 모두 오피스텔이 들어서므로 전문상가 부족현상으로 향후 큰 임대수익이 예상되는 드문 자리이다. 임대와 분양은 진행 중이며, 현재 임대 확정된 업종을 분양받을 시 준공 후 바로 임대료가 발생되어 안전한 투자처로 꼽힌다. 시행은 해든D&C, 시공은 한남건설이 맡았으며, 2014년 4월 준공예정이다.

- 마곡지구 ‘마곡 에스비타운’

마곡지구 9호선 신방화역 5번 출구 바로 앞에 위치한 ‘마곡 에스비타운’이 분양 중이다. 연면적 20,169.12㎡에 지하3층~지상11층 규모로 초역세권 대로변 사거리 코너 상가다. ‘마곡 에스비타운’ 주변은 마곡지구, 방화동, 방화뉴타운등 향후 약23,655세대로 형성되는 대단위 주거단지로 수용인구만 약6만여명에 달해 풍부한 배후수요가 대표적인 매력이다. 또한 LG그룹 11개 계열사, 대우조선해양, 이화의료원 등 55개업체 약 6만여명이 상주하는 첨단 연구 산업단지와도 인접해 있다.

특히 이 상가는 역세권 상업지역내 유일한 대형 전층 상가다. 주변 필지 모두 오피스텔로 공급돼 상가 공급량이 극히 적다. 때문에 상,하층 가리지 않고 브랜드 입점 경쟁이 치열하다. 이미 저층부는 롯데리아, 투썸플레이스, CU편의점, 김밥천국, 이디야등이 자리 잡았고 3층 이상도 이철 헤어커커, 치과, 내과, 소아과, 이비인후과, 한의원, 동물병원, 휘트니스센터 스퀘어짐 등이 입점을 확정지었다.

여타 택지지구와 달리 오히려 상층부에 투자 수요와 임차 수요가 몰리는 이유는 신방화역 상업지역내 전층 상가가 없기 때문이다. 다시말해 신방화 역세권 중 유일한 대형 전층 상가는 ‘마곡 에스비타운’ 뿐이다. 사정이 이렇다보니 ‘마곡 에스비타운’은 상층부에 대한 소진도 빠르다. 특히 3층 이상 상층부는 3.3㎡ 당 분양가가 1층 분양가 대비 13.6%~26%에 불과하고 투자금액도 대출없이 3억원대부터 투자가 가능해 장기계약 업종도 많아 메리트가 높다.

따라서 3억~5억원대 여유자금 보유자라면 병의원, 학원등 추가 업종 입점이 예상되는 상층부 상가 선점 투자에 관심을 가져보는 것이 좋다. 대출을 활용한다면 실 투자금은 더욱 낮출수도 있다. 또한 보유자금이 좀더 풍부하다면 동물병원, 휘트니스센터 등 선임대 상가나 스크린골프, 스카이라운지등의 운영이나 투자에도 관심 둘만하다. 한편 ‘마곡 에스비타운’ 시공은 우성건영이 자금관리는 코리아신탁이 맡았고 입주예정은 오는 12월이다. 홍보관은 9호선 신방화역 6번 출구쪽에 위치해있다.

- 위례신도시 ‘송파 와이즈더샵’

포스코건설이 시공을 맡은 송파 위례신도시 트랜짓몰 내 C1-4블록에 ‘송파 와이즈 더샵’ 상업시설이 3월 말 공급을 앞두고 있다. 이곳은 위례신도시 핵심상권으로 개발되는 트랜짓몰과 바로 인접하며 유럽형 스트리트형 상가로 개발된다. 또 ‘송파 와이즈 더샵’ 상업시설 내에는 또 하나의 소규모 스트리트 거리가 조성될 예정이어서 ‘트랜짓몰 안의 미니 트랜짓몰’로 주목 받을 전망이다. 이 상업시설은 연면적 9767㎡ 지상 1·2층 총 130여개 점포 규모로 지어질 예정이다. 위례중앙역이 걸어서 5분 거리에 있다.

분양 관계자는 “서울 송파구 권역이기 때문에 아파트 분양 당시부터 상가 분양은 언제 시작되는지 묻는 수요자들이 많았다”고 말했다. 또 “트랜짓 몰 안에 조성돼 유동인구가 많을 것이라는 점 때문에 기대감이 높다”면서 “트랜짓 몰에 들어서는 상가는 3000만∼5000만 원까지 프리미엄이 붙었다”고 말했다.

- 송파 문정지구 ‘법조프라자’

시행전문회사인 고운개발은 송파구 문정동 택지개발사업지구 3-2BL에 문정 법조프라자 상가와 오피스를 분양중이다. 대지면적 934㎡에 연면적 7,860.20㎡ 규모로, 지하 3층부터 지상 최고 10층 1개동으로 구성돼 있다. 편의점, 문구점, 약국, 안경점, 제과점, 커피전문점, 전문식당, 은행, 병의원, 변호사·법무사·세무사 사무실 등이 권장업종이며 계약조건은 계약금 15%, 중도금 45%, 잔금 40% 대출조건이다. 문정 법조프라자는 서울 동부지방법원·동부지방검찰청사 정문 앞에 위치해 변호사·법무사 및 종사자·민원인 등 유동인구가 끊이질 않은 입지라는 평가를 받고 있다. 또한 8호선 문정역으로 향하는 동선상에 있기 때문에 유동인구 흡수에도 용이하다.

주변지역과의 시너지 효과도 기대된다. 위례신사선과 더불어 KTX 수서역이 개통될 경우 교통 프리미엄 가치는 더욱 높아질 것으로 예상되고, 문정지구 미래형 업무단지 개발로 인한 인구 유입은 물론, 위례신도시, 가든파이브 활성화 단지, 장지지구와도 시너지 효과를 일으킬 것으로 보인다. 동남권 유통단지를 통한 업무와 물류망 활성화도 예상되고 있다.

따라서 상업과 비즈니스 활동에 매우 편리한 환경을 제공한다. 이와 같은 주변여건을 통해 풍부한 배후수요가 발생한다는 것이 문정동 상가분양의 강점으로 꼽힌다. 문정역을 이용하는 주변의 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있으며, 이 외에도 송파 오피스텔 입주인구가 고정수요로 확보돼 있다. 문정 법조단지와 미래형 업무단지 종사자들의 임대수요도 한 몫을 담당한다. 향후 문정지구가 서울 동남권의 중심축으로 성장할 경우 부동산 가치 상승도 예상된다. 3.3㎡당 분양가는 상가가 990~4,400만원선, 오피스는 890~1,000만원선으로 시공은 성산종합건설이 맡았으며, 아시아신탁에서 자금을 관리한다. 주차는 50대가 가능하며, 입점 예정일은 2015년 9월예정에 있다.

- 왕십리뉴타운 텐즈힐몰

서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역 텐즈힐 단지 내 상가인 텐즈힐몰이 분양에 나섰다. GS건설·현대산업개발·대림산업·삼성물산 등이 공동시공하는 이 단지는 5000여 가구 규모의 왕십리뉴타운의 중심에 자리 잡고 있다. 인근 아파트 5000여 가구와 청계천을 찾는 유동인구(1일 10만명) 등이 넉넉한 배후수요를 형성한다는 게 회사의 설명이다. 상가 교통여건도 괜찮은 편이다. 지하철 1·2호선 신설동역, 2·6호선 신당역, 2호선 상왕십리역 등이 가깝다. 텐즈힐몰은 4개 동의 지상 1~2층에 261개 점포로 이뤄진다. 백화점과 비슷한 동선, 업종별 특징을 살릴 수 있는 설계 등이 적용된다. 텐즈힐몰은 단지 내 입주민만 1100여 가구가 넘어 배후수요가 든든하다는 평이다.

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