서울시정개발연구원, `용적이전기법의 도입 및 활용방안 연구' 정책토론회
이번 토론회에서는 도시계획 운영에 있어 역사문화자원 및 자연환경의 보존문제를 전략적 개발이 필요한 지역과 연계해 해결하는 유연적 도시계획수단인 용적이전기법 도입 및 활용방안을 논의하였다.
□ (주제발표)
○ 주제: 용적이전기법의 도입 및 활용방안 - 김인희(서울시정개발연구원 부연구위원)
□ (토론 및 질의응답)
○ 사회: 김창석 (대한국토도시계획학회 부회장, 서울시립대 교수)
○ 토론자: 김명용 (서울특별시 도시계획과 종합계획팀장)
문홍길 (하우드엔지니어링 종합건축사사무소 소장)
서순탁 (서울시립대학교 도시행정학과 교수)
안진형 (건설교통부 도시관리과 사무관)
최막중 (서울대학교 환경대학원 교수)
최혁재 (국토연구원 책임연구원)
□ 주제: 용적이전기법의 도입 및 활용방안 연구
* 주제발표자: 김인희(시정개발연구원 도시계획설계연구부 부연구위원)
“도심부 역사문화자원 보존을 위해 용적이전기법 도입이 필요”
■ 용적이전기법을 활용한 舊대한증권거래소 보존방안
○ 도심부 역사문화자원 보존을 위해 유연한 도시계획수단 도입 필요
도시계획 운영과 관련해 역사문화자원 및 자연환경을 보존할 필요성이 지속적 으로 제기되고 있다. 특히, 최근 도심부를 중심으로 역사건축물 보존과 개발에 관련된 논쟁이 제기되고 있으나, 예산의 한계로 현실적인 대안을 찾지 못하는 실정이다. 따라서 보존과 보상 문제를 유연하게 해결할 수 있는 새로운 도시계 획수단 모색이 필요하다. 이미 미국과 일본에서는 보존을 위한 보상문제를 전략적인 개발과 연계해 해결 하는 개발권 양도제(TDR)나 특례용적률제도를 제한적으로 운용하고 있다. 우 리나라에서도 이러한 제도 도입을 오래 전부터 검토해 왔지만 법·제도적인 한 계로 아직까지 시행되지 못하고 있다. 이러한 배경 하에서는 과도한 규제로 이용되지 못하는 용적을, 개발이 필요한 다른 지역으로 이전해 행사하도록 허용하는 용적이전기법의 도입을 도입해 활용할 필요가 있다.
○‘舊대한증권거래소’ 보존을 위한 실험
용적이전기법 활용가능성을 실험하기 위해, 1922년에 건립된 우리나라 최초 증권 거래소인 舊대한증권거래소를 사례지역으로 선정했다. 이 건물은 2005년 6월 420 억원의 경매가로 매각되어 멸실 위기에 처해 있다. 그러나 현재로는 보존할 만한 법적 근거가 없고 보상에 필요한 막대한 비용조달 가능성도 없는 상황이다. 이에 본 연구에서는 舊대한증권거래소 보존을 위한 대안으로 용적이전기법 활 용가능성을 검토했다. 사례지역을 신축했을 경우와 용적이전기법을 활용해 보 존할 경우로 구분해 재산가치를 산정했다. 연구결과에 따르면, 문화재로 지정 할 경우 사례지역 총 가치는 396억원이며, 신축했을 경우는 408억원으로 나타 났다(아래 표 참조). 이때 미이용 용적의 가치는 약 83억원으로 나타났다.
신축·보전·용적이전기법 적용에 따른 재산가치 비교분석 (단위: 억원)
신축/보전/용적이전기법 적용
건물기준시가106/11 /11
토지가격302/302/302
미이용 용적에 따른 손실보상액--/--/83
재산가치408/313/396
한편, 미이용 용적을 받아 추가 개발할 수용지역은 명동 도시환경정비구역으로 선정했다. 수용지역으로 이전될 재산가치는 83억원이며 이를 용적률로 환산할 경우 121%에 해당한다. 즉, 도시환경정비구역 사업자는 사례지역을 보존하는 조건으로 121%의 추가용적률을 부여받게 된다.
용적이전기법 모델을 사례지역에 적용한 결과, 본 연구에서 제안한 미이용 용적과 추 가용적률 산정방식은 향후 구체적인 지수 등을 고려할 경우 활용할 수 있다고 판단 된다. 그러나 용적이전기법 활용에 있어 송출지역 선정시 형평성 문제와 수용지역 추 가개발로 인한 부작용 등이 예상된다.
○ 용적이전기법 활용을 위한 과제
본 연구에서 제시한 용적이전기법의 기대효과만을 강조해 용적이전기법을 성급 하게 추진하기에는 무리가 있다. 제도 시행을 위한 근거법령 마련, 송출지역과 수용지역 선정, 미이용 용적 거래 시기, 사회적 합의여건 형성, 손실보상에 관한 민원 확대, 투명하고 객관적인 대상지역 선정 등 아직 해결해야 할 과제 가 많이 남아 있다. 따라서 용적이전기법을 성공적으로 시행하기 위해서는 첫째, 송출지역은 과도 한 규제로 인해 보상의 필요성이 사회적으로 공감되는 지역이어야 하며 둘째, 송출지역은 규모를 최대한 작게 설정해 현실적으로 시행이 가능하도록 지정하 고 셋째, 송출지역의 미이용 용적을 충분히 흡수할 수 있는 지역이 동일 행정 구역 내에 위치하고 추가개발로 인한 부작용을 최소화할 수 있어야 하며, 넷 째, 송출지역과 수용지역의 무분별한 지정과 남용으로 인한 부작용을 막기 위 해 도시계획위원회와 같은 심의기구에서 합의안을 도출하는 과정이 필요하며, 마지막으로 이러한 기법을 활용할 수 있는 제도적 틀을 마련해야 할 것이다. 위에서 제시한 조건을 향후 지속적으로 연구하고 대안을 제시할 경우 용적이전 기법은 지금까지 제기된 문화재 지정 및 개발제한구역 등으로 인한 손실보상 문제 해결의 실마리를 제공하는 도시계획적 수단이 될 것으로 판단한다.
서울연구원 개요
서울연구원은 복잡하고 다양한 서울의 도시문제를 효율적으로 해결하기 위해 주요 시책과제를 체계적·전문적으로 조사분석하며, 시정 주요 당면과제에 대한 연구 및 학술활동을 수행해 서울시정발전에 기여하는 데 있다. 로고 디자인은 ‘서울’과 ‘연구원’의 머리글자인 ‘ㅅ’과 ‘ㅇ’의 형상으로 구성했다. 북한산과 한강의 모양을 닮은 도시의 단면을 일곱층으로 나누고 여러 개의 연구부서를 통해 각 분야에서 서울을 속속들이 살핀다는 의미를 내포하고 있다.
웹사이트: http://www.si.re.kr
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도시계획설계연구부연구책임김인희(金仁熙) 도시계획설계연구부(부연구위원)02-2149-1044 011-9283-2827실무담당이동훈 연구원02-2149-1072 011-9959-8179
