금융권 주택담보대출 취급실태 점검결과
1. 점검개요
한국은행과 금감원은 공동으로 '05.7월중 전 금융권(은행·비은행·보험)을 대상으로 주택담보대출 취급실태를 점검하였다.
우선, '05.6.27～7.8 기간 중 담보 소재지별 대출잔액, 대출금액/주택담보가액별 대출잔액, 금리조건·만기별 대출 현황 등 금융권* 주택담보대출 취급현황에 대해 서면조사를 실시하였으며,
* 은행(18개), 보험사(23개), 비은행(저축은행 108사, 신협 588사, 농협단위조합, 수협단위조합)
'05.7.13～7.22 기간 중 금융회사*를 직접 방문하여 감독당국의 주택담보대출 관련 지도사항 준수 실태, 주택담보대출 리스크관리의 적정성 등을 현장에서 점검하였다.
* 은행(18개), 보험사(9개), 비은행(저축은행 23사)
금번 주택담보대출 취급실태 점검결과, 일부 기관에서 위규 취급사례가 적발되기도 하였으나, 전반적으로 금융회사들의 주택담보대출 관련 제반규정 준수 실태가 과거에 비해 개선된 것으로 나타났으며, 점검결과의 주요내용은 다음과 같다.
2. 금융권 주택담보대출 개황
'05.5말 현재 금융권(금번 서면조사 대상기관 기준) 주택담보대출 잔액은 214.3조원으로 나타났다.
금융권별로는 은행이 176.2조원으로 82.2%를 차지하였으며, 비은행금융기관 25.2조원(11.8%), 보험사 12.9조원(6.0%)의 순이었다.
토지담보대출 잔액은 '05.5말 현재 25.8조원으로 주택담보대출 규모의 12.0% 수준인 것으로 나타났으며, 금융권별로는 단위농협이 14.3조원(전체의 55.6%)으로 가장 컸으며, 은행 6.4조원(24.9%), 저축은행 3.1조원(12.2%), 신협 1.4조원(5.4%)의 순으로 나타났다.
3. 주요 부문별 주택담보대출 현황
가. 미성년자 대출
'05.6말 현재 금융권의 미성년자에 대한 주택담보대출은 차주수 876명, 대출잔액은 363억원으로 파악되었다.
감독당국은 '02.10월 이후 은행 주택담보대출 취급시 개인신용평가를 실시하여 대출한도 결정 등에 반영하도록 지도하여 왔으나, 소수이지만 일부 은행에서 상환능력이 입증되지 않은 미성년자에 대하여 주택담보대출을 취급한 사례가 있는 것으로 현장점검에서 확인되었다.
나. 대출금액/담보주택가액별 대출 현황
대출금액별로는 '05.5말 현재 ‘1억원이하’가 138.0조원으로 전체의 3분의 2(66.7%)를 차지하고 있으며,‘1억원초과 2억원이하’ 대출(43.3조원, 20.9%) 및 ‘2억원초과 3억원이하’ 대출(13.5조원, 6.5%)을 포함한 ‘3억원이하’ 대출은 총 194.8조원으로 전체의 94.1%를 구성하였다.
반면, ‘3억원초과’ 고액대출은 '05.5말 현재 12.0조원 수준으로 전체의 5.9%에 달하였다.
담보주택가액별로는 ‘2억원이하’ 주택을 담보로 취급된 대출규모가 '05.5말 현재 101.4조원으로 전체의 56.9%를 차지하고 있는 것으로 나타났으며,‘6억원초과’의 고가주택을 담보로 한 대출은 16.1조원 수준으로 전체의 9.0%에 달하였다.
다. 담보소재지별 대출 현황
수도권*(서울·경기·인천)이 '05.5말 현재 127.6조원으로 소재지 파악이 가능한 대출잔액(171.8조원)의 74.2%를 차지하였으며, 이밖에 광역시(인천 제외)가 25.2조원(14.7%), 기타지역이 19.1조원(11.1%)의 순으로 나타났다.
* 서울 63.8조원, 경기 52.2조원, 인천 11.6조원
특히, 최근 주택가격이 급등한 서울 강남·송파·서초·강동구와 경기도 성남·용인지역 대출이 37.0조원으로 21.6%를 차지하였다.
한편, 투기지역 또는 투기과열지구에 대한 주택담보대출 잔액은 '05.5말 현재 151.5조원으로 전체의 73.2%에 달하고, 이중 투기지역 대출은 80.2조원(전체의 38.8%) 수준으로서 투기지역 등에 대한 주택담보대출 비중이 높은 것은 이들 지역이 대부분 수도권 소재 아파트 밀집지역으로서 담보 제공 가능한 고가 아파트가 많은 데 기인한 것으로 판단된다.
* 수도권(서울·경기·인천) 소재 아파트 시가총액은 '05.7말 현재 815.3조원으로 전국(1,069.7조)의 76.2% 수준(부동산뱅크 자료)
라. 대출조건별 현황
주택담보대출의 약정만기별로는 ‘3년이하’가 47.6% 수준으로 가장 높았으며, ‘10년초과’ 25.3%, ‘3년초과 5년이하’ 21.4%의 순으로 나타났는데, 최근 장기대출의 급증으로 ‘10년초과’ 대출비중이 '03말(9.5%) 대비 15.7%p 상승하였으며, 신규취급 기준으로도 '04년 이후 만기 10년초과 장기대출 비중이 급격히 상승하고, 단기대출 비중은 하락하는 추세를 보이고 있다.
* 만기10년초과 비중(신규취급 기준)
'03년중: 9.0% → '04년중: 45.1% → '05.1-5월: 48.9%
원리금 상환방식별로는 일시상환방식이 145.5조원('05.5말 현재)으로 전체 대출의 70.5%를 차지하고 있는 반면, 분할상환방식은 58.5조원으로 전체 대출의 28.3%에 그치고 있으나, 분할상환방식 대출 비중은 '04년 이후 상승하고 있는 것으로 나타났다.
* 분할상환방식 비중: '03말 14.1% → '05.5말 28.3% (14.2%p 상승)
금리조건별로는 변동금리 대출이 173.8조원('05.5말)으로 전체 대출의 84.2%를 차지한 반면, 고정금리 대출은 29.5조원(14.3%) 수준을 보이고 있다.
* 변동금리 대출 비중: '03말 78.6% → '05.5말 84.2% (5.6%p 상승)
금융권별로는 보험회사는 변동금리 대출 비중(85%～94%)이 높고, 저축은행은 고정금리 대출 비중(88.3%)이 높은 것으로 나타났는데, 이는 보험회사의 가계대출은 주로 장기대출(3년초과 대출비중 95% 내외)인 반면, 저축은행은 단기대출(3년이하 대출비중 95.7%) 위주로 대출을 취급하고 있는데 기인한 것으로 판단된다.
마. 주택종류별 대출 현황
공동주택이 151.8조원으로 대부분(90.7%)이었으며, 단독주택은 15.6조원(9.3%)에 머물렀다.
공동주택 중에서는 아파트가 134.7조원으로 전체 대출잔액(167.4조원*)의 80.5%를 차지하였으며, 연립(9.9조원) 및 다세대(6.5조원)는 미미한 수준이다.
* 일부은행의 중도금·이주비대출 또는 주택종류 파악이 불가능한 대출잔액(46.9조원) 제외 기준
바. 토지담보대출 현황
'05.5말 현재 토지담보대출은 25.8조원으로 '03말 대비 49.4% 증가하였다.
금융권별로는 단위농협이 14.3조원으로 과반 이상(55.6%)을 차지한 가운데, 은행* 6.4조원(24.9%), 저축은행 3.1조원(12.2%)으로 나타났다.
* 은행은 주택에 비해 환가성이 크게 떨어지고 투기 우려가 있는 토지에 대한 담보대출은 별도로 본부 사전승인을 받도록 하는 등 엄격히 제한하고 있으며, 단위농협의 토지담보대출은 대부분 영농가구에 대한 농지구입자금임
4. 현장점검 결과
금번 전체 금융권을 대상으로 실시한 주택담보대출 취급실태 현장점검 결과, 신용대출을 통한 담보인정비율(LTV) 제한 회피, 담보인정비율 착오 적용, 소액임차보증금 미공제 등으로 41개 금융회사에서 담보인정비율에 의한 적정한도보다 769억원*(2,289건)을 초과 취급한 사실이 발견되었으며,
* '05.5월말 전 금융권 주택담보대출 잔액(214.3조원)의 0.04%
담보인정비율을 상향 적용하기 위하여 대출만기를 기준만기*보다 1개월 많은 37개월 또는 121개월로 운영하거나 담보가액 평가시 인터넷 부동산업체 자료의 상한가를 적용하는 방법 등으로 9개 금융회사에서 34억원(159건)을 위규 취급한 사실이 발견되었다.
* 투기과열지구 LTV : 3년 초과시 60%(3년 이하 50%)
투기지역 LTV : 10년 초과시 60%(10년 이하 아파트 40%)
또한 주택담보대출을 취급하면서 개인신용평가 결과(CSS)를 대출한도 등에 반영하지 않거나, 집단자금대출 취급시 신용평가를 실시하지 않는 사례 등도 적출되었다.
다만, 은행권의 경우 '03.11월중 실시한 주택담보대출 취급실태 점검과 비교할 때 위규취급 규모가 현저히 감소하여 은행들의 주택담보대출 관련 제반규정 준수 실태가 전반적으로 개선된 것으로 평가된다.
금융회사의 위와 같은 행위에 대해서는 추후 제재심의 절차 등을 거쳐 적의 조치할 예정이다.
5. 평가 및 향후계획
(평 가)
감독당국의 주택담보대출 리스크관리 강화방안('05.6.30. 발표) 이후, 주택가격이 안정세로 돌아서면서 주택담보대출 증가세도 둔화되는 모습을 보이고 있다.
이는 8월말로 예정된 정부의 부동산 종합대책을 앞두고 주택가격 상승 기대심리가 완화된 데다, 동일차주의 투기지역 아파트 담보대출 취급건수가 금융권 전체 1건 이내로 제한되고, 투기지역 소재 6억원 초과 아파트에 대한 담보인정비율이 부분적으로 하향조정됨에 따라 투기지역 소재 대형 고가 아파트를 중심으로 담보대출이 억제되고 있는데 기인하는 것으로 보인다.
다만, 6.30 조치 이전 기승인된 집단대출(아파트단지에 대한 중도금·이주비 대출 등)이 당초 약정에 따라 계속 취급되고, 실수요 서민층을 대상으로 한 주택금융공사 모기지론 취급액도 꾸준히 증가하고 있는데다,
* 집단대출 증감액(월평균)
'04년중 1.2조 → '05.1분기 0.5조 → 2분기 1.1조 → 7월 0.9조
** 주택금융공사 모기지론 취급액(월평균)
'04년중 0.4조 → '05.1분기 0.5조 → 2분기 0.4조 → 7월 0.3조
최근 주택가격 급등으로 대출한도 산정기준이 되는 담보가액도 증가함에 따라 은행권 주택담보대출 잔액은 증가세 둔화에도 불구하고 여전히 늘어나는 모습을 보이고 있다.
(향후 계획)
최근 은행권 주택담보대출 모니터링 결과, 주택거래 규모가 크게 위축되면서 신규 대출승인 건수가 감소하고 있는 것으로 조사되는 등 금융권 주택담보대출은 안정세가 유지될 것으로 전망되나, 주택가격 상승 기대심리 재연 등 만일의 사태에 대비하여 감독당국은 금융권 주택담보대출 동향을 면밀히 주시할 예정이다.
아울러 금번 실태점검 결과 금융권별로 일부 차이는 있으나 감독당국의 지도기준 이행상태가 미흡한 부분도 있는 것으로 나타남에 따라 감독당국은 주요 미비사항(개인신용평가 일부 미흡, 담보인정비율 제한 위반 등)에 대한 지도·점검을 지속적으로 실시할 예정이다.
한편, 감독당국은 금융회사가 주택담보대출 등 가계부문 대출을 과도하게 확대시키는 것을 억제함으로써 기업대출의 안정적 성장을 유도해 나갈 계획이다.
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