지속되는 저금리 시대 ‘수익형 부동산’ 투자 전략, 임차수요 넉넉한 역세권·대학가·관광지 물량 주목
- 기준금리 인하를 검토중, 당분간 저금리가 지속될 것으로 예상
임차수요 넉넉한 지역 분양중인 수익형 부동산 현황이다.
비교적 자금여력이 풍부한 베이비부머의 은퇴가 시작되면서 1~2가구를 대상으로 연금처럼 월세 수익을 거두려는 투자 수요가 급증한 것도 수익형 부동산의 인기를 견인하는 주요 원인으로 분석되고 있다.
업계에서는 임차수요가 풍부한 지역으로 역세권/대학가/관광지를 대표적으로 꼽고 있다.
상가 투자법
수익형 부동산의 대표격인 상가는 단지 내 상가, 근린상가, 주상복합상가 등 분류가 되는데 유형별로 성격이 확연히 달라 초보자가 무턱대고 투자에 나섰다가는 낭패를 보기가 쉽다.
먼저 비교적 초보 상가투자자가 접근하기 쉬운 단지 내 상가는 아파트 단지 주민이 주 소비층인 단지 내 상가는 세탁소, 슈퍼, 미장원 등 주로 필수업종이 들어서기 때문에 꾸준한 수요가 발생해 투자 안전성이 높다는 장점이 있다.
그러나 최근 아파트 가구 구성원이 평균 3명 이하로 줄어 가구수가 많은 대단지를 선택하는 게 유리하다. 상가 위치는 투자금액이 높더라도 1층이나 주 출입구가 좋고 해당 단지의 분양률과 입주율을 확인해야 한다.
주변에 흔한 상가인 근린상가는 상권에 따라 투자전략을 달리해야 한다. 역세권 근린상가는 같은 역세권이라도 출구별로 이용객 수가 달라 동선을 고려, 출구별 상권을 세세히 파악해야 한다. 주택가 중심이라면 인근 아파트 단지와 가까운지, 퇴근길 동선상에 있는지 최우선 고려해야 한다.
주상복합 상가는 수요층이 내부로 몰릴 수 있는 콘텐츠가 있다면 소비층 동선 확보가 유리한 저층부 위주 ‘몰’ 형태의 상가도 고려대상이다. 반면 흡인력 없는 내부 상가라면 노출도가 좋은 1층 상가를 알아보는 것이 유리하다. 최근 주목을 받고 있는 지식산업센터 지원상가는 빌딩 입주자가 주 이용고객이기 때문에 구내식당, 문구점, 편의점 등 독점 업종이 비교적 안정적이다.
오피스텔 투자법
오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 업무를 주로 하되 일부 숙식을 할 수 있는 건축물로 건축법에서는 업무시설로 분류된다. 오피스텔은 임대 수익형 상품으로 1~2인 가구가 많은 업무지역 중 역세권, 대학가 등에 많이 짓고 거래가 이뤄진다는 점에서 도시형생활주택과 유사하다.
도심지 접근성이 좋거나 기업·대학 등의 배후수요가 탄탄한 지역은 오피스텔 거주수요가 많고 임대수익이 확보에 유리하다. 오피스텔은 주거용보다는 투자용으로 접근하는 수요자들이 많기 때문에, 여유자금을 갖고 투자 가능한 단지로 접근하는 것이 좋다.
도시형생활주택 투자법
도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거안정을 위해 2009년 5월부터 도입된 주거형태다. 도시형생활주택의 공급이 늘어나면서 입지가 좋아야 경쟁력이 있다. 결국 입지에 따라 분양성적과 수익률이 큰 차이를 보이고 있고 대학가 주변, 역세권, 업무시설 밀집지역 등 임대수요가 풍부한 곳에 투자하는 것이 점점 더 중요해지고 있다.
분양형호텔 투자법
올 하반기에 서울 마곡, 경기 평택시, 경북 경주시, 강원도 평창 등 7~8곳에서 분양형 호텔이 공급 예정에 있다. 그동안 관광 수요가 많은 제주도를 중심으로 분양이 활발하게 이뤄졌지만, 최근 들어 서울·인천·부산 등 전국 각지로 확산되는 분위기다.
특히 제주도는 공급 과잉 논란에 휩싸이고 있는데 이는 지난 2년간 제주도에 수익형 호텔이 많이 공급된 것이 주 원인으로, 이 때문에 건설업체들이 제주도 외 다른 관광지로 눈길을 돌리는 있는 상황이다. 부동산업계에 따르면 지난해부터 현재까지 제주지역에서 분양된 수익형 호텔은 3000여 실에 달하며, 제주를 제외한 전국에서 분양 중인 수익형 호텔은 2000여 실 정도로 알려져 있다. .
이처럼 호텔 분양이 확산되는 것은 저금리 기조 속에 오피스텔·도시형생활주택 등보다 안정적인 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다.
수익형 호텔 수익률은 연 7~8%대로, 오피스텔(연 4~5%대)보다 높은 것으로 업계는 내다본다. 연 10% 이상의 확정 수익률 보장 조건을 내건 곳도 많다.
분양가는 보통 3.3㎡당 1000만~1300만원대로, 전용면적 20~30㎡형이 1억~2억원 선이다. 객실을 분양받으면 운영업체가 보통 운영 첫 해 또는 2년간 일정 수익을 지급한다. 대개 연 10~13% 수준이다.
그렇다고 무턱대고 투자해선 곤란하다. 해당 지역이 수요가 넉넉한지 확인하는 것이 중요하다. 도심에서 떨어진 외곽보다는 관광지가 가깝고 상권이 발달한 곳이 좋다. 확정 수익을 보장하는 경우 운영업체의 전문성도 따져봐야 하는데 호텔 운영 능력에 따라 수익률이 달라질 수 있기 때문이다. 확정 수익 조건에 대한 확인도 필수다. 확정 수익률을 연 10% 보장한다고 할 때 이 기준이 실투자금 대비인지, 분양가 대비인지 확인해야 한다.
공급물량과 분양가는 높지 않은지 따져봐야
전문가들은 1~2인 가구의 증가로 임차수요가 늘고 있지만 단기적으로 공급이 몰리게 되면 수익률이 크게 떨어질 수 있기 때문에 주변 분양물량을 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언한다.
1~2인 가구 증가와 소액 투자금으로 안정적인 수익을 올릴 수 있는데다 세금감면 혜택까지 있어 대체상품이 나오지 않는 이상 소형 수익형 부동산의 인기는 당분간 지속될 것으로 기대되지만, 현재 분양이 크게 늘어나고 있는 시점이기 때문에 완공 시에는 공급물량이 겹쳐 투자수익률이 하락할 수 있으므로 주변 입지에 대해 제대로 파악해야 한다.
일부 오피스텔이나 도시형생활주택은 3.3㎡당 분양가가 2,000~3,000만원 대에 달하기도 하는데, 비싸게 매입하면 할수록 기대 수익률을 낮아지기 때문에 투자자 입장에서 섣부른 투자는 경계해야 한다.
디알람 이민규 실장은 “최근 상가투자에 관심이 높아지면서 묻지마식 투자가 곳곳에서 나타나는 등 우려의 목소리도 나오고 있다”며 “상가의 분양가는 유형별로 다양한 데다 입지나 층별로도 다르기 때문에 개인별 특성에 맞는 투자전략 수립이 필요하며, 소비가구 수준과 접근도 등을 철저히 파악하고 예상치 못한 금리인상 가능성 등을 고려해 대출비율은 30% 이내가 안정적”이라고 조언했다.
한편 임차수요 탄탄한 지역에 분양중인 수익형 부동산으로 경기 광명 소하동 ‘광명 행운드림프라자’ 상가, 경기 분당 백현동 ‘분당 SK허브’ 오피스텔, 경기 용인 김량장동 ‘실키하우스’ 도시형 생활주택, 강원 속초 대포항 ‘라마다 설악 해양호텔’ 분양형 호텔 등이 있다.
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