서민주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁방안...세제부문 문답자료

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2005-08-31 13:35

서울--(뉴스와이어)--서민주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁방안

주택시장 안정정책

<주택 수요정책>
1.투기수요 억제를 위한 세제합리화
-부동산소유에 상응하는 보유세를 부과해 투기수요 억제
-부동산가격 상승에 따른 투기적 이익은 양도세 강화를 통해 철저히 환수

<주택 공급정책>
2.수도권 신규택지 확보 등 공급확대
-국공유지 활용, 기존 택지지구 인접지역 통합개발 등 충분한 신규택지 확보
- 기존 도심지역을 광역적으로 개발하되, 공공이 주도할 경우 규제완화 등 인센티브 제공

3.주택공급제도의 공공성 강화
- 서민 주거안정을 위한 주택공영개발 확대
- 아파트 분양가격 결정방식 개선 및 분양권 전매제한 강화
- 판교신도시 주택공급방식 개선

토지시장 안정정책

<토지 수요정책>
1. 취득단계
- 토지거래허가제도의 실효성을 제고함으로써 투기적 수요자의 시장진입을 차단

2. 개발단계
- 기반시설부담금 도입, 개발부담금 재부과 등 부담금제도의 정비로 개발이익 환수
- 개발로 인한 토지보상자금이 토지로 재유입되지 않도록 토지보상 흐름체계 개선

3. 보유단계
- 보유과세 합리화를 통해 투기적 토지수요를 억제

4. 양도단계
- 실거래가 등기 등 토지거래 투명화를 기반으로 지가상승으로 인한 자본이득을 적절히 환수할 수 있는 장치 마련

<토지 공급정책>
5. 가용토지 공급 원활화
- 지가가 상승되기 전에 미리 개발예정 용지 등 가용토지를 매입.비축해 주거.산업용지로 공급

[참고자료]
부동산제도개혁방안 세제부문에 대한 설명 ·문답 자료
2005. 8. 31재 정 경 제 부

1. 부동산거래 투명화
(1) 실거래가 신고제도 도입 이유
실거래가 신고제도는 부동산 거래시 이중계약서(다운계약서)작성을 제도적으로 차단하여 부동산거래를 선진화하고 실거래가에 의한 정상 과세가 이루어 질수 있도록 과세 인프라를 구축하는 한편 등기 및 세무절차 전자화를 통한 민원간소화와 행정효율을 높이기 위한 것임

(2) 실거래가 신고 절차는?
부동산 매매시 거래 당사자 또는 중개업자는 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 함 * 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고

시장·군수·구청장은 신고내용을 확인후 신고필증을 교부하며 신고필증은 부동산등기 특별조치법에 의한 검인으로 갈음됨.

<전자 신고 절차>
부동산 매매자 ① 계약→ 중개업소② 인터넷 신고(계약번호부여, 계약내용신고)→ 시ㆍ군ㆍ구③ 전자계약서 송부 →등기소세무서④ 소유권 이전등기신청

(3) 신고의무 위반시 어떻게 되나?
부동산 실거래가 신고의무 위반(무신고, 지연신고, 허위신고)시 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과 되며 중개업자가 거래내용을 거짓기재 하거나 이중계약서 작성시에는 임의등록취소 또는 6월 이내의 자격정지가 됨.

(4) 실거래가 신고의 실효성 확보 수단은?

<신고단계>
□ 신고의무 위반시 거래당사자 및 중개업자에게 취득세 3배이하의 과태료가 부과되고 중개업자에게는 등록취소 또는 6월이내 자격정지

□ 신고가격의 적정성을 검증(실거래가 검증시스템 구축)하여 그 결과를 과세관청에 통보. 부동산가격공시 및 각종 시세자료가 공표되고 있어 종전과 같이 가격을 턱없이 낮추어 신고하기 곤란.

<등기단계>
□ 등기원인 서류로 제출되는 검인계약서 허위작성시 형사처벌 가능
등기부는 공정증서이므로 등기원인서류 부실기재시 형법(§228)에 의하여 5년 이상의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처함 * 형법 제228조(공정증서원본등의 부실기재) ①공무원에 대하여 허위신고를 하여 공정증서원본 또는 이와 동일한 전자기록등 특수매체기록에 부실의 사실을 기재 또는 기록하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다

<처분단계>
□ 양도가액은 추후 거래상대방의 부동산 양도시 취득가액이 되므로 허위기재시 불이익을 받게 됨

(5) 실거래가 신고제는 언제부터 시행되는가?
□ 2006년 1월부터 시행됨 (공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 부칙)

(6) 등기부에 실거래가를 기재하는 이유는?
등기부에 실거래가를 기재토록하는 것은 실거래가 신고제도의 실효성을 제도적으로 뒷받침하기 위한 것으로 대부분의 나라가 시행하고 있는 제도임 ※ 등기 실거래 기재나라(예시) : 미국, 영국, 프랑스, 싱가폴

2. 주택보유에 따른 부담 합리화 : 보유세

(1) 종부세를 대폭 강화하는 이유는?
지난해 보유세를 개편하여 지역간 세부담의 불형평 문제는 많이 해소되었으나 보유세 부담 수준이 너무 낮아 국민들이 느끼는 현실과 차이가 있고 고가주택이나 여러채의 주택을 보유하는 경우에도 부담으로 작용하지 않아 부동산 시장 안정을 위해서도 미흡한 수준인 점을 감안 . 주택 보유에 상응하도록 부담수준을 강화한 것임.

예를 들면, 공시가격 11억원(시가 13.7억원 수준)인 고가주택의 ’05년도 보유세는 296만원(실효세율0.21%)으로 아반테승용차 (시가 1400만원) 보유세가 27만원(실효세율 2.0%)에 비해 매우 낮은 수준임.

<2005년 보유세 부담 사례>
(만원)
구분 공시가격/시가/보유세-계재산세종부세/실효세율
주택 11억/13.7억/ 296 247 49 /0.21%
주택 13억/16.3억/ 419 309 110/0.25%
주택 23억/ 28.8억/1,012 555 457/0.35%

(2) 내년부터 종부세가 어떻게 달라지나?
우선, 종부세 대상자의 과세방법이 ① 「인별합산방식」에서 「세대별합산방식」으로 전환되고 ② 과세기준금액은 현행 9억원 초과에서 6억원 초과로 하향조정됨 ③ 과표적용율은 매년 10%p(2006년 20%p)씩 상향 조정하여 2009년에는 과표적용율이 100%가 되어 공시가격과 동일하게 현실화 됨.④ 또한 세부담 상한도 전년 총세부담의 150% 이내에서 300% 이내로 조정됨. 이에 따라 종부세 대상자의 평균 실효세부담율이 2005년 0.15%에서 2009년에 1% 수준에 이르게 될 전망

(3) 일반서민 주택의 재산세는 어떻게 되나?
이번 대책으로 과세기준금액 6억원 이하인 서민 주택에 대하여는 크게 달라지는 것이 없음(현행 과세체계 유지). 다만, 서민들의 주택보유부담을 완화하기 위해 재산세 과표적용율(현행 : 50%) 조정을 2년간 늦추어 2008년부터 매년 5%p씩 점진적으로 상향조정 할 계획임.

(4) 세대별 합산 방식을 채택하는 이유는?
세대별 합산 과세는 세대별 주거현실에 기초한 것으로 형평성 차원이나 경제 현실에 부합되는 과세방식. 또한, 부부간, 세대원간 분산 등기를 통한 조세회피를 실질적으로 예방 가능

(5) 1세대란?
1세대는 주민등록상의 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시의 세대범위와 같음(소득세법 시행령 §154). 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성. 다음의 경우는 배우자가 없더라도 1세대로 인정
- 30세 이상인 경우
- 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ⇒ 즉, 미혼자는 앞의 경우를 제외하고는 단독세대 불인정

<사례1> 부부간 단독세대를 구성한 경우
부부가 단독세대를 구성하는 경우에도 동일한 세대

<사례2> 부모명의로 1주택, 자녀명의로 1주택 모두 2주택을 소유하는 경우
자녀가 30세 이상이거나, 직업이 있는 경우로서 각각 별도의 세대를 구성하고 각각 살고 있는 경우는 각각 1세대 1주택에 해당. 그러나 자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없는 경우는 주민등록상 별도의 세대로 되어 있더라도 1세대 2주택에 해당.

(6) 세대별 합산시 위헌소지는 없는가?
종부세 세대별 합산과세는 부동산 투기억제가 주된 목적이며 제도의 본질에 부합하는 과세단위는 개인이 아니라 주거단위인 세대이므로 자산소득 부부합산 위헌 결정예와 같이 취급하기는 곤란. 현재에도 실거래가 6억원 초과 고가주택 양도세도 인별이 아닌 세대를 기준으로 과세

(7) 세대별 합산 대상 주택의 범위는?
과세기준일(매년 6.1) 현재 본인, 배우자 및 세대원이 소유하는 주택은 합산대상

(8) 세대별 합산시 납세의무자는?
세대별 합산시 납세의무자는 주택을 소유하고 있는 세대원중 주된 주택 소유자가 됨. 주된 주택 소유자는 거주자와 배우자 및 세대원 중 주택금액이 많은 자이며 주택금액이 같은 경우 종부세 신고서에 주된 주택소유자로 기재된 자가 납세의무자가 됨. 주택을 소유하고 있는 세대원은 주택소유가액을 한도로 연대하여 납세의무를 짐

(9) 세대별 합산은 어떻게 하는가?
지금까지는 인별로 소유주택의 공시가격을 합산하여 과세기준금액(공시가격 9억원) 초과시 종부세를 과세하였으나 앞으로는 1세대를 기준으로 세대원이 소유하는 주택가격을 모두 합산하여 합산가액이 6억원 초과시 그 초과분에 대해 종부세가 과세됨

<예시> 父 5억원 1주택, 子 5억원 1주택 보유시
2005년 : 각각5억원으로 모두 종부세 과세기준금액 (’05년 9억원)이하이므로 종부세가 과세 제외되고, 재산세만 과세
2006년 이후 : 세대별 합산에 따라 10억원이 되기 때문에 6억원을 초과하는 4억원에 대해 종부세 과세

(10) 재산세도 세대별로 합산하는가?
그렇지 않음. 주택분 재산세는 현재와 같이 물건별로 과세.

(11) 과세기준금액을 공시가격 6억원 초과로 하향조정한 이유는?
지난해에는 종부세 도입 초기인 점을 감안. 과세기준금액을 다소 높게 책정하였으나 과세인원수가 4만명에 불과하고 실효성이 낮아 양도세 고가주택기준과 유사한 공시가격 6억원 수준으로 책정
※ 과세기준금액 6억원으로 책정시 과세인원수 : 16만명
전체 970만가구의 1.6% 수준

(12) 연도별 과표적용율은 어떻게 바뀌나? 2007년에 20%p 인상하는 이유는?
<종부세> : 매년 10%p씩(2006년은 70%) 상향조정하여 2009년까지 100% 현실화. 고가주택 및 다주택보유 보유세의 실효성을 조기에 높여 정책목표를 효과적으로 달성하고자 하는 것임.
구분’05’06’07’08’09
적용율50%70%80%90%100%

<재산세> : 2008년부터 매년 5%p씩 상향조정
보유세는 종부세 단계에서 강화되므로 서민주택에 대하여는 당분간 현행체계를 유지한 뒤 2008년부터 점진적으로 현실화
구분’05’06’07’08’09
적용율50%50%50%55%60%

(13) 종부세 세액계산은?
종부세는 주택을 세대별로 합산하여 그 금액이 과세기준금액인 6억원 초과시 그 초과금액에 대해 과세

<예시> 공시가격 10억원 아파트의 경우
① 1차적으로 10억원에 대해 재산세 과세 : 224만원
ㅇ 재산세 : 10억원 × 50%(’06) × 0.15～0.5%
* 재산세 : 과표(공시가격 × 과표적용율) × 세율(0.15～0.5%)

② 2차적으로 6억원을 초과하는 4억원에 대해 종부세 과세
ㅇ 종부세 : 4억원 × 70%(’06) × 세율(1～3%) - 중복과세분 100만원
* 재산세 6억원 초과분 : 4억원 × 50% × 0.5%
⇒ 315만원 - 100만원 = 215만원

<보유세 계산 사례>
공시가격 10억원인 아파트의 2006년 보유세 계산

구분과세표준세 율세액계산 공시가격세율과세표준세율세액
재산세
<10억원>×과표적용율(50%)
0.8억원이하0.15%
0.8억원×50%×0.15%: 6만원
0.8억원초과 2억원이하0.3%
1.2억원×50%× 0.3%: 18만원
2억원초과0.5%
8억원×50%× 0.5%:200만원224만원

종부세공시가격세율과세표준세율세액
<4억원>×과표적용율(70%)*과세기준금액 6억원 초과분에 대해 종부세과세
6억원초과 9억원이하1.0%
3억원×70%× 1.0%: 210만원
9억원초과 20억원이하1.5%
1억원×70%× 1.5%: 105만원 계315만원
20억원초과100억이하2.0%
100원초과3.0%

ㅇ이중과세조정(6억원초과4억원상당재산세분)0.5% 4억원×50%× 0.5% :△100만원차감 계215만원 재산세+종부세439만원

(14) 연도별 종부세 세부담 사례
(단위 : 천원, %)
사 례’05년’06년’07년’08년’09년
강남T아파트(102평)(23.3억원)10,134(0.44)19,510(0.84)22,120(0.95)24,880(1.07)27,640(1.19)
서초 L아파트(50평)(7.9억원)1,201(0.15)2,570(0.33)2,760(0.35),100
(0.39)3,440(0.44)
노원B아파트(32평)(1.8억원)163(0.09)210(0.12)210(0.12)237(0.13)280(0.16)
주) 1. 세 부 담 : 재산세 + 종부세, ( ) : 실효세부담율
2. 계산조건 : 과세기준금액 하향조정 : 9억원 → 6억원
과표적용율 상향조정 : 재산세-08년부터 매년 5p%상승, 종부세-매년 10p%상승(’06년:20p% 상승)
세율 : 6억-9억 : 1%, 9억-20억 : 1.5%, 20억-100억 : 2%, 100억초과 : 3%

(15) 이번 대책으로 1세대1주택 공시가격 6억원이하는 보유세부담이 어떻게 되는가?
아무 영향이 없음. 이번 대책은 공시가격이 6억원을 초과하는 주택에 대해 종부세가 강화되므로 6억원 이하의 1세대1주택에 대하여는 재산세만 부담. 당초 금년 5.4대책에서 발표한 실효세율 현실화도 현행 과표현실화율 50%를 2006, 2007년 2년간 현실화율을 유보하여 2008년부터 매년 5%p씩 현실화해 나갈 계획

(16) 외국의 보유세수 비중은?
우리나라 GDP 대비 보유세수 비중은 0.6%로 OECD평균 0.9%보다 낮은 수준 * GDP 대비 보유세 비율(%) : 영국 3.4, 미국 2.6, 일본 2.1, 프랑스 1.7, 캐나다 2.9

3. 비사업용 토지에 대한 보유세 강화

(1) 비사업용 토지에 대한 보유세 강화이유
토지에 대해서는 현재 3가지로 구분하여 농지·공장 등에 대해서는 단일세율로 분리과세하고 상가, 사무실 등 사업용 토지에 대해서는 낮은 누진세율로 과세(0.6～1.6%) 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지에 대해서는 높은 누진세율(1.0～4.0%)로 과세

사업용토지는 생산활동에 이용되나 나대지 등 비사업용토지는 현재 생산활동에 직접사용하지 않고 있고재산증식 목적으로 소유하는 경우가 많아 투기수단으로 이용되고 있는 점을 감안.지가가 오를 경우 생산비 증가로 이어져 기업의 경쟁력을 떨어뜨리게 되므로 이번 대책에서는 비사업용토지를 주택·사업용토지보다 보유세를 강화하였음.

(2) 내년부터 비사업용 토지에 대한 종부세는 어떻게 바뀌는가?
비사업용 토지에 대한 종부세는 대폭 강화하되 3억원 이하 토지는 현행 과세체계를 유지하고 당초 계획대로 과표적용율을 매년 5%p씩 상향조정

현행개선안① 과세방법 인별합산 세대별 합산② 과세기준금액 6억원 초과 3억원 초과③ 과세표준 공시가격 × 50% 공시가격 × 70%
* 종부세 : (07) 80%, (08) 90%, (09) 100%
* 재산세 : 당초계획대로 매년 5%p씩 상향조정④ 세부담상한 전년대비 1.5배 전년대비 3배
* 재산세는 현행 1.5배

사업용토지와 분리과세 대상 토지는 생산에 사용되는 점을 감안 과표적용율을 매년 5%p씩 상향조정하고 세부담 상한은 현행과 같이 150% 유지(당초계획유지)

(3) 비사업용토지에 대한 종부세 과세사례

(단위 : 천원, %)
사 례’05년’06년’07년’08년’09년
나대지(20억원)8,250(0.41)12,475(0.62)14,250(0.71)16,025(0.80)17,800(0.89)
잡종지(10억)3,250(0.33)5,475(0.55)6,250(0.63)7,025(0.70)7,800
(0.78)
임야(5억)1,000(0.20)1,975(0.40)2,250(0.45)2,525(0.51)2,800(0.56)
농지(2억)250(0.13)300(0.15)350(0.18)400(0.20)450(0.23)
주) 1. 세 부 담 : 재산세 + 종부세, ( ) : 실효세부담율
2. 계산조건 : 과세기준금액 하향조정 : 6억원 → 3억원
과표적용율 상향조정 : 재산세-매년 5p% 상승, 종부세-매년 10p% 상승(’06년 : 20p% 상승)
세율 : 3억-20억 : 1%, 20억-100억 : 2%, 100억초과 : 4%

4. 투기이익 환수 : 양도소득세

가. 양도세 실가과세 전환
(1) 2006년에 양도소득세가 실거래가로 과세되는 것은?
현재 기준시가 과세 원칙이나 예외적으로 실거래가 과세. 현재 실가로 과세되는 경우는
- 미등기 양도, 1년 이내 단기양도
- 투기지역내 주택양도
- 1세대 3주택 이상 보유자의 주택 양도
- 6억원 초과하는 고가주택 양도
-허위계약서 작성등 부정한 방법에 의한 거래
-납세자가 실거래가로 신고하는 경우임
* ’04년 현재 전체 양도세 과세대상자의 30% 수준 실가 과세

2006년 부터는 1세대 2주택의 경우 및 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주의 농지·임야·목장용지는 실거래가로 과세됨 .

(2) 양도소득세 실거래가 과세제도는 언제부터 전면적으로 시행하는가?
양도소득세 실거래가 과세제도는 2007.1.1부터 전면적으로 시행함.실거래가 과세제도로 전환시 양도세가 과세되는 것은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산함.

(3) 전면 실가전환시 1세대1주택 비과세는 어떻게 되는가?
실거래가 과세 전환시에도 1세대1주택과 같이 양도세가 비과세되는 것은 현재와 같이 유지(비과세). 1세대1주택(3년이상 보유 등 요건) * 다만, 1세대1주택이더라도 양도가액 6억원 초과주택은 현재도 실거래가로 양도세 과세

(4) 실가과세로 전면 전환시 양도세율을 낮추는가?
현재도 부동산 가격이 오른 투기지역 등에 대해서는 실가과세 * 양도세 과세대상 중 약 30%(세액기준 45%)는 실가과세. 실가과세는 이제까지 상대적으로 세금을 적게 내왔던 부분을 실제소득에 맞게 과세하는 것으로서 과세를 정상화하는 차원임.

나. 1세대 2주택 양도세 중과

(1) 1세대 2주택 보유자에 대한 양도세 50% 중과는 언제부터 시행하는가 ?
중과내용 : 1세대2주택자의 양도차익에 대해 50%(주민세 포함시 55%) 세율 적용. 장기보유특별공제 배제
* 장기보유특별공제율 : ·3년이상 ～ 5년이하 : 양도차익의 10%
·5년초과 ～ 10년이하 : 〃 15%
·10년초과 : 〃 30%

□ 시행시기 : 2007.1.1부터 시행. 금년에 입법조치후 1년간 유예후 시행

(2) 1세대2주택 해당여부 판정기준은?
1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함.
ㅇ 서울·광역시(군지역 제외) : 모든 주택
ㅇ 경기도(읍·면지역 제외) : 모든 주택
ㅇ 기타지역 : 국세청 기준시가(공시가격) 기준으로 3억원을 초과하는 주택
※ 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역

□ 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택
① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택
㈀ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택
* 구체적 범위 : 별첨 참고
㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

구 분/중과 제외요건-임대 호수 임대기간 규 모
·건설임대주택
2호이상5년이상 149㎡(45평)이하로서 국세청기준시가 6억원이하
·매입임대주택
신규사업자 (03.10.30이후임대사업자등록)5호이상10년이상 국민주택 규모이하로서 국세청기준시가 3억원이하
기존사업자 (03.10.29이전임대사업자등록)2호이상 5년이상 ″

㈂ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)
㈃ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것 * 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당
㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택
㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택

②1세대원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시·군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시·군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이내 양도
③1세대1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것
④주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일로부터 3년이내
⑤ 수도권·광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하주택. 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)은 제외
⑥ 상기 ①～④외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택

<별첨> 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

구분대상 주택감면요건감면율
장기임대주택(§97)
ㅇ86.1.1～00.12.31 신축주택
ㅇ85.12.31이전 신축주택으로 입주사실 없는 주택
* 국민주택에 한정
ㅇ5호이상 임대사업자가
ㅇ5년이상 임대후 양도
ㅇ 매입임대
·5년이상 임대시 양도세 50%감면
·10년이상 임대시 양도세 100%감면
ㅇ 건설임대
·5년이상 임대시 양도세 100%

감면신축주택임대(§97의2)
ㅇ99.8.20～01.12.31 건설
ㅇ99.8.20～01.12.31 분양
* 국민주택에 한정
ㅇ2호이상 임대사업자가
ㅇ5년이상 임대후 양도
ㅇ양도세 100% 감면

미분양주택(§98)
ㅇ’95.10.31현재 미분양주택
ㅇ’98.2.28 현재 미분양주택
* 국민주택에 한정
ㅇ97.12.31 또는 98.12.31이전 분양취득하여
ㅇ5년이상 임대후 양도
ㅇ종소과세와 양도세 20% 과세중 선택적용

신축주택취득(§99)
ㅇ98.5.22~99.6.30 자기건설
ㅇ98.5.22~99.6.30 분양취득
(국민주택은 98.5.22～ ’99.12.31 분양취득분)
* 고급주택(전용 50평이상,기준시가 5억원초과)제외-
ㅇ취득 후 5년내 양도시 : 양도소득 전액면제
ㅇ취득 후 5년이후 양도시 : 5년간 발생 양도소득 면제

신축주택취득(§99의3)
ㅇ01.5.23~03.6.30 자기건설
ㅇ01.5.23~03.6.30 분양취득 (서울,과천,5대신도시는 02.12.31)
*고가주택(6억원초과) 제외-(위와 같음)

(3) 중과대상 1세대 2주택 수는 ?
전체 970만 세대의 2.8%인 28만세대로 추정 * 1세대 2주택 72만 세대의 38.2%

전체 세대수:970만 세대
1세대2주택 :72만 세대
중과대상: 28만세대
중과제외
ㅇ지방지역 공시가격 3억원이하 22만세대
ㅇ수도권, 광역시 소형주택(공시가격 1억원이하) 10만세대
ㅇ이사, 결혼·노부모 봉양 합가, 근무상, 상속주택등 12만세대

(4) 중과대상에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는 ?
1세대2주택 중과제외 대상 판정시 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택. 다만, 소형주택인 경우에도 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는 주택(재개발, 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당

(5) 현재 주택 2채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 아니할 수 있는가?
1세대 2주택 양도세 중과는 1년간 유예기간을 두고 2007.1.1부터 시행되는 것임. 1세대 2주택을 보유한 자는 2006.12.31 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음. (1년간 유예)

2006.1.1 ~ 2006.12.31
·2주택자 : 일반세율 1년이내 50% 1년～2년40% 2년이상 9～36%
2006.12.31이후 50%
* 양도시기 : 잔금청산일 또는 등기이전일중 빠른날

(6) 수도권과 광역시에 소재하는 주택은 가액이나 규모에 관계없이 모두 1세대2주택 중과세 대상이 되는가 ?
수도권과 광역시의 경우 원칙적으로 모든 주택을 대상으로 주택수를 계산하여 1세대 2주택 여부를 판정. 그러나, 수도권과 광역시에 소재한 기준시가 1억원 이하의 주택은 양도세 중과대상에서 제외됨. 다만, 기준시가가 1억원 이하인 주택이라도「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)은 양도세 중과대상에 해당됨. 또한, 수도권·광역시중 郡지역이나 도농복합시의 邑·面지역은 지방과 같이 기준시가 3억원을 초과하는 주택만을 대상으로 주택수를 계산하여 1세대 2주택 여부를 판정하는 것임

(7) 수도권 또는 광역시에 주택1채, 지방에 주택 1채를 소유하고 있을때 1세대 2주택에 해당되는가 ?
수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나 지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에 포함되므로 본 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택에 해당됨. 지방에 소재하는 주택이 기준시가 3억원을 초과하여 1세대 2주택에 해당하는 경우 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)인 경우 양도세 중과대상에 해당됨.

(8) 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재하지 않음) 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도소득세가 중과되는가?

수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대 2주택에 해당. 기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도하는 경우수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음. 그러나, 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9천만원 주택는 1세대2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 1세대2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택에 해당되어 양도세가 중과됨.

(9) 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재) 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도소득세가 중과되는가?

수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대 2주택에 해당. 어떤 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨. 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 원칙적으로 제외되나「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택(재개발·재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당.

(10) 2개 가구로 구분된 1채의 다가구 주택을 소유하고 있을때 중과대상인가 ?
다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유(예 : 甲 1/2, 乙 1/2)하는 건축법상 단독주택이나 * 다가구주택 : 3층이하, 1개동의 바닥면적 200평이하. 세법상 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄. 위 사례의 경우 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함. 구분된 각각의 주택이 수도권·광역시 소재하고 1억원 초과하거나 수도권·광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과대상이 되나 수도권·광역시 소재하고 1억원 이하이면 중과대상에서 제외되고, 수도권·광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 이하이면 보유주택수에도 계산되지 않게 됨. 다만, 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함

(11) 주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가 ?
오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하고 있음.

* 오피스텔 건물기준(건설교통부 고시 제1998-161, 98.6.8)
·사무구획별 전용면적중 업무부분이 50% 이상일 것
·욕조가 있는 욕실, 사무구획별 노대(발코니) 설치 금지
·타용도의 복합건축물인 경우 건물출입구를 별도로 실시

따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산됨.

(12) 1세대 1주택 비과세 대상인데 2주택인 경우 1세대 2주택 중과대상이 되는지?
다음과 같은 1세대 1주택 비과세 대상은 2주택이지만 1세대 2주택 중과대상이 되지 않고 현재와 같이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음

① 1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택 양도시
② 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택
③ 1주택자가 다른 1주택자와 혼인하여 2주택이 된 경우 혼인일로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택
④ 다음주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 자가 일반주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 적용(다음 주택 먼저 양도시는 과세)
- 상속주택
- 문화재보호법에 의한 문화재주택
-농어촌주택으로서 상속주택, 이농·귀농주택

(13) 수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가?

지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨. 甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으며 甲씨가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였음.

(14) 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세되는가 ?

1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택에 해당함. 상기 사례에서 2주택 모두 중과되지 아니함.
조특법상 감면대상 주택 : 중과제외
거주주택 : 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함

(15) 1세대 2주택 양도시 세부담 사례

<사례> 대치동 ×× 아파트 34평형(보유기간 3년)

□ 취득가액 550백만원
양도가액 700백만원 (27.3% 상승)
매매차익 150백만원

구 분현 행개 선 증감
매매차익 취득·등록세등 비용150백만원△20 /150백만원△20-
양도소득130 /130-
과세표준세 율117 9～36% /130 50%+13
세 부 담(주민세포함)33.5 /71.5 /+38
세후이익(연평균 세후수익률)83.5(5.9%)/58.5(3.5%)/△25
* 연평균세후수익률 = 세후수익율 / 보유기간

다. 장기보유특별공제제도 개선

현 행
□ 장기보유특별공제율
ㅇ 3년～5년 : 양도차익 10%
ㅇ 5년～10년 : 양도차익 15%
(고가주택* : 25%)
ㅇ 10년이상 : 양도차익 30%
(고가주택 : 50%)
*1세대1주택인 기준면적미만 고가(6억원초과)주택
·전용면적 45평미만 공동주택
·80평미만 단독주택
<신 설>

개 정 안
□ 장기보유특별공제율 조정
ㅇ 3년～5년 : 양도차익 10%
ㅇ 5년～10년 : 양도차익 15%
<고가주택 삭제>
ㅇ 10년 이상 : 양도차익 30%
<고가주택 삭제>
ㅇ 15년 이상인 1세대1주택 : 45%

※ 15년 이상 1세대1주택자에게 45% 공제를 신설하되 다른 주택과의 형평성 유지를 위해 기준면적미만 6억원 초과 고가주택에 대한 장기보유특별공제를 폐지

* 기준면적미만 고가주택 장기보유특별공제율 신설배경
’02.12월 고가주택의 기준을 면적(45평이상)·가액(6억원 초과)기준에서 가액기준만으로 변경함에 따라 1세대1주택으로서 45평미만 주택이 비과세에서 고가주택으로 과세됨에 따른 세부담을 완화하기 위해 신설

□주택으로서 15년 이상 보유시 45%의 장기보유특별공제가 적용되는 경우

ㅇ 1세대 1주택자
1세대 1주택 비과세요건을 갖추지 못한 주택(예 : 서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 거주요건 미충족한 주택). 6억원 초과 고가주택

ㅇ 1세대 2주택자와 1세대 3주택 이상 보유자는 중과여부와 상관없이 15년이상 보유하더라도 현재와 같이 30%의 장기보유특별공제만 적용받게 됨

(1) 15년 이상 보유주택에 대하여 장기보유특별공제를 30%에서 45%로 상향조정하는 경우 세부담 변화는 ?

(예) A주택 : 양도가액 4억5천만원, 취득가액 1억5천만원
필요경비 450만원 (18년 보유)

□ 상기 사례의 경우 약 1,600만원의 세부담 경감효과가 있음
ㅇ 장기보유특별공제율이 30%인 경우 : 약 6,200만원
ㅇ 장기보유특별공제율이 45%인 경우 : 약 4,600만원

(단위: 천원)
구 분현 행/개 정
양도가액 (A)450,000/450,000
취득가액 (B)150,000/150,000
필요경비 (C)4,500/4,500
양도차익 (D=A-B-C)295,500/295,500
장기보유특별공제 (E= D×30%, 45%)88,650(E= D×30%)/132,975(E= D×45%)
양도소득 기본공제(F)2,500/2,500
과세표준 (D-E-F)204,350/160,025
세 율 (9～36%)36%/36%
산출세액61,866 /45,909

라. 농지 대토시 양도세 비과세제도 개선

현 행

□ 비과세 요건
ㅇ 자경요건
- 3년 이상 자경한 농지 양도
-새로운 농지를 취득하여 3년 이상 자경
* 자경의 개념을 통칙으로 운영 : 직접 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 경우로서 대리경작 등은 제외(기본통칙 69-0…3)

ㅇ 대체취득 요건
- 종전농지 면적 이상 또는
- 가액의 1/2 이상 취득
□ 비과세 : 한도없음

개 정 안
ㅇ비과세 요건 동일
ㅇ 자경의 정의 명확화
-농작업에 상시 종사하거나2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작(농지법 §2)
ㅇ 요건 완화하여 대토수요 조정
- 종전농지 면적 1/2 이상 또는
- 가액의 1/3 이상 취득
□ 감면제도(100%)로 전환
ㅇ 감면한도 : 5년간 1억원
* 8년 자경 감면한도와 동일

(1) 농지대토 비과세 제도란?
농지대토란 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 다른 농지를 대체취득하여 경작하는 것을 말함. 현재 농지대토로 비과세를 받기 위해서는 3년이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전 농지의 양도일부터 1년 이내에 다른 농지를 취득하여 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우이어야 함. 여기서 농지소재지라 함은 농지가 소재하는 시·군·구와 그 연접한 시·군·구를 말함.

(2) 농지대토 요건이 완화된다는데?
현재는 농지대토로 비과세 받으려면 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상이어야 하는데 앞으로는 농지대토로 인정받으려면 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 2분의 1이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상이면 됨. 다만, 종전과 같이 한도없이 모두 비과세 받을 수 있는 것이 아니라 8년 자경농지 양도세 감면제도와 같이 감면세액의 한도가 5년간 1억원으로 제한되게 됨.

(3) 농지대토 요건을 완화하는 이유는?
농지대토에 대한 비과세는 농민이 경작상의 필요에 의하여 농지를 대체취득하는 것을 지원하기 위한 것이나 현재 행정복합도시 건설등에 따른 농지수용으로 받은 수용대금으로 인근의 농지를 무차별적으로 매입함으로써 주변 지역의 지가를 상승시키고 토지시장을 불안하게 하는 요인으로 작용하고 있으므로 대토농지 취득요건을 완화하여 불필요한 대토수요를 줄임으로써 토지시장을 안정시키고 수용에 따른 보상자금이 생산적인 부문으로 이동하기를 유도하기 위함.

(4) 농지대토시 자경의 정의를 변경한다는데 ?
현재 법령에 자경에 대한 정의규정 없이 기본통칙으로 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 경우로서 대리경작 등을 제외하고 있으나 * 조세특례제한법 기본통칙 69-0…3

【자경의 정의】①법 제69조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 자경농지는 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 농지로서 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지를 제외한다.

‘자기책임하에 농사를 지은 경우’라는 개념이 명확하지 않아 납세자의 불필요한 민원 및 실질적으로 영농에 종사하지 않아도 감면되는 문제 발생

<사례>
·트럭을 보유하고 개별화물업을 하였어도 농기계를 소유한 자 등에게 필요시마다 일을 시키고 품삯을 지불한 것은 자기책임하에 농사를 지은 것임(국심2004부4203, 2005.2.15)
·농지소재지외 소재 회사에서 근로를 제공하거나 화물운송업을 한 경우에도 농지면적이 적고, 근무회사가 농지 소재지 인근에 있어 근무하면서 자경할 수 있음(국심2003중3874, 2004.4.16)

자경의 정의를 농지법의 자경 개념과 일치되게 법령에 규정함으로써실질적으로 영농에 종사하는 사람만이 감면혜택을 받도록 하기 위함.

(현행) 직접 경작하거나 자기책임하에 농사(기본통칙에 규정)
(개정) 농작업에 상시 종사하거나 2분의 1이상을 자기의 노동력으로 경작(시행령에 규정)
* 농지법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

5. "자경"이라 함은 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다.

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