현대경제연구원 ‘주택매매시장 수급분석과 2015년 전망’
주택매매시장 회복에 대한 기대
최근 부동산 시장 활성화를 위한 정책들이 제시되고, 그 효과가 나타나면서 매매거래가 증가하고 주택매매가격도 상승하고 있다. 주택매매시장이 활기를 찾은 가운데, 이 효과가 지속될 것인지 향후 시장이 어떤 특징(지역·규모별)을 갖고 움직일지에 대한 관심과 기대가 증폭되고 있다. 본 연구는 주택매매가격에 영향을 미치는 요인들을 수요-공급-제도측면에서 분석하여, 향후 주택매매가격을 전망하고 시사점을 도출하고자 한다.
주택매매시장의 수급분석
(수요측 요인) 첫째, 가계의 주택 구매여력이 확대되고 있다. 구매여력을 나타내는 주택구매력지수(HAI)가 2008년 12월 112.5p에서 2013년 6월 167.1p로 최고치를 기록하였고, 향후에도 상승세를 지속할 전망이다. 현대경제연구원이 추계한 ‘집 살 여력 있는 가구’도 2012년 521.8만에서 2013년 568.7만 가구로 증가하고 있다. 둘째, 구매의사가 개선되고 있다. 내집마련 및 노후대책 등을 목적으로 부동산 투자 의지가 커지고 있다. 부동산 투자를 꺼리는 주된 이유는 부동산가격의 불확실성인데, 부동산 가격이 상승할 것이라는 기대가 확대됨에 따라 주택 수요가 증가할 전망이다. 셋째, 전세수요에서 매매수요로 전환될 가능성이 커지고 있다. 전세공급이 부족하고, 전세가격의 상승세가 지속되고 있다. 전세/매매 가격비율은 2014년 8월 69.1%로 2009년 1월 52.3%에서 지속적으로 상승하여 최고치를 기록하고 있고, 향후에도 최고치가 갱신될 전망이다. 넷째, 가구 수 증가세는 둔화되고 있다. 이에 따라 중장기적으로 주택의 추가수요가 점차 줄어드는 현상이 지속될 것이다.
(공급측 요인) 첫째, 신규주택 공급 물량이 회복세를 보이고 있다. 2014년 7월 누적 주택건설 인허가 실적은 약 26.5만 세대로 전년동기대비 22.2% 증가하였다. 주택착공 및 분양실적도 부동산 규제가 완화되고, 산업단지 조성에 따라 회복세를 보이고 있다. 둘째, 재고 물량이 큰 폭으로 축소되고 있다. 미분양주택이 2008년 12월 16.6만호에서 2014년 7월 5.1만호로 크게 축소되었고, 이 현상이 지속될 것으로 보인다.
(제도적 요인) 부동산 시장 규제완화로 주택매매시장에 긍정적 효과가 나타날 전망이다. 현 부동산 규제는 분양가상한제와 초과이익환수제 등 재건축 관련 규제를 제외하면 대부분 폐지/완화된 상태이다. 계류 중인 법안들이 추가적으로 처리 될 경우 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상 된다.
2015 주택매매가격 전망
(전국) 수요와 공급 및 제도적 측면에서 긍정적 효과가 부정적 효과를 초과하여 2015년 주택매매가격의 상승세가 강해질 것으로 전망된다. 수요 측면에서는 주택 구매여력과 구매의사가 개선되고 주택가격이 상승할 것이라는 기대가 커지면서 실수요 및 투자수요가 증가하고 있다. 공급 측면에서 주택공급물량이 증가세로 전환되어 가격 하락요인으로 작용하겠지만, 미분양 재고 물량이 상당히 해소되어 상승요인이 더욱 강할 것으로 보인다. 2015년에도 부동산 시장 활성화 정책기조가 지속될 전망이다.
(지역/규모별) 지역별로는 수도권 주택매매가격이 상승세가 상대적으로 강할 것이다. 수도권의 전세-매매 가격 비율이 가파르게 상승하고, 구매여력도 빠르게 상승하고 있다. 규모별로는 소형 주택의 상승세가 중대형에 비해 상대적으로 견조한 모습을 보일 것이다. 소형주택의 구매여력이 더욱 크고, 실 구매층을 중심으로 ‘내집 마련’을 위한 중소형 주택의 매매수요가 확대될 전망이다.
시사점
첫째, 최근 부동산시장의 회복세가 일시적인 현상으로 끝나지 않도록 분양가상한제와 초과이익환수제를 완화하는 등의 후속 대책들이 마련되어야 하겠다. 둘째, 전세수요에서 매매수요로의 전환을 지원하여 무주택자의 ‘내집 마련’을 유도할 필요가 있다. 셋째, 매매 거래를 확대하기 위해 주택구입 실수요자들을 대상으로 장기저리의 금융지원을 확대해야 하겠다. 넷째, 미분양 아파트를 활용하여, 소형 임대주택의 공급 증대를 추진할 필요가 있다.
*위 자료는 현대경제연구원이 발표한 보고서의 주요 내용 중 일부 입니다. 언론보도 참고자료로만 사용할 수 있습니다.
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