8.31 부동산 대책 17문17답
Q: 8.31 대책으로 경기 회복에 차질이 발생하는 것 아닌지?
A: 단기적으로는 소비 및 건설투자의 위축을 가져오겠지만, 1년 정도 경과한 이후부터는 민간소비가 증가하고, 그간 주택에 과도하게 투입된 자원이 증시 등 생산적 부분으로 유도됨으로써 설비투자도 늘어날 것입니다.
장기적으로도 주택가격 하락과 실수요에 기반한 거래 증가 등으로 주거안정과 성장잠재력을 확충할 수 있는 기반을 마련할 수 있습니다. 기대 인플레심리가 억제되고 부의 불균형이 완화됨으로써 성장잠재력이 확충될 것입니다.
소비는 최근 들어 가계의 부채조정 등으로 주택가격변동에 따른 부(富)의 효과가 감소해온 점을 감안해 볼 때, 부동산가격 하락에 따른 소비위축은 우려할 만한 수준은 되지 않을 것입니다.
앞으로 부동산관련 세금부담이 점차 늘어남에 따라 경기가 회복되더라도 민간의 소비지출은 큰 폭으로 늘어날 가능성은 적습니다.
주택가격의 하락 안정으로 서민들의 주거생활 안정과 내집마련비용 절감, 그간 부동산에 몰렸던 시중부동자금이 주식시장 등 생산적 부문으로 유입됨으로써 정(+)의 부의 효과를 불러올 것입니다.
시뮬레이션 분석결과 주택가격이 10% 하락할 경우, 소비와 투자는 1%정도 감소하고 물가는 0.2% 하락하는 한편 경상수지는 연간 16억원 정도 개선되는 것으로 나타났습니다.
건설투자는 단기적으로 이번 대책이 민간 주택경기와 건설투자를 다소 위축시킬 수 있겠으나, 최근의 건설수주 증가세와 공공부문의 안정적인 택지 공급 등을 감안해볼 때 건설부문의 투자 위축은 예상만큼 심각하지는 않을 것입니다.
* 건설수주 증감율(%) : (04.3/4)△20.8→ (4/4)28.8→ (05.1/4)24.8→ (2/4)40.5
부동산 거래 위축 등으로 부동산시장이 당분간 관망세를 보일 가능성이 있으나, 점차 이번 대책에 대한 이해가 높아짐에 따라 실수요 중심으로 안정적인 거래가 이루어질 것입니다.
부동산시장에 집중된 자영업자들의 구조조정을 촉진시키는 한편, 다주택 소유자의 매도가 점차 증가할 경우 오히려 거래가 늘어날 것입니다.
Q : 최근 집값상승의 가장 큰 원인은 시중의 과잉유동성, 교육문제 등인데 이번 대책에서 빠진 이유는?
A : 이번 8.31 부동산 대책에는 부동산 투기억제와 서민주거 안정을 위한 부동산제도를 직접 개혁하는 점을 강조함으로써 금리인상이나 교육제도 개선 등 간접적인 정책수단에 대해서는 언급하지 않았습니다.
그러나 부동산시장 안정을 위해 금리정책의 탄력성 제고와 교육제도 개선에 대한 노력도 병행해 나갈 것입니다.
금리인상은 경기회복이 지연되는 상황에서 가계소비 및 건설경기의 위축 등 실물부문의 충격과 함께 가계의 채무부담 능력을 가중시켜 금융안정을 저해할 수 있다는 점에서 내수를 포함한 전반적인 경기여건이 양호해지는 시점에 가서 적극 검토해 나갈 것입니다.
부동산 안정대책의 일환으로 강남이외 지역의 학생들에게 선택권을 확대해주기 위한 학군조정 문제를 적극 협의해 나가는 한편, 교육환경 면에서 지역간 차별화가 확대되지 않도록 상대적으로 부진한 지역에 대해 지속적인 개선을 해 나갈 계획입니다.
아울러 공공부문의 역량을 극대화하여 광역재개발과 지방 균형발전계획을 차질없이 추진하여 국지적인 주택가격 거품 현상을 완화해 나갈 것입니다.
한편, 주택가격 급등은 저금리 시대가 본격 도래하면서 저투자수익률에 적응하지 못한 가계부문의 자금이 부동산부문에 집중되는 등 투자 포트폴리오를 재편하는 과정에 나타나는 과도기적 측면이 강합니다.
앞으로 가계부문이 저금리시대에 서서히 적응해 나갈 경우, 부동산시장은 머니게임의 성격에서 벗어나 정상화될 것입니다.
Q : 이번 대책이 주택시장의 자동 수급조절을 무시한 반시장적 정책은 아닌지?
A : 이번 대책은 반시장적 대책이라기보다 장기적으로 서민·중산층 주거안정을 지원하는 동시에 건전한 부동산거래를 위한 기본 틀을 만들고 일부 다주택자들의 과도한 지대(불로소득)추구 유인을 없애는 등 부동산시장의 정상화를 위한 최소한의 정부개입입니다.
또한 부동산에서 발생한 불로소득의 사유화를 막고 부동산이 완공이후의 투자에 대한 기대수익률, 즉 임대료에 크게 좌우되는 건전한 부동산시장을 구축하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
외환위기 이전까지 정부의 주택정책은 투기수요 등 주택가수요와 아파트분양가격 제한과 같은 공급자시장에서의 시장실패를 막기 위한 각종 규제정책을 펴 왔습니다.
그러나 참여정부의 이번 부동산정책은 가수요 차단, 일정 규모이상의 주택공급*을 통해 가격안정을 도모한다는 점에서 가장 기본적인 시장원리에 기초하여 수립되고 있습니다.
이번 대책은 투기 가수요를 억제하고 매도자우위의 가격 형성 등을 통해 유지되어 온 공급자중심의 지대독점시장을 실거래가·실수요자 중심의 경쟁시장으로 전환하는 계기를 제공할 것입니다.
단기적으로는 보유세 강화, 거래세 완화라는 선진국형 부동산세제가 정착되게 되면 부동산시장의 기능 활성화를 기대할 수 있습니다.
특히 뉴타운 및 미니 신도시 건설 등은 강남과 같은 특정 지역에 집중된 수요를 분산시키는 한편, 공공부문이 중심이 되어 주택을 지속적으로 안정 공급함으로써 부동산시장의 거래규모가 확대되어 가격기능이 크게 제고될 것입니다.
민간에 의한 주택공급체계로는 현재의 아파트 가격 및 공급문제를 단기간 내 해결하기 어렵다는 점에서 공공부문이 주도적으로 나서 다양한 주택을 건설, 분양함으로써 시장에서의 중대형 고급주택에 대한 수요를 탄력적으로 충족시켜 나갈 것입니다.
이 밖에 주택시장의 민간부문의 참여를 활성화하고 모기지론이 자본시장에서 효과적으로 유동화될 수 있도록 민간투자 부동산펀드(Property Investment Fund)를 도입할 예정입니다.
Q : 이번 대책이 서민주거 안정에 기여하는 것이 아니라, 양극화를 가속화시키지는 않을지?
A : 이번 대책에서 세제 강화, 공급제도 개선 등의 효과를 종합적으로 감안하면 주택시장의 양극화 완화 및 서민주거안정에 기여할 것입니다.
세부담 상한폭 확대, 과표적용율 조기 상향 등 보유세 강화 조치가 종부세 부과대상 고가주택에만 적용되고, 투기수요 억제 및 공급 확대로 집값이 안정되고 분양가 규제로 시세보다 낮은 가격으로 주택이 공급됨에 따라 서민들의 내집마련 기회가 늘어나고 재산증식을 촉진할 것입니다.
다주택자 양도세 중과로 강남보다 비인기지역 서민주택 값이 하락할 우려가 있으나, 광역재개발 등이 예정되어 있고, 고가주택 보유비용 증가 및 중대형 공급확대 등을 감안하면 지역간 주택가격 양극화는 심각한 수준은 아닙니다.
Q : 세제를 통한 수요억제대책은 일시적으로는 효과가 있으나, 장기적인 가격상승 추세를 막기는 어렵지 않을까요?
A : 수요정책의 근간은 부동산세제를 정상화하는 것이며, 이를 통해 가격안정 효과도 도모할 수 있습니다.
특히 적정수준의 공급확대를 통해 장기적인 가격안정을 도모해 나갈 것입니다.
부동산 보유세와 양도세를 강화하면 고가주택이나 다수의 주택을 보유하고 있는 사람에게는 큰 부담이 되어 단기적으로 매물이 증대해 활발한 거래가 이루어지고 장기적으로는 부동산에 대한 기대수익률을 낮추게 되어, 장단기적으로 부동산시장 안정에 기여할 것입니다.
보유세 강화는 미래의 보유세 부담까지 즉시 자본화되어 가격안정효과는 단 1회에 그친다는 주장도 있으나 이는 현재의 이용상태가 미래에도 계속되고, 이자율이 일정하다는 이론적인 모형에 따른 추론이며, 현실적으로는 부동산 과다보유자들은 매년 보유세 부담 크기를 인식하고 부담을 느낄 것입니다.
Q : 보유세와 양도세를 동시에 강화하는 것은 ‘보유세 중과, 거래세 경감’ 취지에 배치되며, 오히려 동결효과로 주택가격이 상승하지 않을지?
A : 양도세는 부동산의 보유기간 동안 발생한 가격상승이득(양도차익)에 대해 과세하는 소득세의 하나로서 부동산 거래시 거래금액을 기초로 과세하는 취득세, 등록세와는 다릅니다.
보유세를 강화함에 따라 장기적으로 주택의 투자수익률이 하락하여 주택매물이 증가할 것으로 예측되나 양도세 강화는 동결효과(Locked in effect)를 발생시켜 공급을 위축시킬 것이라는 우려가 있으므로 양도세 중과를 1년간 유예하여 유예기간 동안 처분할 수 있도록 함으로써 공급을 원활하게 할 계획입니다.
2주택 소유에 대한 양도세 중과는 주택은 모든 사람에게 제공되어야 하는 필수재(생필품)이므로 일반 상품과는 달리 투기적 요소를 최대한 배제하고 공익을 적극 고려해야 합니다.
‘1가구 1주택’ 원칙을 확립하여, 1주택 소유는 최대한 지원하되, 다주택 보유에 대해서는 주택소유에 따른 불로소득을 원칙적으로 환수해야 합니다.
2주택 소유는 3주택 이상 소유와는 달리 실소유와 투기적 소유가 혼재하므로, 1주택 소유에 비해서는 무겁게 3주택 이상 소유에 비해서는 다소 가볍게 부과할 필요가 있습니다.
Q : 단기간에 보유세를 급격히 인상할 경우, 서민의 세(稅)부담이 증가하지 않을까요?
A : 보유세는 전체 주택보유자가 그 대상인 재산세와 일부 고가주택 및 다주택 보유자가 그 대상인 종합부동산세를 포함하여 말하는 것입니다.
이번 개편안은 고가주택이나 다주택 보유자에게 보유에 상응하는 과세를 하기 위해, 종합부동산세 현실화시기를 당초보다 앞당긴 것입니다.
종부세 과세기준을 6억으로 낮춘다고 해도, 대상 세대는 전체의 2~3% 수준이고, 9억원 이상은 0.5% 수준에 불과합니다.
서민을 포함한 공시가격 6억원 이하의 주택 보유자는 종합부동산세 부과 대상이 아니며 재산세 부담도 별로 늘어나지 않습니다.
서민주택의 재산세부담을 완화하기 위해, 과표적용률 인상을 2년간 유예할 계획이며 또한 거래세의 경우에도 개인 간 주택거래 때 취등록세를 현행 3.5%에서 2.5%로 1%p 인하하여 그 부담이 경감됩니다.
Q : 1세대 2주택에 대해 양도세를 중과하는 것은 선의의 피해자가 발생하는 등 지나치게 세부담을 강화하는 것으로 보이는데, 선의의 피해자를 구제할 시스템은 마련되어 있는지?
A : 2주택 소유자를 3주택 이상 소유자와 같이 전적으로 투기적 소유자로 볼 수는 없으나, 실소유자와 투기적 소유자가 혼재해 있습니다.
따라서 합리적 기준에 의거 선의의 피해자가 없도록 조정하되, 1주택 소유에 비해서는 다소 무겁게, 3주택 이상 소유에 비해서는 다소 가볍게 세금을 부과할 필요가 있습니다.
① 대상주택의 범위를 수도권·광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 초과, 그리고 지방지역은 기준시가 3억원을 초과하는 것만 포함하여, 지방소재 주택(농가주택 포함)이나 서민주택은 기본적으로 중과대상 주택에서 제외됩니다.
② 1세대 2주택자인 경우에도, 주말부부, 결혼하거나 부모를 모시기 위하여 합가, 이사 등 불가피한 사유로 1세대 2주택이 되는 경우 중과세대상에서 제외해 나갈 계획입니다.
Q : 다주택 소유자가 보유주택 처분 때 소형아파트부터 매각할 것이므로 강북의 소형아파트 가격이 폭락하지 않을까요?
A : 기본적으로 소형아파트는 실수요자 중심으로 수요층이 두터운 안정적 시장을 형성하고 있는데다이번 조치로 중대형아파트에 대한 세부담이 더욱 늘어남에 따라 보유세 부담을 감안하면 소형아파트에 대한 선호가 더욱 높아질 가능성이 있습니다.
특히 교통·문화·교육인프라 등 도시기반시설의 포괄적 개발을 수반하는 강북 광역재개발에 따른 기대로 강북지역 주택에 대한 수요는 줄어들지 않을 것으로 예상됩니다.
일시적으로는 매물이 늘어나면서 소형아파트 중심으로 가격이 하락할 수도 있겠으나 그 폭이 크지는 않을 것이며 빠른 시일 내에 회복될 것으로 전망됩니다.
Q : 이번 세제개편으로 지방에는 어떤 효과가 있을지?
A : 2005년부터 종합부동산세 세수를 지자체의 재산세 결손분과 지방재정 확충 재원으로 교부하고 있습니다.
※ 2005년 종부세는 7,000억원(추정), 재산세 결손 보전 4,000억원, 지방재정 확충 3,000억원
내년에는 ‘부동산 지방교부세’를 신설하여 종부세 강화에 따른 세수가 지역균형발전과 연계·운영될 수 있도록 시스템을 구축할 계획입니다.
추가 확보되는 종부세 재원을 거래세 감소분 보전과 재정력이 취약한 지자체의 재원확충을 위해 전액 교부할 예정입니다.
※ 지자체별로 재정력, 지방세 징수노력 등을 감안하여 일정기준에 따라 배분
Q : 과거 이자소득의 부부합산 과세가 위헌으로 판결되었는데 종부세의 세대별 합산과세도 위헌 아닌지?
A : 주택은 국민생활에 필수적인 주거공간을 제공하는데 주거는 세대(가구) 단위로 영위하고 있습니다.
주택 매매도 세대별로 이루어지는 점을 감안할 때 세대별 과세는 이같은 현실을 반영하고 실질과세의 원칙에 부합합니다.
과거 이자소득 합산과세 위헌판결의 요지는 ‘조세회피 방지 목적만으로는 평등권 침해와 결혼한 사람에 대한 불이익을 정당화할 수 없다’는 것이었습니다.
종부세의 목적은 단순히 조세회피를 방지하는 것이 아니라 투기억제와 부동산시장 안정을 통해 더 많은 국민의 주거권을 실현할 수 있도록 하는 데 있습니다.
이러한 공익적 요청은 헌법 제37조에서 규정하고 있는 공공복리에 의한 ‘합리적 차별’에 해당합니다.
Q : 이번 대책은 주로 세제강화를 통한 수요억제에 맞추어져 있고 공급대책은 상당히 미흡한데, 근본적인 공급대책은 마련되어 있습니까?
A : 최근 시장불안은 공급부족보다는 투기적 수요에 근본원인이 있습니다.
2000∼2004년까지는 연평균 주택공급이 54만호로 가구수 증가(연20만호)의 두 배 이상이고, 수도권 주택공급도 연 28만호로 가구증가(10만호)의 약 3배에 이릅니다.
정부는 개인노력과 무관한 시세차익의 철저한 환수 등을 통해 투기수요를 조기에 차단하되, 주택공급은 당초 계획에 따라 매년 50만호 이상을 안정적으로 공급하면서, 기존 도심 광역개발 등을 통해 지역간 주거수준 격차를 지속적으로 완화해나갈 계획입니다.
이러한 계획을 차질없이 달성하기 위해 정부는 공공택지 공급비중을 43→60% 이상으로 제고할 방침입니다.
특히 수도권의 경우에는 주택소요량인 연 30만호*를 공급하기 위해 민간택지(연 14만호)와 공공택지(연 10만호)를 활용하되 부족한 택지는 국공유지를 우선 활용하고, 기존 택지지구를 확대하거나 중대규모의 신규택지를 개발하여 충당할 예정입니다.
* 가구증가 소요 15만호, 소득증가 5만호, 멸실주택 소요 6만호, 주택보급률 제고를 위한 필요량 4만호
Q : 공공택지에서는 공영개발 방식을 확대할 것이라 하는데, 공영개발의 긍정적 측면 뿐 아니라 부정적 측면도 모두 고려한 대책인지?
A : 공공택지 내 주택공급 방식은 공공성의 강화가 불가피한 실정입니다.
공공택지에서는 공공기관이 주도적 역할을 통해 다양한 주택을 건설하여 분양·임대하는 주택공영개발 방식을 확대할 것입니다.
공영개발은 ① 개발이익의 공공부문 환수를 통한 공공재원 확보 ② 공공임대주택 재고 확충의 원활화 ③ 저렴한 분양가로 주택공급 가능 등의 긍정적 효과가 있습니다.
반면 ① 민간부문의 위축 및 공공부문의 비대화 ② 주택품질의 하향평준화 ③ 추가적인 자금 및 인력 확보 문제 등 부작용이 우려됩니다.
공공부문의 비대화 우려는, 시행·시공에 있어서의 공공·민간부문간 적정한 역할 분담, 주공과 도시개발공사간의 경쟁체계 구축, 공기관에 대한 감독 강화 등으로 보완할 예정입니다.
주택품질은 민간의 창의성을 활용한 단지설계(현상설계 실시, 설계-시공 일괄 입찰방식 도입), 시공사 브랜드 인정, 마감재 등과 관련 다양한 옵션제의 도입 등을 통해 강화할 계획입니다.
추가적인 자금 및 인력 문제는 공공택지 중 투기가 우려되거나 주택정책 목적 상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역에 한정하여 주택공영개발 방식을 적용함으로써 해소하겠습니다.
Q : 분양가 규제, 주택채권입찰제 실시 등 공공택지 내 공급제도 개편의 긍정적·부정적 측면이 무엇인지, 이러한 제도개선으로 원가공개 논란을 잠재울 수 있을지?
A : 이번 공급제도 개편*의 목적은 개발이익 사유화 방지 및 고분양가에 의한 주변집값 견인 방지입니다.
* 25.7평 이하는 원가연동제, 25.7평 초과는 원가연동제 및 주택채권입찰제
25.7평 이하는 상대적으로 무주택서민층이 청약한다는 점을 감안하여 건설원가에 기초하여 시세보다 저렴한 가격으로 공급하게 됩니다.
로또아파트 논란, 청약과열 등의 부작용은 소유권이전 제한 강화 등 철저한 투기수요 차단장치 마련으로 대처하겠습니다.
25.7평 초과 주택의 실분양가 수준도 이러한 정책목표를 감안하여 시세의 90% 수준으로 결정되었습니다.
분양가가 지나치게 낮을 경우 전반적인 주택가격 안정효과보다는 최초분양자의 과다한 개발이익 향유, 청약과열 등 부작용 초래하므로 채권입찰을 통해 과다한 시세차익을 방지할 계획입니다.
그러나 주택채권에 상한선을 두게 되어 시세차액의 일정 부분이 최초분양자에게 귀속되므로 청약과열 완화 및 실수요자 위주의 주택공급 차원에서 전매제한 기간을 설정하였습니다.
분양가 규제 및 주택공영개발 등 금번 제도개선으로 원가공개의 목적인 고분양가 책정에 따른 건설업체 폭리 및 주변집값 자극 문제 등은 달성 가능해진 반면, 근본적 시장원리의 훼손, 소모적 분쟁 유발 등 원가공개에 따른 심각한 부작용이 우려됨에 따라 추가 확대를 보류하였습니다.
Q : 이번 대책에 주택공급 확대방안으로 강남지역 재건축 활성화가 빠져 있는 이유는 무엇인가?
A : 현재 주택시장 상황을 감안하면 재건축 활성화는 공급확대 보다 개발호재로서 시장을 자극하는 효과가 더 큽니다.
따라서 이번 대책을 통해 시장을 안정시키고 과도한 개발이익환수 방안을 마련한 후, 재건축 활성화를 검토하는 것이 바람직합니다.
최근 강남의 집값상승은 투기적 수요에 기인하는 측면이 크기 때문에 이러한 요인을 무시하고 무리하게 재건축을 활성화할 경우에는 오히려 집값상승 및 과밀 심화 등 부작용만 초래할 우려가 있습니다.
Q : 이번 대책이 예고되면서 전세값이 상승하고 있는데, 전월세 주택에 거주하는 서민층에 대한 주거안정대책은 무엇인지?
A : 최근 전세값이 상승하고 있는 이유는 이사철을 맞이하여 이주수요가 증가하였기 때문입니다.
향후에도 분양주택 물량 감소로 전세시장의 수급이 어려워져 전세가격이 상승하는 문제가 나타날 우려가 있어 서민주거안정 대책을 함께 추진하겠습니다.
최근 강남은 매매가격은 안정된 반면 전세가격은 주간 0.1～0.2%의 오름세를 나타내고 있습니다.
서민주거안정을 위한 대책은 영세민 등에 대한 전세자금 대출을 강화하고, 생애 최초 주택구입자금 지원 등 실수요자 지원을 지속적으로 확대해 나가는 것입니다.
전세주택 공급위축이 발생하지 않도록 국민임대, 다가구매입임대, 전세형 임대 등 다양한 임대주택의 공급을 활성화할 예정입니다.
웹사이트: http://www.president.go.kr
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