가을 분양성수기, 철만난 ‘수익형 부동산’ 봇물…‘포인트’ 잡아야
- 입지, 배후수요 풍부 한지 등 복합적으로 따져야
가을 부동산 성수기인 9월과 10월을 중심으로 하반기에 알짜 수익형 상품이 대거 쏟아질 예정이다.
먼저 수익형 부동산의 원조로 꼽히는 상가는 주거선호도가 높은 지역을 중심으로 투자자들로부터 주목받을 전망이다. 상권이 검증된 지역에서는 안정적인 임대수익 창출과 가치 상승이 가능해 입지와 배후수요에 따라 수익률 및 향후 보유가치에 큰 차이가 발생할 것으로 보인다.
공급 과잉 등으로 움추렸던 오피스텔과 도시형 생활주택도 다시 재조명을 받을 것으로 보이며, 수익형 부동산의 차세대로 꼽히고 있는 분양형 호텔과 지식산업센터의 약진이 예상된다.
하지만 전문가들은 희망하는 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 타깃으로 해야 하며 현장에서 제공되는 혜택보다는 개발호재가 풍부해 향후 발전 가능성이 높은 지역인지 검토하고 임차인이 선호하는 입지인지도 살펴봐야 하고 특히 상가 투자의 경우 선호하는 상품으로 투자 범위의 초점을 맞춰야 한다고 조언하고 있다.
상가(실투자금:2억~8억원) : 상가는 오피스텔과 달리 올초 발표된 임대소득 과세 강화에 영향을 받지 않고 몇 년간 공급 물량이 많지 않았고 기준금리 인하 등 정부의 부동산 활성화로 분위기가 회복되고 있다.
다만 타 상품에 비해 실투자금이 많은 관계로 본인 자금 여력에 맞게 투자해야 한다. 상가 투자의 핵심 역시 입지다. 얼마나 좋은 입지에 있느냐에 따라 수익률은 물론 향후 가치도 달라지기 때문이다.
같은 상권에 있는 상가라도 입지에 따라 향후 가치가 달라지는 만큼 인근에 집객효과가 있는 주된 동선상에 있는지 따져본 후 투자해야 한다.
최근에는 입지 못지않게 주차공간을 얼마나 확보했느냐가 핵심 포인트로 떠오르고 있으며, 상가 형태는 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋은데 상가 앞면이 길고 뒤는 좁아야 한다. 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 면적이 커도 죽은 공간이 많기 때문이다. 스트리트형나 테라스형 상가처럼 외부인도 쉽게 이용할 수 있도록 배치된 상가가 임차인을 구하기 수월하다.
오피스텔(실투자금:3천~2억원) : 오피스텔은 최근 몇 년동안 수익형 부동산의 선두주자로 주목받았다. 그 이유는 소액으로도 투자할 수 있고, 연금처럼 안정적인 소득이 가능했기 때문이다. 오피스텔은 아파트처럼 수도권 주요 지역에서 매년 신규 분양이 이어져 쉽게 접할 수 있고 역세권, 대학가, 사무실 밀집지역 등에 골고루 분포돼 있어 선택 폭도 넓은 편이다.
승승장구하던 오피스텔의 인기는 전·월세 임대소득 과세 방침의 직격탄을 맞고, 공급 과잉으로 수익률 하락이 인기를 저해하는 요소로 작용했다.
그러나 최근 저금리에 기조에 각종 규제가 풀리면서 소액투자처로 주목을 받을 전망이다. 입지와 교통이 좋고 개발 호재가 있는 지역의 오피스텔은 임대 수요가 풍부하기 때문에 임대소득 과세와 상관없이 여전히 관심 대상이다. 오피스텔 투자에서 가장 따져봐야 할 부분은 임대 수요인데 입지가 뛰어나 시세가 올랐다 해도 임대 수요를 갖추지 못하면 공실률이 높아지고 수익률은 떨어지기 마련이다.
도시형생활주택(실투자금:2천~8천만원) : 최근 몇 년간 규제 완화가 부른 주차난과 소음 등으로 공급 과잉으로 작년부터 인·허가가 크게 급감했다.
이번 부동산 활성화 정책으로 주차여건이 좋고 역세권·대학가에 위치한 도시형 생활주택은 임대사업용으로 꾸준한 인기를 보이고 있다. 인·허가의 감소로 공급이 줄면서 경쟁력을 갖춘 상품 위주로 재조명을 받을 것으로 보인다.
분양형 호텔(실투자금:3천~7천만원) : 분양형 호텔은 공급 초기에 비해 제주도를 중심으로 공급 과잉 논란에 휩싸이고 있어 전망이 밝지만은 않다.
다만, 인천 영정도, 송도국제도시, 강원도 속초, 정선, 부산, 전남 광양 등 공급이 없었거나 적었던 지역은 상대적으로 주목을 받을 것으로 보인다.
제주에서 처음으로 선을 보인 분양형 호텔 공급이 강원도 속초·부산 해운대 등 전국 각지로 확산되고 있다. 분양형 호텔은 입지 여건과 조망에 따라 객실 가동률에 차이를 보이는 만큼 현장을 직접 방문해 투자 여부를 저울질하는 게 좋다.
부동산센터 장경철 이사는 “수익형 부동산 투자 시 가장 중점을 둬야 할 요건은 역시 입지인데 같은 지역과 상권에서도 중심상업지구나 전철 및 버스정류장 인근 역세권 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고, 배후수요가 풍부한 상품을 고르는 것이 좋다”고 말했다.
한편, 가을 분양성수기 주목할 만한 수익형 부동산으로 서울 강서 마곡지구 ‘마곡시티’ 상가, 서울 강남구 역삼동 ‘강남역 효성해링턴타워 더 퍼스트’ 상가, 경기 ‘광명 행운드림프라자’ 상가, 경기 고양 일산 백석동 ‘일산요진와이시티’ 서울 용산 한강로2가 ‘용산 푸르지오써밋’ 오피스텔, 경기 용인 처인구 김량장동 ‘실키하우스’ 도시형 생활주택, 강원 속초 대포항 ‘라마다 설악해양호텔’ 등이 있다.
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