기대수익 더 커져 수익형 부동산 대한 쏠림 현상 가속화 전망
- 금리 낮은데…임대수익형 부동산 분양받아, 임대사업 해볼까
임대사업으로 주목할 수익형 부동산 현황
허씨는 “정부가 기준금리를 2%로 인하해 대출이자 부담이 줄었고, 금리하락으로 이자비용이 줄면서 오히려 수익률이 조금 더 좋아졌다"고 말했다.
최근 한국은행이 기준금리를 2%로 인하, 2009년 2월 이후 최저를 보이면서 임대수익형 부동산이 각광을 받을 것으로 보인다. 기준금리가 사상 최저치인 2.0%로 떨어지고, 오피스텔 전매제한 폐지 등을 추진중으로 알려지면서 ‘수익형 부동산’이 저금리시대의 대안으로 재조명을 받을 것으로 보인다.
기준 금리가 추가로 인하되자 공급과잉 및 수익률 하락으로 침체된 수익형 부동산 시장이 다시 요동치고 있다.
금리 변동에 민감한 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산이 유망지역을 중심으로 투자가 활기를 띨 것이란 기대감이 커지고 있다.
수익형 부동산은 보통 시중금리와의 비교우위를 통해 투자 여부가 결정돼 금리변동에 가장 민감한데 부동산 업계에서는 금리 인하로 금융비용이 낮아지면서 상가 등에 대한 기대수익이 더 커져 수익형 부동산에 대한 쏠림 현상이 가속화할 것이라고 전망했다.
다만, 지식산업센터의 경우 정부가 임대 제한 규제를 폐지하겠다고 공언한 지 1년이 넘도록 제자리걸음을 하고 있어 발목을 잡을 확률이 높고 오히려 법 개정이 무효화 된다면 시장에 큰 타격을 주진 않겠지만 회복세가 탄력을 받기는 어려울 것이라는 전망이 지배적이다.
먼저 상가의 경우 도심 속 대단지 및 오피스텔 내 단지내 상가에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 평일에는 안정된 배후수요 및 유동인구 확보로 수익률이 보장되며 주말에도 단지 내 입주민들로 영업 공백을 방지할 수 있어 주 7일 상권이 가능하기 때문이다.
도심 속 단지내 상가의 가장 큰 장점으로는 아파트 또는 오피스텔의 고정수요를 배후에 두고 있어 수익이 안정적이라는 것이다. 특히 주상복합단지나 오피스텔의 경우 1~2인 가구가 많아 식사·쇼핑 등을 단지 내 상가에 의존하는 비율이 높은 편이다.
역세권이나 업무·상업지역을 아우르는 지역에 위치할 경우 단지 입주민은 물론 외부 유동인구까지 고객으로 끌어들여 수익률을 높일 수 있는데 최근 아파트 공급이 드물었던 지역의 신규 단지내 상가를 분양받으면 선점 효과도 누릴 수 있다.
공급 과잉으로 한때 ‘애물단지’ 신세로 몰렸던 오피스텔의 인기도 높아질 전망이다. 서울 마포·동대문구·마곡지구 등 주요 지역에서 분양 중인 오피스텔은 최근 미분양 물량이 속속 소진되고 있다.
먼저 서울 동대문구에서 올 5월 분양을 시작한 대우건설의 ‘동대문 푸르지오 시티’는 금리가 2.25%로 떨어진 8월 이후 200여실이 계약돼 이전 같은 기간보다 판매 속도가 두 배 정도 빨라졌다. 신규 분양 오피스텔에도 청약자가 몰리고 있다. 서울 마곡지구에서 9월 분양한 ‘마곡 럭스나인’이 평균 4.1대1의 경쟁률로 마감됐고, 10월에 분양에 나선 ‘마곡나루역 캐슬파크’는 평균 17대1로 마감했다.
오피스텔 투자의 매력은 상대적으로 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있다는 점이다. 전국 오피스텔 임대 수익률이 2008년 연 6.45%에서 올 8월 5.73%로 떨어졌지만, 같은 기간 시중은행 금리(만기 1~2년 정기예금) 하락 폭(5.88%→2.43%)에 비하면 은행금리의 2배 이상의 수익이 가능하다.
투자여건이 좋아지면서 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있는 가운데 범위가 확대되고 있다. 상가나 오피스텔과 도시형생활주택으로 대표되던 수익형부동산 영역이 소형 아파트, 게스트하우스, 모텔까지 확대되고 있는셈이다.
1~2인 가구가 늘면서 소형아파트로 투자자들이 눈을 돌리고 있는 것. 아파트의 경우 분양면적이 같더라도 전용면적은 더 넓은데다, 향후 가격 상승 가능성이 높기 때문인 것으로 분석된다.
외국인 관광객을 겨냥한 게스트하우스 등 도시형 민박 사업도 주목을 받고 있다. 서울시내 게스트하우스는 객실 가동률을 70~80% 수준으로 계산하더라도 수익률이 10% 안팎에 이른다.
모텔도 수익형 부동산의 틈새시장으로 떠오르고 있다. 다양한 마케팅 전략으로 모텔이 지닌 고정관념을 깬 덕분이다. 실제로 최근 모텔은 수영장이 포함된 객실, 생일파티 장소 등 이벤트 공간으로 진화하고 있다. 놀이와 문화가 더해진 복합공간으로 탈바꿈하면서 수익률도 높아지고 있다.
이들 상품은 과거 산후조리원 등이 객실 분양에 나선 적이 있기 때문에 게스트하우스나 모텔도 언제든지 수익형 상품으로 분양할 경우 투자금을 줄일 수 있다는 장점은 있지만, 2009년~11년도에 고시텔이나 원룸텔 처럼 투자시 구분등기가 아닌 지분등기인 경우 소유권에 제약이 있을 수 있어 주의가 요구된다.
부동산센터 장경철 이사는 “이번 추가적인 금리 인하로 수익형 부동산이 탄력을 받을 것은 불을 본듯 뻔하지만, 당장 눈 앞에 수익률을 감안한 투자는 삼가해야한다”며 “저금리라고 하더라도 상가의 경우 40%내외, 오피스텔과 도시형 생활주택은 50% 내외로 대출을 감안하는 것이 좋다”고 말했다.
한편, 기준금리 ‘2%’ 시대에 임대사업용 주목할 수익형 부동산으로 서울 강남 역삼동 ‘강남역 효성해링턴타워더퍼스트’ 상가, 강남 ‘논현동 한양수자인어반게이트’ 도시형 생활주택, 서초 서초동 ‘서초 한양수자인’ 소형 아파트, 마포 신공덕동 ‘공덕역 갑을명가시티’ 오피스텔, 강서구 마곡지구 경동 미르웰2차플러스 상가, 마곡시티 오피스텔, 용산 한강로2가 ‘용산 푸르지오 써밋’ 오피스텔, 경기 광명 소하동 ‘광명 행운드림프라자’ 상가, 용인 처인구 김량장동 ‘실키하우스’ 도시형 생활주택, 이천 부발읍 아미리 ‘신일해피트리’ 단지내 상가, 경북 포항 남구 해도동 ‘포항 엘리시움’ 오피스텔 등이 있다.
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