`서울시 업무공간 수요 예측 및 공급 가능성 진단' 정책토론회
(주제발표)
○ 서울시 업무공간 수요 예측 및 공급 가능성 진단
주제발표자: 김상일(서울시정개발연구원 도시계획설계연구부 부연구위원)
(토론 및 질의응답)
○ 사회: 조주현(한국부동산분석학회장, 건국대 부동산학과 교수)
○ 토론자: 김경환(서강대 경제학부 교수)
김명용(서울시 도시계획과 종합계획팀장)
엄연숙(서울시 촉진지구사업반 개발계획팀장)
이상영(부동산114 대표이사)
이창무(한양대 도시공학과 교수)
이현석(건국대 부동산학과 교수)
서울시 업무공간 수요 예측 및 공급가능성 진단
* 주제발표자: 김상일(서울시정개발연구원 도시계획설계연구부 부연구위원)
○ 서울시 업무공간 분포 및 변화 특성
재산세 과세대장을 기초로 서울시 업무용도 연면적을 집계한 결과, 2004년 서울시 업무공간은 4,500ha에 이르는 것으로 나타났다. 이 가운데 54.7%인 2,500ha가 대형 업무용 건물인 것으로 나타났다. 연면적을 기준으로 67.0%에 이르는 사무실이 도심권, 여의도권, 강남권 등 이른바 3핵 권역에 몰려 있고, 대형 사무실은 그 비중이 88.2%에 달해 3핵 권역 집중 경향을 확인할 수 있다. 전체 오피스에서 대형 오피스가 차지하는 비중은 도심권 75.8%, 여의도권 72.1%, 강남권 67.8%로 서울시 평균인 54.7%를 크게 상회한다. 대형 오피스 평균 규모는 점진적으로 대형화 추세를 보이고 있다. 강남권의 대형 오피스 면적은 1990년대 초반 여의도권을, 1990년대 중반 도심권을 추월해 빠르게 성장했다. 대형 사무실 중 강남권이 차지하는 비중은 38.6%로 3핵 권역 가운데 가장 높다. 특히 최근 5년간 신규 대형 오피스 중 강남권의 비중은 56.2%로, 대형 오피스 증가 측면에서 강남권의 비중이 매우 크다는 점을 알 수 있다. 전년 대비 대형 오피스 증가율은 1.0~3.5%로 1990년대 이후 증가속도가 둔화하고 있다. 그 결과 최근 5년간 3핵 권역 간 비중은 큰 변화를 보이지 않고 있다. 3핵 권역 이외 기타 지역에서는 용산구, 광진구, 양천구, 동작구 등에 오피스가 몰려 있으나, 뚜렷한 증가추세를 확인하기는 어렵다.
○ 서울시 오피스 수요 예측
서울시 전체 종사자는 2003년 기준 475만 명이며, 이것의 45.7%에 해당하는 219만 명이 사무직 종사자이다. 1996년 이후 전체 종사자 감소에도 불구하고 사무직 종사자는 늘어나, 사무직 종사자 비중이 1996년 19.5%에서 2003년 24.6%로 증가했다. 한편, 2004년 1인당 오피스 점유면적은 약 19.5m2(5.9평)로 추산되며 2000년 이후 거의 변화가 없다. 이를 바탕으로 2020년 사무실 소요량을 추계하면 앞으로 약 260ha의 사무실이 더 필요하리라 예상된다. 한편, 서울시 오피스 연면적 변화추세를 토대로 2020년 오피스 연면적을 예측한 결과, 전체 오피스는 약 750ha, 대형 오피스는 420ha가 증가할 것으로 예상된다. 이는 현재 오피스 스톡의 약 17.0%에 해당하는 양이다.
○ 가용지 및 업무용 토지 공급 계획 검토
지리정보시스템을 이용해 3핵 권역의 가용지를 추출하고 여기서 공급될 수 있는 오피스 연면적을 추정한 결과, 민간에서의 공급가능량은 총 약 630ha로 추산된다. 개발이 쉬운 나대지와 저이용-노후불량 대지로 가용지를 한정할 경우, 공급가능량은 약 270ha로 추산되어 수요에 크게 못 미친다. 한편, 대형 가용지에서 공급할 수 있는 오피스는 약 13ha로서 대형 오피스 수요에 비해 크게 부족하다. 한편 서울시는 도시환경정비사업, 도시개발사업, 균형발전촉진사업 등을 수행해 업무용 토지를 공급할 계획이다. 공급계획량 집계결과, 종로구와 중구를 중심으로 도시환경정비사업에서 136ha, 상암·문정·마곡 등 대규모 도시개발사업에서 750ha, 균형발전촉진사업 및 뉴타운 사업에서 58ha의 오피스를 공급할 수 있어 공급계획량은 990ha에 이른다. 민간에 의한 오피스 공급가능량과 공공의 업무용 토지공급에 따른 오피스 공급계획량을 중복계산을 피해 집계하면 약 1200ha로서 오피스 수요를 상회한다.
○ 정책 시사점
서울시 공간구조 개편 및 지역간 불균형 해소를 위한 향후 업무 중심지 육성 및 관리 정책은, 가용지가 고갈하고 있는 기존 중심지에서 오피스 공급 문제를 해결하는 대안을 제공해 준다는 점에서 그 의의는 크다. 그러나 현재 수립된 업무용 토지 공급 계획은 향후 예상되는 오피스 수요를 웃도는 수준이므로 서울시에서 주도적으로 사업시점이나 용도를 조정하고 사무실 시장의 동태를 지속적으로 모니터링 하면서 사업을 추진할 필요가 있으며 외국자본 유치, 신산업 육성 등의 수요창출방안 또한 모색할 필요가 있다. 또한 총량적 접근 이외에도 지역별·규모별 수요와 공급의 불일치를 해소하기 위해, 장기간 정체되고 있는 도시환경정비사업을 촉진하고 기반시설에 대한 공공투자를 늘리는 등의 정책적 노력이 필요하다.
서울연구원 개요
서울연구원은 복잡하고 다양한 서울의 도시문제를 효율적으로 해결하기 위해 주요 시책과제를 체계적·전문적으로 조사분석하며, 시정 주요 당면과제에 대한 연구 및 학술활동을 수행해 서울시정발전에 기여하는 데 있다. 로고 디자인은 ‘서울’과 ‘연구원’의 머리글자인 ‘ㅅ’과 ‘ㅇ’의 형상으로 구성했다. 북한산과 한강의 모양을 닮은 도시의 단면을 일곱층으로 나누고 여러 개의 연구부서를 통해 각 분야에서 서울을 속속들이 살핀다는 의미를 내포하고 있다.
웹사이트: http://www.si.re.kr
연락처
연구책임김상일(金相一)
도시계획설계
연구부
(부연구위원)02-2149-1089
016-383-8055실무담당박은경 연구원02-2149-1087
011-9611-0619
