청계천 복원에 따른 도시구조·형태변화 모니터링 연구
청계천 주변지역의 지가변화 추이(감정평가금액)
1980년대 이후 정체되었던 재개발사업은 그만큼 도심회생을 지연시키는 원인이 되었음. 하지만, 청계천 복원사업은 이미 추진 중이던 황학재개발구역의 추진을 가속화 하고 개발이 어려웠던 세운상가, 을지로2가 재개발구역의 추진을 가시화 시킴. 또한, 청계천 인근에 교남뉴타운과 왕십리뉴타운 등을 새롭게 추진하면서 재개발사업은 청계천 복원과 함께 도심재생의 기회를 배가시키고 있음. 재개발구역의 움직임을 알 수 있는 토지거래량 변화 추이를 살펴보면, 토지거래량이 2002년 7월 청계천복원사업 발표이후 꾸준히 증가하여 테헤란로의 급격한 하향추세와 비교할 때, 도심부 토지거래량의 감소추세를 둔화시키는 직접적인 원인으로 작용함.
공사착공 전후(2003년 4월 대비 2004년 4월)로 세운상가 재개발지역의 지가는 간선가로변을 중심으로 평당 약 4000만원에서 약 6000만원 까지 상승하여 평균 50% 이상 상승하였으며, 왕십리 뉴타운지역은 간선가로변을 중심으로 평당 약 1000만원에서 약 2000만원 까지 상승하여 평균 100% 이상 급등하였음. 이러한 지가 상승추세는 2004년 후반기 이후 상승 지가에서 안정화 된 상태를 보임. 또한, 재개발 연접지역은 청계천 복원과 함께 재개발의 추진에 힘입어 동반상승하고 있음. 같은 시기 관수동지역은 청계천변을 중심으로 평당 약 3900만원에서 약 5700만원으로 45% 이상 상승하였음. 이들 지역보다 좀 떨어진 돈의동과 인현동지역은 같은 시기 30% 이상 상승하였고, 테헤란로 지역은 20% 이상 상승한 것을 보면, 청계천 복원과 함께 재개발사업의 추진이 상당부분 경제적 활력의 추진체가 됨을 알 수 있음.
가격반영률이 늦은 오피스 임대료의 경우에도 공사기간중 태평로, 종로, 을지로변은 변화가 없는데 비하여 청계천변의 삼일빌딩, 한화빌딩, 파이낸스센타가 약 5% 이상 상승한 것으로 볼 때, 향후 청계천이 복원되면 경관가치가 반영되어 임대료 상승폭도 상당할 것으로 예상됨. 또한, 아파트 매매가의 경우에도 공사전후(2002년 9월과 2004년 9월)로 인근 행당동 대림아파트가 평당 1000만원에서 1080만원으로 8% 상승한데 비하여, 청계천과 면한 청계 벽산아파트와 마장동 현대아파트는 평당 약 750만원에서 약 1000만원으로 25% 이상 상승하여 청계천 복원이 청계천 주변지역의 건물 가치를 전반적으로 높여주는 상승효과로 작용하고 있음. 이러한 청계천변의 지가 및 임대료 변화는 산업용도가 밀집한 청계천변으로 하여금 전반적인 토지이용 변화를 예고하고 있으며, 서울시에서 추진중인 산업점포의 문정·장지택지지구 이주사업은 이러한 변화를 가속화시킬 것으로 예상함.
2. 천변 보행량 감소는 점진적 용도변화의 신호
복원공사 착공이후, 청계천 주변지역의 보행량은 전반적으로 감소추세를 보임. 하지만, 토지이용 특성에 따라 구간별로 그 양상은 상이하게 나타남. 주차 및 교통접근성에 민감한 산업용도 밀집구간에서는 보행량이 감소하고 있으나, 상업 및 의류·도소매용도 밀집구간에서는 방문객수를 유지하거나 증가하는 것으로 나타남. 청계천변 점포의 방문고객수를 간접적으로 나타내는 보행량의 감소를 통하여 천변의 산업구조 변화와 함께 전반적인 토지이용 변화를 전망할 수 있음.
3. 블록 내부에서부터 산업점포의 용도변화 진행
2002년 7월 청계천 복원사업 발표이후, 청계천 주변지역의 건축추세는 큰 변화 없이 기존 추세를 연장하여 진행되고 있음. 이들 2002년 7월 이후 변화된 건축물을 대상으로 용도변화를 살펴보면, 두드러진 변화특성이 나타남. 우선은 개발이 쉬운 블록 내부에서부터 산업용도들의 타용도전환이 증가되고 있으며, 이들 용도는 권역별로 서로 다른 양상을 보임. 도심권에서는 오피스텔과 숙박시설, 동대문권에서는 숙박시설 및 판매·음식점 등 근생시설, 도심 외곽에서는 주상복합건물과 주거가 일부 복합된 근생시설로의 전환이 두드러지게 나타남.
4. 도심부 인구감소율의 둔화 및 증가전망
도심부의 인구감소율은 1979년 이후 5% 이상(5년 단위) 지속적으로 감소하던 것이 최근 들어 등락을 거듭하고 있으며, 0% 대로 인구감소율이 둔화된 것으로 나타남. 또한, 세대수는 이미 증가추세로 전환됨. 청계천 주변지역 만을 보면, 인구감소율이 0%대로 접어들었고, 세대수는 증가로 전환되어 조심스럽게 도심부내 상주인구의 증가를 전망함.
5. 청계천 주변지역에서부터 시작되는 도심재생
최근의 이러한 변화추세는 고가도로 철거에 따른 새로운 하천공원의 탄생이 도심재생의 기폭제가 되어 그동안 미시행 되던 재개발지구의 활성화를 유도하고, 주변지역에서부터 도심부로 활성화의 상승작용을 일으키고 있는 것으로 파악됨. 재개발지구에서부터 촉발된 이러한 변화는 지가 및 임대료 상승과 보행량 감소로 이어져 주변지역 토지이용 변화의 압력으로 작용하여 점진적인 변화를 이어가게 되고, 서울시의 산업점포 이전사업과 맞물려 토지이용 변화를 가속화시킬 것으로 전망됨. 이러한 최근의 토지이용 변화추세에서 우리는 조만간 청계천변이 업무시설이 들어서고, 도심주거가 위치하며, 까페와 식당, 상점들이 즐비하여 즐거움을 주는 도심 속의 오아시스로 재탄생하여 도심부가 거듭나는 모습을 볼 수 있을 것임. 이러한 긍정적 변화를 이어가기 위해서는 변화에 대한 지속적인 모니터링을 통한 관리장치가 마련되어야 함. 천변의 과도한 개발과 부적합 용도의 입지를 사전에 차단하고, 보행친화적인 시설이 들어설 수 있도록, 청계천 주변지역 전체에 대하여 지구단위계획을 작성하고, 천변을 아름답게 포장하는 각종 정비사업도 아울러 추진해야 함. 또한, 산업점포 이전에 대한 종합적인 계획을 마련하여 산업점포 이전에 따른 새로운 용도의 입지와 거리조성을 위한 대응이 필요함. 그리고, 도심부의 인구회복추세를 이어가기 위해서는 현재 시행중인 용도용적제 배제 외에도 기존 주거지 환경을 정비하여 인구이탈을 방지할 수 있는 도심 마을가꾸기 사업도 동시에 추진할 필요가 있음.
서울연구원 개요
서울연구원은 복잡하고 다양한 서울의 도시문제를 효율적으로 해결하기 위해 주요 시책과제를 체계적·전문적으로 조사분석하며, 시정 주요 당면과제에 대한 연구 및 학술활동을 수행해 서울시정발전에 기여하는 데 있다. 로고 디자인은 ‘서울’과 ‘연구원’의 머리글자인 ‘ㅅ’과 ‘ㅇ’의 형상으로 구성했다. 북한산과 한강의 모양을 닮은 도시의 단면을 일곱층으로 나누고 여러 개의 연구부서를 통해 각 분야에서 서울을 속속들이 살핀다는 의미를 내포하고 있다.
웹사이트: http://www.si.re.kr
연락처
연구책임임희지(林熙智)(도시계획설계연구부 부연구위원)02-2149-1055연구진김광복 연구원02-2149-1057
