전국 아파트의 24%, 10.29 대책 이전 수준으로 하락
주간 아파트값 변동률(%)
반면 전세는 상승세가 지속됐다. 서울 0.32%, 신도시 0.6%, 수도권 0.27%의 주간 상승률을 각각 기록했고 전국도 평균 0.25% 상승률로 추석 연휴 전 주간 상승폭 수준을 다시 회복했다.
- 일반아파트도 하락, 서울 주간 하락폭 다시 커져, -0.15%
- 신도시도 주간 매매 하락, 전세는 분당, 평촌, 일산 상승세
서울은 강동(-0.86%), 송파(-0.54%), 강남(-0.38%) 등이 재건축 중심으로 아파트값 하락세를 주도했다. 특히 전 평형대가 하락한 송파와 강남은 올 들어 최고의 하락폭이다. 재건축아파트만은 강남 -0.94%, 강동 -1.47%, 송파 -1.85%로 서초를 제외하고 하락세가 이어졌다. 그러나 싸게 나온 급매물을 제외하고는 여전히 거래는 잠잠한 상황이다.
구별로는 강남구의 경우, 일부 새아파트를 제외하고는 재건축을 시작으로 개포, 대치, 압구정, 역삼 등지의 주요 노후단지, 일반아파트도 하락세가 확산되고 있다. 강동구와 송파구는 상대적으로 재건축 위주의 약세 현상을 보였다.
지난 주 하락한 주요 재건축 단지로는 강남 개포주공 3단지 11평형이 3,500만원, 송파 가락 시영2차 13평형이 3,000만원, 신천 장미1차 39평형이 5,000만원, 강동 둔촌주공1단지 16평형이 2,250만원씩 하락했고 강남 대치동에선 미도, 쌍용, 압구정 현대 등 주요 중대형도 조정을 받았다.
그 외 은평, 강북, 양천 등이 -0.05% 안팎의 하락률을 보였고, 주간 매매값이 오른 구들도 0.01%~0.09%대의 미미한 상승률에 그쳤다. 서울 전체는 -0.15% 하락했다. 소형 재건축 중심으로 55평형대까지 대형 평형대도 주간 마이너스 변동률을 보였다.
8.31대책 이후에도 아파트값이 강보합세를 유지해 온 신도시도 지난 주에는 -0.08%로 주간 하락세로 돌아섰다. 중동(-0.28%), 평촌(-0.21%), 분당(-0.09%) 등이 다시 하락하면서 전체 변동률을 끌어내렸다. 반면 일산과 산본은 각각 0.07%로 미미하나마 소폭 올랐다.
중동 포도뉴서울 40평형이 4,000만원, 평촌신도시 초원대림 32평형이 2,000만원, 분당 야탑동 탑벽산 32평형이 2,500만원씩 각각 하락했다. 탑벽산 32평형대는 평균 5억 3,500만원대다.
수도권(-0.03%) 전체는 35평이하 중소형 중심으로 약보합세 수준을 유지하고 있다. 지역별로도 하남(-0.19%), 부천(-0.13%), 평택(-0.13%), 광명(-0.09%), 안양(-0.09%), 과천(-0.08%), 용인(-0.05%) 등 주요 지역이 약세를 보이긴 했지만 하락폭은 -0.2%대를 넘지 않았다. 하락한 개별 평형수도 많지는 않은 편이고, 하락 조정폭도 상대적으로 미미한 편이다.
재건축(-0.14%) 하락폭도 상대적으로 미미한 편이고 하락한 개별 재건축 단지도 부천 약대주공 등 일부에 그쳤다. 약대주공의 경우는 양도세 부담을 느끼는 투자자, 다주택자를 중심으로 매물이 출시되면서 약세를 보였다. 약대주공 25평형대는 2,250만원 하락한 3억 4,500만원대다.
한편 수도권에서 지난 주 매매값이 오른 지역도 변동폭은 0.01%~0.12%대로 미미하다.
매물부족으로 가격 상승세가 이어지고 있는 전세시장은 서울이 지난 주 0.32%로, 추석 연휴로 주춤했던 전 주보다 0.16%p 다시 상승했다. 신도시도 0.6%로 다시 상승폭이 커지는 등 가을 이사철이 일단락될 시점이지만 여전히 전세물량이 부족한 지역을 중심으로 전셋값이 오름세를 보이고 있다.
또한 매매값 하락에 대한 기대감으로 매매거래가 지연되면서 전세물건도 회전에 어려움을 겪고 있고 특히 큰 평형대로 갈아타기를 계획했던 수요자들이 대기하면서 물량은 한층 더 부족한 상황이다. 강남, 분당, 성남, 용인 등 주요 거주 선호지역과 판교 주변지역도 전세 대기 수요가 늘면서 여전히 물량이 부족하다.
서울은 송파(0.71%), 강동(0.7%), 서초(0.64%), 금천(0.63%), 동대문(0.54%), 양천(0.54%), 강남(0.34%), 성북(0.33%), 중구(0.3%) 순으로 상승세를 보였고 다른 구 들도 대부분 소폭 이상 전셋값이 올랐다. 강남, 서초, 송파 등은 주로 중대형이, 강동, 동대문, 양천, 성북 등은 소형 중심으로 전셋값이 상승세를 보였다. 한편, 강서(-0.04%), 강북(-0.06%) 지역만 소폭 약세를 보였다.
주간 전셋값 상승률이 높은 주요 아파트로는 서초 반포 삼호가든4차 31평형이 2,000만원 오른 1억 9,000만원선이다. 서초구는 새아파트를 중심으로 중대형 전셋값이 조정되면서 상승률이 높았다. 광진구 자양동 현대5차도 2,000만원 올랐다. 강남구 도곡동 삼성 25평형은 1억 8,500만원대로 1,750만원 올랐는데, 강남구는 도곡, 청담, 압구정동 등을 중심으로 전셋값이 상승세를 보였다. 신시가지 주요 평형 전셋값이 오름세를 보인 양천구에서는 1단지 27평형이 1,500만원 올라 1억 6,000만원대다. 송파구에서는 잠실동 우성단지 43평형대가 2,500만원 올라 3억 1,500만원선에 전세시세가 형성됐다. 송파는 문정동 올림픽훼밀리타운을 비롯 주요 단지들이 일제히 전셋값이 오름세다.
분당(0.98%), 평촌(0.55%), 일산(0.34%), 중동(0.06%), 산본(0.03%) 등이 일제히 오른 신도시는 다시 주간 상승폭이 커졌다. 전 주(0.22%) 대비 0.38%p 증가한 0.6% 상승률을 기록했다.
분당은 20-30평형대가 주간 1%p 이상 올랐고 소형부터 대형까지 전 평형대 전셋값이 일제히 올랐다. 평촌도 분당과 비슷한 양상을 보였으나 일산은 대형 중심으로 전셋값이 조정됐다.
분당 탑벽산 38평형이 2,500만원 올라 2억 4,000만원대고 평촌 귀인동 꿈마을 우성은 56평형대 전셋값이 2,500만원 오른 3억원선이다. 일산 마두동 강촌한신은 64평형대가 평균 2,500만원 오르는 등 일산은 마두동, 장항동 등 호수공원 주변으로 주요 단지 중대형 전셋값이 올랐다.
수도권은 성남(0.84%), 용인(0.65%), 구리(0.61%), 수원(0.47%), 안양(0.41%), 김포(0.36%), 고양(0.34%) 등이 주간 평균이상 올랐다. 미미하나마 하락한 곳은 안성, 과천, 포천 등이다. 구리나 성남 등은 중소형이, 수원과 용인 등은 소형부터 대형까지 고른 상승세가 이어졌다.
용인시 기흥읍 대명레이크빌 32평형이 1,000만원, 구리시 수택동 LG1차 25평형이 750만원 올랐고 성남에서는 신흥동 주공, 은행동 현대 등 대단지 20-30평형대 전셋값이 500만원 안팎으로 올랐다.
아파트값 하락세가 이어지고 있는 가운데, 정부의 공언대로 10.29대책 이전 수준의 시세로 되돌아간 아파트들이 눈에 띄기 시작했다. 대표 평형수 기준으로 지난 주 아파트값이 10.29대책 직전 시세보다 낮아진 곳은 총 8,249개 평형에 달했다. 비교 샘플 3만 4천여 개 중 24%에 해당하는 수준이다. 아파트뿐이 아니다. 분양권도 최근 4주간 하락세가 이어지고 있다.
그럼에도 불구하고 아직 수요자들의 추가 하락 기대감으로 관망중이어서 연계 상품을 포함해 아파트시장의 전반적인 하락세는 이어질 전망이다. 재건축 하락세가 이어질 것으로 보이고 일반아파트 중에서도 상대적으로 입지가 떨어지는 노후단지들이 우선적으로 조정을 받을 전망이다.
반면 주요 전세 시장은 지연된 계절 수요가 소화되는 시점까지 소폭 이상 오름세를 유지할 것으로 보인다. 일부 지역은 인근 개발 호재를 노린 수요 증가도 살펴봐야 할 대상이다.
실수요자들은 자금 상황과 관심지역, 단지를 꼼꼼하게 챙기고 출시되는 급매물과 시장 분위기 잘 살펴야 한다. 투자 타이밍과 시장 변화 포인트를 짚어내는 것은 순간이다.
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