LG경제연구원 `부동산 세금 부담 얼마나 늘어나나'
주택가액별 보유세 부담액 추이
다음에서는 8.31 부동산종합대책에 포함된내용이 내년 이후 실행될 경우 보유세 부담은 얼마나 늘어나는지, 종합부동산세 세대별 합산 과세의 효과는 어느 정도인지, 소재지 및 양도시기별로 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지에 관해 개인 소유 주택을 대상으로 살펴본다.
비싼 집일수록 상대적으로 많은 보유세 납부
주택 보유세는 재산세 과표적용율 상향조정이 마무리되는 2017년까지 지속적으로 늘어날 전망이다. 현재 주택 보유자는 재산세와 종합부동산세뿐만 아니라 재산세액의 20%인 지방교육세와 종합부동산세액의 20%인 농어촌특별세, 도시계획세까지 다양한 보유세를 납부해야 한다. 8.31 부동산종합대책은 종합부동산세의 과표적용율을상향 조정하고 당초 2006년으로 예정되어 있던 재산세의 과표적용율 상향 조정 시기를 2008년으로 연기했다. 그 결과 단기적으로는 종합부동산세 납부 대상자의 세부담이 빠르게 높아지지만 2017년까지 모든 주택의 전반적인 보유세 부담이 높아지게 되었다. 주택에 대한 보유세가 전반적으로 늘어나는 가운데 2017년 보유세 부담액은 올해의 약2.5배 수준이 될 전망이다.
8.31 부동산종합대책이 내년 이후 실행될 경우, 공시가격이 2억원인 주택의 보유세는 올해 44만원에서 2017년119만원으로 늘어나고, 공시가격이 7억원인 주택의 보유세는 올해 231만원에서 2017년 554만원으로 늘어나는 것으로 분석되었다. 그러나 주택 소유자들이 실제로 납부해야하는 전체 보유세액은 이보다 다소 많을 전망이다. 전체 주택가액 중 건물분 가액에 대해서만과세하기 때문에 개별 주택 상황에 따라 과세표준이 달라져 본 분석에 포함시키지 않은 공동시설세까지 감안할 경우 실제 보유세 부담액은 다소 늘어나기 때문이다. 특히, 비싼 집을 소유할수록 상대적으로 많은 보유세를 납부하게 될 전망이다.
분석 결과, 주택 공시가격 대비 보유세 부담액의 비율은 주택가액에 비례하여 높아지는 것으로 나타났다. 2017년에 공시가격 대비 보유세 비율은 공시가격 2억원인 주택의 경우 0.59%, 공시가격 7억원인 주택의 경우 0.79%, 공시가격 10억원인 주택의 경우 1.02% 수준이 될 전망이다.
한편, 종합부동산세를 납부하지 않는 주택에 비해 종합부동산세를 납부하는 고가주택의 보유세 부담이 상대적으로 크게 증가하는 것으로분석되었다. 공시가격 1억원에서 6억원까지 주택의 평균 공시가격 대비 보유세 비율은 2005년0.27%에서 2017년 0.62%로 높아질 전망이다. 반면 공시가격 7억원에서 30억원까지 주택의 평균 공시가격 대비 보유세 비율은 2005년 0.54%에서 2017년 1.41%로 높아질 전망이다. 결국, 종합부동산세를 납부하지 않는 주택의 평균 보유세부담율 대비 종합부동산세를 납부하는 주택의 평균 보유세 부담율의 배율은 2005년 2배에서2017년 2.3배로 높아질 것으로 예상된다.
공시가격 20억원 주택의 보유세가 가장 크게 증가
올해와 비교하여 2017년까지 보유세 부담이 가장 큰 폭으로 늘어나는 주택은 공시가격 20억원주택인 것으로 분석되었다. 공시가격 20억원 주택의 경우 2017년 예상 보유세액은 2,969만원으로 올해 보유세액 1,049만원의 2.83배에 달한다. 공시가격 6억원 이하 주택의 보유세는 2007년까지 현 수준을 유지하다가 2008년 이후에서야 늘어날 전망이다. 종합부동산세 납부 대상이아니므로 재산세 과표적용률이 상향 조정되기 시작하는 2008년 이후에서야 세부담이 늘어나기때문이다. 반면, 공시가격 6억원 초과 주택의 보유세는 당장 내년부터 큰 폭으로 늘어나다가 2009년 이후부터는 도리어 증가 속도가 둔화될 전망이다.
종합부동산세 납부 대상으로서 단기적으로는 종합부동산세 과세 강화의 영향을 받지만 종합부동산세 과표적용률이 100% 수준에 도달하는 2009년 이후에는 상대적으로 세부담이 완만하게 증가하기 때문이다.
한편, 공시가격 2억원 주택의 보유세 부담이상대적으로 크게 늘어나는 반면, 공시가격 6억원주택의 보유세 부담은 상대적으로 적게 늘어난다는 점도 눈에 띄는 대목이다.
공시가격 2억원 주택의 2017년 보유세액은 올해의 2.71배 수준으로늘어날 전망이다. 이는 종합부동산세를 납부하는공시가격 7억원부터 9억원까지의 주택에 대한보유세 증가율보다도 높은 수준이다. 반면, 공시가격 6억원 주택의 2017년 보유세액은 올해의2.16배 수준으로 늘어날 전망이다. 이는 종합부동산세를 납부하지 않는 주택들 중 가장 낮은 보유세 증가율이다.
공시가격 2억원 및 6억원 주택의 보유세 부담이 이러한 특징적인 모습을 나타내는 것은 과세표준 구간별로 달라지는 재산세율 때문으로 판단된다. 공시가격 2억원 주택의 경우 상대적으로낮은 재산세율이 적용되다가 재산세 과표적용율상향 조정의 효과가 가장 크게 반영되는 것으로보인다. 반면, 공시가격 6억원 주택의 경우 재산세만을 납부하는 주택 중 고가인 관계로 높은 재산세율이 적용된 결과, 재산세 과표적용율 상향조정의 효과가 상대적으로 적게 반영되는 것으로보인다.
공시가격 10억원 주택 2채 보유 가구의 보유세부담 가장 크게 증가
종합부동산세 세대별 합산 방식 하에서 2채 이상의 주택을 소유 중인 가구의 보유세 부담은 올해와 비교하여 2006년에는 약 2배, 2009년에는 약3배 수준으로 늘어날 전망이다. 개별 주택에 대한 보유세가 올해와 비교하여 2006년에는 약 1.5배, 2009년에는 약 2배 수준으로늘어나는 것과 비교하면 종합부동산세 세대별 합산으로 인해 복수 주택 보유 가구의 보유세가 훨씬 큰 폭으로 증가함을 알 수 있다. 이는 2007년으로 예정된 1세대 2주택에 대한 양도소득세 과세 강화와 함께 복수 주택 보유에 적지 않은 부담으로 작용할 전망이다.
보유세 부담이 가장 큰 폭으로 늘어나는 경우는 공시가격 10억원인 주택 2채를 보유하는 가구인 것으로 나타났다. 이 경우 2006년 보유세액은 올해의 2.94배, 2009년 보유세액은 올해의4.17배까지 늘어나는 것으로 분석되었다. 하지만, 이보다 비싼 주택을 2채 이상 소유하는 가구의 경우 이미 개별 주택에 대해 높은 종합부동산세율을 적용 받고 있어 상대적으로 종합부동산세세대별 합산 과세로 인한 보유세 부담의 증가 폭은 적은 것으로 분석되었다.
한편, 복수 주택을 보유하고 있더라도 주택가액의 합계가 종합부동산세의 과세기준인 6억원 이하인 가구의 경우 2006년의 보유세 부담액은 올해와 동일한 것으로 나타났다. 2008년 이후재산세 과표적용률이 상향 조정되면서 이들 가구의 2009년 보유세 부담액은 다소 늘어나겠지만그 증가 폭은 종합부동산세 납부 가구에 비해 적을 것으로 예상된다.
양도 시기에 따라 양도세 부담 크게 달라져
8.31 부동산종합대책의 내용을 감안하면 주택 소재지의 투기지역 해당 여부, 해당 세대가 보유한주택 수에 따라 양도소득세 부담을 최소화하는양도 시기가 달라지게 된다. 2003년 5월에 취득한 취득가액 7억 4천만원, 양도가액 11억 5천만원인 주택투기지역 소재 주택과 취득가액 4억 4천만원, 양도가액 5억 9천만원인 비투기지역 소재 주택을 대상으로 이들 주택이 비과세 대상이아닌 1세대 1주택인 경우, 1세대 2주택인 경우, 1세대 3주택인 경우 각각에 대하여 양도시기별로양도소득세 부담이 어떻게 달라지는가를 살펴보았다.
우선 주택투기지역 내에 소재하는 1세대 1주택의 양도시에는 장기보유특별공제의 활용 여부가 중요할 전망이다. 투기지역내 주택의 경우 무조건 실거래가 과세가 적용되므로 실거래가 과세가 모든 주택의 양도에 확대 적용되는 2007년 이후에 양도하더라도 실거래가 과세로 인해 양도소득세액이 달라지지는 않는다. 3년 이상 보유하여 장기보유특별공제 요건을갖추게 되는 2006년 5월 이후 주택을 양도하면그 전에 양도하는 것에 비해 양도소득세 부담을줄일 수 있는 것으로 나타났다. 주택투기지역 내에 소재하는 1세대 2주택의 양도시에는 2007년 이후로 예정된 1세대 2주택에 대한 양도소득세 과세 강화를 염두에 두어야할 것으로 보인다. 실거래가 과세와는 별도로2007년 이후부터는 장기보유특별공제도 받을 수없고 50%의 중과세율이 적용되기 때문이다.
장기보유특별공제 요건을 갖춘이후 2007년이 되기 전에 양도할 경우에 양도소득세 부담이 최소화되는 것으로 분석되었다. 비투기지역 내에 소재하는 1세대 1주택의양도시에는 실거래가 과세의 확대 실시 여부를중시해야 할 것으로 보인다. 투기지역내 주택이 아니므로 기준시가 기준 과세가 원칙이지만2007년부터는 모든 주택의 양도시에 실거래가과세가 적용되면서 양도세 부담이 크게 늘어나기 때문이다.
장기보유특별공제 요건을 갖춘 이후 2007년이 되기 전에양도할 경우 양도소득세 부담이 최소화되는 것으로 나타났다. 비투기지역 내에 소재하는 1세대 2주택은기준시가를 기준으로 양도차익을 계산할 수 있는올해 안에 양도하는 것이 양도소득세 부담 측면에서 가장 유리한 것으로 분석되었다. 2006년부터는 1세대 2주택이라는 이유로 실거래가 과세가 적용되고 2007년부터는 장기보유특별공제 적용배제 및 50% 중과세율 적용으로 세부담이 더욱 늘어나기 때문이다. 반면, 1세대 3주택의 경우에는 주택 양도가액이 변하지 않는다면 주택 소재지 및 양도 시기에 관계없이 양도소득세 부담은 일정하다. 원천적으로 장기보유특별공제의 적용이 배제되어 있고 실거래가 과세 및 60%의 중과세율 적용 대상이기 때문이다.
구체적인 분석을 통한 논의와 공감대 형성 필요
8.31 부동산종합대책이 발표된 이후 상당한 시일이 경과되었음에도 불구하고 종합부동산세 과세대상, 평균 실효세율 목표 수준, 세부담 상한 조정 등에 대한 논란은 계속되고 있다. 8.31 대책과관련하여 국회 결의가 필요한 14개 관련 법안이국회에 제출 되었지만 여-야 간의 이견을 조율하기는 여전히 쉽지 않아 보인다.
일반 국민들도 입법 과정에서의 불확실성과 복잡한 세법 체계로인해 장차 자신이 부담하게 될 정확한 부동산 세금을 예상하기가 쉽지 않은 상황이다. 여-야, 시민단체 등의 다양한 의견을 효과적으로 조율하고 후속 입법 작업의 실효성을 제고하기 위해서는 달라지는 제도들과 새롭게 시행되는 대책들의 효과에 대한 정확한 분석과 이해가 반드시 선행되어야 할 것이다. 특히 대다수 국민의 경제적 부담과 직결되어 관심도가 높은 부동산 세금 관련 제도의 변경은 보다 다양하고 구체적인 분석을 통해 막연한 불안감을 줄이고 폭넓은 공감대를 형성해 나갈 필요가 있다.
주택가액별 소유자 수, 종합부동산세 부과대상 주택의 지역별 분포, 종합부동산세 세대별합산 과세 대상 가구 수 및 보유 주택 현황 등 보다 상세한 자료가 제공되고 이를 바탕으로 부동산 세금 부담에 대한 보다 체계적인 분석이 이루어진다면 향후의 부동산 관련 제도 변화를 위한논의도 보다 바람직한 방향으로 전개될 수 있을것이다---LG경제연구원 조영무 경제연구그룹 선임연구원
웹사이트: http://www.lgeri.com
