서울 재건축 주간 0.48% 상승, 강남 회복세

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2005-11-13 10:30

서울--(뉴스와이어)--지난 주 아파트시장은 매도-매수자간 견주기가 더욱 두드러졌다. 매수자들의 타이밍 저울질은 끊임없이 이어졌지만 급매물 외에는 여전히 거래가 많지 않았고, 매도자들 역시 일부 매도호가를 높이는 등 추가 하락세를 저지했다. 또한 시장에서도 생애최초주택자금 부활에 따른 내집마련 수요자들의 문의가 늘어나는가 하면 기반시설부담금제 논란, 정부의 8.31후속대책 예고, 주요 기관의 내년 아파트값 하락 전망 등으로 한 동안 아파트값 안정세가 이어지거나 재조정될 가능성도 제기되면서 추가 하락에 대한 기대감도 동시에 높아졌다. 그러나 실제 거래 성사율은 높지 않은 편이고 지난 주 지역별 주간 아파트값 변동률도 미미한 수준이다.

하지만, 일부 지역, 일부 상품의 경우에는 많지 않은 저가 매물이 소화된 후 매도자 우위의 호가 매물이 나오면서 지난 주 아파트값 변동률도 비교적 높은 편이었다. 대표적으로 서울지역 재건축의 경우, 전 주에 이어 개포, 고덕, 둔촌, 가락, 서초, 잠실 등 주요 재건축 단지의 가격이 1,000~2,000만원 가량씩 오르면서 해당 구의 재건축 아파트값이 일제히 전 주보다 다시 올랐고 서울 재건축 전체 평균은 0.48%로 10월 말 하락세가 멈춘 뒤 주간 최고 상승률을 기록했다. 구별로 지난 주 재건축 상승률은 강남 0.12%, 강동 0.77%, 서초 0.18%, 송파 1.48% 순이다. 수도권 재건축은 -0.06%로 전 주 보다는 다소 둔화됐지만 여전히 하락세다. 하락 단지가 많지 않지만 과천, 의정부 등의 소형 재건축이 하락했다. 또한 재건축과 비교해 보면 서울, 수도권 모두 일반 아파트값은, 변동폭은 미미하지만, 상대적으로 약세가 두드러졌다.

서울의 경우 재건축을 제외한 일반 아파트값은 주간 0.04% 변동률을 기록했고 재건축과 일반아파트가 모두 오르면서 서울 전체는 0.11%를 기록했다. 10월 말 이후 3주째 오름세를 보이고 있고 주간 상승폭으로 비교하면 8.31대책 전인 지난 7월 말과 비슷한 수준이다. 서울 외에 신도시도 0.01%를 기록했고 수도권만 -0.04%로 하락폭이 미미하나마 커졌다. 전국적으로는 0.03%를 기록했다.

전세도 마찬가지다. 대부분 지역이 안정세를 찾았지만 서울 성동, 용산, 은평, 송파, 양천, 강남 등은 주간 0.3%~0.69%대의 비교적 높은 상승률을 보였다. 이에 따라 서울지역은 지난 주 0.19% 전세 변동률을 보였다. 신도시도 0.1%로 전 주 보다는 소폭 상승폭이 커졌고, 수도권은 매매와 마찬가지로 둔화되는 양상을 보였다. 주간 0.01% 변동률을 보이면서 대부분 지역이 변동이 없거나 소폭 오르내림에 그쳤다.

[매매]

서울은 송파(0.34%), 강동(0.31%), 성동(0.29%) 등이 비교적 오름세를 보였고, 양천(0.16%), 관악(0.12%), 동작(0.12%), 강북(0.1%), 구로(0.1%) 등이 뒤를 이었다. 강동, 송파 재건축 소형이 오르면서 서울 20평이하가 주간 0.34% 올랐고 성동, 양천 지역은 30-40평형대 중심으로 오름세를 보였다. 송파는 소형 뿐 아니라 중형대 이상도 오름세를 보였다.

송파구 거여동 현대1차 30평형대가 3000만원 가량 올랐고 가락시영2차 13평형도 2000만원 상승했다. 잠실 주공5단지는 평형별로 1500~4000만원 올랐다. 아시아선수촌 중대형도 2000~3500만원 올랐다. 강동구는 둔촌, 고덕주공 주요 평형별로 500~1500만원 올랐고 성동구 행당동 대림은 20-40평형대가 1500~2500만원 올랐다. 그 외 재건축으로는 서초 삼호1,2차가 오름세를 보였고 강남 개포시영, 주공2단지 등이 500~1000만원 상승했다.

주간 하락한 지역은 금천(-0.18%), 성북(-0.15%), 중랑(-0.01%), 광진(-0.01%), 강서(-0.01%) 등 5개 구에 그쳤다. 나머지 지역들은 변동폭이 0.1%대 미만으로 미미했으나 하락세는 추춤한 모습이다.

신도시는 분당(0.05%), 일산(0.04%) 지역은 미미하나마 오름세를, 평촌(-0.02%), 중동(-0.02%), 산본(-0.24%) 등은 하락세를 보였다.

전 주에 이어 신도시에서는 상대적으로 분당, 일산 중대형이 소폭 올랐고 30평형대 이하는 일제히 하락했다. 5개 도시에서 모두 약세를 보였다.

분당도 서현동 시범 중대형이나 수내동 양지, 파크타운 대형은 소폭 이상 오른 반면 이매동, 구미동 중소형 일부는 소폭 하락했다. 일산도 비슷한 양상이다. 산본은 비교적 하락폭이 컸는데 산본동 동백우성 38평형이 2000만원, 광정동 주몽마을대림 34평형이 1000만원 하락했다.

수도권도 대부분 지역이 미미한 변동률을 보였으나 과천(-0.35%), 성남(-0.33%), 광명(-0.23%), 의정부(-0.2%), 화성(-0.14%), 안양(-0.14%) 등은 하락세를 보였고 일부 지역은 하락폭이 다소 컸다. 나머지 지역은 -0.09%~0.07%대의 주간 변동률로 오름폭도 내림폭도 크지 않았다.

광명, 과천 하락세 지속 분위기다. 지난 주 35평이하가 일제히 하락했는데 재건축이 가시화되진 않았지만, 향후 재건축 시장 수익성 하락이 예고되는 분위기여서 노후한 주공 단지들이 약세를 이어가고 있다. 성남도 은행동 주공 등 35평이하가 하락했다.

재건축으로는 내손동 효성상아, 라이프 등과 과천 원문 주공2단지, 의정부 용현주공 등이 500만원 미만으로 미미하나마 하락했다.

[전세]

서울은 구별로 성동(0.69%), 용산(0.52%), 은평(0.4%), 송파(0.32%), 양천(0.32%), 강남(0.3%), 동작(0.27%), 노원(0.26%), 중랑(0.24%) 등이 주간 전셋값 상승폭이 컸다.

지난 주 전셋값이 오른 구들의 주요 개별 단지를 보면, 성동구 성수동 일대와 행당동 대단지, 용산구 이촌동 일대, 은평구 새아파트, 송파구 문정, 거여, 잠실동 일대, 양천구 목동신시가지 일부, 강남 대치, 삼성, 일원동 일대 등이다. 주변 개발로 전세 수요도 꾸준하고, 매매 시세가 오르면서 전세가격도 오름세다. 오르는 단지들이 많지는 않지만, 지역별로 수요에 비해 매물이 부족하다. 주로 20-40평형대가 상승했다.

하락한 구는 광진(-0.2%), 성북(-0.09%) 등이다.

분당(0.17%), 산본(0.12%), 일산(0.03%), 평촌(0.02%), 중동(-0.03%) 순의 변동률을 보인 신도시는 소형 매매는 약세를 보이고 있지만 상대적으로 소형 전세는 소폭 오름세를 이어갔다. 분당 30평형대 이하 전세가 일제히 소폭 올랐다.

분당 샛별삼부 32평형이 2500만원, 정자동 느티공무원3단지 27평형이 1000만원, 이매동 아름효성 38평형이 1000만원 올랐다. 산본에선 오금동 퇴계주공3단지 20평이하 소형이 250만원 가량 올랐다. 일산도 주엽동 문촌, 강선마을 20-30평형대가 소폭 올랐다.

수도권에서는 하남(0.17%), 시흥(0.16%), 화성(0.15%) 등은 오름세를 보였고 광명(-0.37%), 의왕(-0.1%), 오산(-0.06%), 성남(-0.04%) 등은 주간 전셋값이 소폭 하락했다.

서울지역은 10월말부터 재건축 급매물이 소진되고 매도호가가 오르면서 다소 반전된 분위기를 띠고 있다. 신도시도 하락폭이 다소 주춤한 반면 수도권은 오히려 11월 들어 하락세를 보이고 있어 대조적이다.

특히 서울 재건축은 8.31대책 이후부터 10월말 까지는 -4.11%나 하락했으나 10월말부터 지난 주 까지는 0.93% 변동률로 다소 회복세를 보였다. 서울 전체 아파트 시장도 이에 따라 10월말부터 지난 주 까지는 0.18% 오른 것으로 나타나고 있다. 물론 대부분 구들은 안정세를 보이고 있고 송파, 강동, 강남 등 강남권 일부만 11월 들어 소폭 회복된 것이긴 하지만, 이에 따른 매도-매수자간 가격 견주기가 더욱 심화되고 있고 매도호가는 오르고 있어 거래는 더욱 부진하다.

당분간 거래 부진과 전반적인 안정세 속에 강남권과 비강남권간, 지역별로 소형과 중대형간 수요 및 가격 차별화가 심화될 전망이다.

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