내집마련정보사가 뒤돌아 본 2005년 부동산 10대 뉴스
2005년 최대 관심 부동산 뉴스로 8.31부동산 종합대책을 말할 수 있다. 정부의 8·31부동산 대책은 최근까지 우리나라 부동산 시장의 가장 큰 가격 상승 요인인 강남의 투기시장을 잠재우고 서민들이 안정적으로 생활할 수 있는 주택공급에 그 목표를 두고 있다. 주택부문, 토지부문, 세제부문으로 그 내용을 분류할 수 있는데 주택 관련 대책 내용으로는 거래투명성, 주택공급확대, 서민주거안정으로 생애최초주택구입자금지원 등이 있고 토지 관련 대책 내용으로는 토지 거래 허가시 자금계획서 제출, 거주요건을 6개월에서 1년으로 변경하므로 취득요건을 강화했고 개발이익환수로 기반시설부담금부과, 전매요건 강화 등이 있다. 또한 세제부문을 강화하면서 1가구 다주택자에게 부담을 가중시켰다. 종부세를 개인별과세에서 세대별 합산과세와 과세기준 하향 조정하면서 보유세 부담을 높였고 양도세는 과세표준은 실거래가로 잡고 1가구 다주택자들의 세율을 상향조정하면서 그 부담을 높였다.
② 판교신도시 후광효과 및 중대형평형 상승
올들어 집값은 꾸준한 상승곡선을 그려 2월부터 5월까지는 0.3~0.6%의 상승세를 유지했고 6월엔 월간 상승치가 0.8%에 이르렀다. 하지만 구체적인 상승폭을 살펴본다면 중대형과 소형평형간, 강남권과 분당, 과쳔, 용인 등의 관심지역과 소외지역 간의 가격 변동폭 차이가 크게 벌어지는 현상이 빚어졌다. 이는 ‘로또’라고 불릴만큼 엄청난 청약경쟁률을 기록할 것으로 보이는 판교신도시 가 인근 지역의 집값 상승을 크게 끌어올렸기 때문이다. 국민주택규모 이하에만 원가연동제가 적용되고 중대형평형의 경우 건설사가 분양가를 책정하도록 하여 인근 분당, 용인 중대형 평형의 가격을 급상승시킨데다 앞으로 강남권 중대형평형의 공급부족이 예상되자 재건축단지를 비롯한 강남권 아파트들의 가격이 상반기에 크게 상승하였었다. 보다못한 정부가 고심 끝에 판교신도시 공영개발에다 내년으로 분양시기를 연기하게 되고 8.31 정부정책을 발표할 즈음이 되어서야 시장이 안정되었다. 하지만 8.31정부정책의 핵심인 소득세법과 종부세법 개정안 통과가 난항을 겪고 있어 앞으로 부동산 시장의 귀추가 주목된다.
③ 발코니 확장 합법화
올해 12월 2일 부터 발코니의 구조변경이나 개조가 합법화됨에 따라 아파트 입주민의 필요에 따른 다양한 발코니 사용이 보다 가능해지게 됐다. 특히, 이미 준공검사를 받은 주택도 구조변경이 가능하도록 경과조치를 두거나, 기존 불법 확장 주택도 실사 단속이 어려운 실정이라 (발코니 확장)전면 양성화가 미치는 파급효과는 주택시장에 상당한 변화를 몰고 올 것으로 예상된다. 벌써부터, 일부 건설사들은 발코니를 활용한 분양마케팅으로 계약률 제고에 열을 올리는가 하면, 할인점과 유통업체들도 이런 수요에 발맞춰 공간을 넓혀 쓰거나 실내처럼 꾸밀 수 있도록 하는 기획행사, 상품마련에 발 빠르게 움직이고 있는 형국이다. 입주를 앞둔 아파트에서는 발코니 개조여부와 비용분담문제로 시공사와 예비입주자간 분쟁이나 힘겨루기도 지속되고 있다. 천덕꾸러기 덤 공간(서비스면적)이 주거공간으로 살아나면서 주택시장의 트랜드나 주거의 질적 향상에 미칠 영향력이 무궁무진할 것으로 기대되는데, 발코니 확장의 합법화는 개인의 필요에 따라 공간을 활용하고, 공동주택의 평면을 다양화했다는 의미도 크지만, 조용히 주택시장의 트랜드를 바꾸고 있다는 면도 무시할 수 없을 것으로 보인다.
④ 동시분양 폐지 및 원가연동제 적용
8.31정부정책발표 이후 주택시장이 안정 기조를 찾아가자 정부가 동시분양제를 폐지키로 결정한 것이다. 이에 따라 지난 1989년 도입돼 16년간 이어져왔던 동시분양제도가 지난 서울10차동시분양을 마지막으로 없어지게 된다. 다만 청약 과열이 예상되는 판교 등 공공택지의 아파트 분양은 동시분양을 유지하기로 하였다. 동시분양제는 분양정보 제공과 비용절감 등의 명분하에, 20가구 이상의 민영아파트를 대상으로 주택공급자가 동시분양을 해당 관청에 신청하게 되고 지정된 날에 함께 분양공고를 내어 아파트를 분양하는 제도이다. 건설사가 동시분양을 함으로써 얻었던 이득은 한 차수에 여러 건설사가 분양되므로 광고비 절감하고 분양효과를 극대화하는 것이다. 반면 수요자측면에서는 분양 단지의 파악은 쉬운 반면, 중복청약 자체가 불가능하여 여러 업체 중 단 한곳만 청약할 수 있기 때문에 선택의 폭이 좁은 편이었다. 하지만 동시분양이 폐지됨에 따라 당첨자발표일만 다르다면 여러 곳에 중복 청약이 가능하여 선택의 폭이 넓어진 반면, 유망분양물량에 청약이 대거 몰려 당첨되기가 이전보다 힘들 것으로 보인다. 건설업체도 인허가 과정이나 자금사정에 따라 분양시기를 조율할 수 있게 되지만 소규모 건설업체의 경우 분양을 알리는 데 전보다 많은 비용과 노력이 들 것이 자명하여 건설업체간의 양극화가 우려된다. 또한 건설업체들이 모델하우스에서만 청약을 받아 수요자의 불편을 가중시키고 있다.
이와함께 주택법 개정으로 공공택지개발지구 내 전용면적 25.7평 이하인 분양물량의 경우 원가연동제가 적용되어 상대적으로 분양가가 저렴한 가격에 분양을 받을 수 있게 되었다. 다만 가수요자를 방지하기 위해 계약일로부터 5년간 전매가 금지되고 10년간 재당첨이 금지된다. 그렇지만 내년부터는 분양권 전매제한금지 기간이 수도권(과밀억제, 성장관리권역)은 중소형 10년 중대형 5년, 지방은 중소형 5년, 중대형 3년으로 강화되고 재당첨도 같은 기간동안 금지된다. 아마도 이후 분양되는 2기신도시 모두 이에 적용될 것으로 보인다.
⑤ 콜금리 인상으로 인한 저금리기조 마감
한국은행 금융통화위원회가 10월 콜금리 운용목표를 연 3.50%로 0.25%포인트 인상한 뒤, 2개월만인 12월 8일 0.25%를 추가 인상함(現在 연 3.75%)으로써 부동산시장의 주동력원으로 작용했던 저금리 기조의 마감을 시사했다. 이같이 통화정책이 금리인상 방향으로 전환된 것은 부동산 시장 상품을 막론하고 장기적으로 부동산 시장을 움츠려들 게 만들 수 있는 요인으로 보인다. 정책금리가 오르게 되면 대출과 연계된 시장금리도 덩달아 오르게 되는데, 내년 상반기에도 1~2차례 정책금리가 더 인상될 것이라는 중론이 많아 향후 금리인상속도가 내년 주택시장의 변수로 작용될 확률은 높아졌다.
다만, 8.31대책의 여파로 투기지역의 담보대출규제가 시행된 상황이라, 당장 시장에 큰 악재로 작용되고 있지는 않지만, 몇 년간 지속돼오던 저금리 기조가 마감되며 서민의 이자 부담 증가로 연결되고 있어, 집값 하락세는 좀 더 본격화될 것으로 보여진다. 부동산시장 경착륙이나 내수 · 실물경기를 감안할 때, 갑작스레 금리가 크게 인상되진 못하겠지만, 향후 시장금리가 추가로 움직일 것에 대비해 이미 대출을 받아놓은 이들이라면 가계의 이자부담을 다시 체크해보는 것이 좋겠다. 변동금리를 이용한 대출자가 많았으므로 모기지론 등 고정금리가 아닌 이들은 중도상환수수료나 대출기한에 따라 갈아타기를 고려해 볼 필요가 있다. 중도금 이자후불제를 통해 분양권을 보유하고 있는 분양권 투자자라면, 금리인상에 대비해 여윳돈으로 중도금을 조기상환하는 것도 좋다. 건설사가 중도금 무이자융자로 공급하는 아파트를 분양받아도 좋지만, 융자혜택을 분양가에 전가시킬 수 있으므로 주변시세와 비교해보고 선택해야한다. 레버리지 효과를 극대화시키려면, 서민대출을 잘 활용하는 것도 좋다. 11월 7일 부활된 생애최초주택구입자금 대출이나 국민주택기금과 관련된 대출상품들을 살펴보는 것이 현명하다. 근로자·서민 주택구입(중도금)자금 대출은 연말에 소득공제 혜택이 있어 이율이 상대적으로 낮아지는 효과가 있다.
⑥ 행정중심복합도시 위헌소송 각하 결정
우여곡절이 많았던 행정중심복합도시는 11월 24일 헌법재판소가 위헌소송에 대해 각하 결정을 내려 정부는 이에 따라 오는 12월 20일부터 토지보상이 시작될 예정이며, 사전 단계를 거쳐 2007년 하반기부터는 부지조성공사, 첫마을 사업 등 공사에 착수하고, 2008년에는 청사건축을 시작할 계획이다.
각하 결정이 내려져 인근지역에서는 수혜 기대감이 아파트 미분양 시장과 분양시장에서 반영되고 있다. 연기, 공주뿐 아니라 인근 천안, 아산, 대전지역까지 효과가 미치는 것으로 나타났다. 미분양 물량이 빠르게 소진되고 있으며 모델하우스를 개관하는 단지마다 방문객들로 북새통을 이루고 있다.
⑦ 공공기관 이전에 따른 혁신도시 선정
참여정부는 출범과 함께 국가 균형발전과 수도권 과밀 해소를 주된 정책 목표로 내걸고 행정중심복합도시 건설 추진과 함께 지난 6월 24일에는 국가균형발전위원회 및 국무회의 심의를 거쳐 수도권에 있는 176개 공공기관을 수도권과 대전을 제외한 12개 광역 시.도로 분산 배치하는 방안을 발표하였다. 이에 따라 현재 전북, 경남, 광주·전남, 강원, 부산, 대구, 경북, 제주 등의 혁신도시 입지가 선정됐으며, 나머지 부산과 충북은 현재 진행 중이다. 공공기관의 지방 이전과 혁신도시는 해당 지역 경제의 장기 호재로서 각 지역별 유치전이 치열했다. 혁신도시로 선정된 지역은 환호하는 모습이지만 탈락한 지역은 공정성과 객관성에 문제를 제기하고 있고, 지자체 간 갈등이 심화되는 등 부작용에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다. 또한 일부지역에서는 투기 조짐이 보여 이를 막기 위해 ‘부동산투기 방지 대책본부’ 구성하여 운영하는 등 대책을 강구하고 있다.
사업을 진행하는데 문제가 없을 수는 없지만 정부는 목적에 맞게 일관성 있는 정책을 추진해야 부작용을 줄일 수 있을 것으로 보인다.
⑧ 토지 시장 투기 대책
유난히도 지방 호재가 많았던 올해 토지 가격이 폭등 양상을 보였다. 이에 따라 정부는 지난 5월 6일 토지시장 안정대책을 발표하였다. 주요 내용은 토지거래허가구역 안에 있는 300평 초과 임야는 해당 시.군에 6개월 이상 거주한 사람만 매입이 가능하게 했고, 택지 개발, 도심 재개발, 역세권 개발 등 대규모 개발사업과 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 그린벨트 등의 용도 변경 때는 입안 단계에서 해당 지역이 반드시 토지거래허가구역으로 지정하게 했다. 또한 분기별로 지정되던 토지 투기지역이 월별 단위로 바꾸며 투기지역으로 지정된 곳은 실거래가를 기준으로 양도소득세를 납부하도록 하며 투기지역은 건교부 장관의 요청에 따라 재경부 장관이 지정하는 등이다.
이 밖에 8.31 대책 후속 입법인 토지 이행강제금 부과 등 토지투기규제가 담긴 국토계획법, 개발부담금 재부과를 규정한 개발이익환수법, 부재지주 채권보상을 의무화한 토지보상법 등은 국회 입법이 끝난 상태다.
이처럼 토지는 취득이나 보유에 있어 규제가 심해지고 세금 부담도 가중되고 있기 때문에 당분간 하향 안정세를 보일 것으로 보인다. 그러나 호재가 있는 일부지역(파주, 천안, 행정도시 인근)이나 대토 수요가 있는 지역은 국지적으로 차별화 될 것으로 예상된다.
⑨ 청계천 복원과 뚝섬 서울숲 개원
선성장, 후분배의 기점을 가지고 발전한 우리나라는 빠른 기간에 세계 여러나라와 경쟁할 수 있는 국가로 성장했다. 하지만 이런 성장의 대가로 환경파괴와 오염 등으로 서울 사람들은 쉴 만 한 공간을 잃어 갔다. 이런 순간 청계천복원과 뚝섬 서울숲 개원은 국가적 차원의 사람과 자연이 함께 사는 자연 친환경적 인식의 큰 전환이라는 점에서 크게 가치를 둘 수 있다. 환경을 중시하는 이런 인식의 전환은 청계천 인근 아파트, 뚝섬 서울숲이 조망되는 아파트의 시세가 상승했다는 점에서 우리나라 부동산 시장이 쾌적성, 조망권이 중요한 가격변수의 역할을 한다는 걸 알 수 있다.
⑩ 막차 탄 오피스텔 청약 광풍
시중에 떠도는 부동자금은 많지만 마땅한 투자처가 없는 형편이다 보니, 2005년 아파트 시장에 비해 꾸준히 관심을 끌었던 곳이 오피스텔 시장이었다. 서울 용산파크타워 78.2대1, 송도국제도시 더샵퍼스트월드 67.6대1, 창원 더시티세븐 38대1, 서울 신천동스타파크 104.2대1는 높은 경쟁률을 보였었다. 왜냐하면 아파트와 달리 투기과열지구 내에서도 당첨 직후부터 분양권 전매가 무제한 가능하고, 청약 자격도 제한이 없었기 때문이다. 세제 혜택도 있다. 오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용·임대하고 있다면 양도소득세 중과를 피 할 수 있다. 특히 건축법상 업무시설에 속하기 때문에 종합부동산세 대상에서도 빠진다. 그러나, 앞으론 오피스텔 시장도 차별화 현상이 커질 전망이다. 특히, 주거용 오피스텔의 투자는 당분간 피해야 할 듯싶다. 2004년 6월엔 전용면적 대비 업무용 면적을 70%로 늘리고 온돌 설치를 금지하는 등 오피스텔 건축기준이 강화돼 주거용 오피스텔의 효용성을 반감시킨 데이어, 최근엔 발코니 개조 대상에서도 제외되면서 오피스텔의 공간 효용성이 상대적으로 떨어진 타격이 컸다. 게다가 1~2년간 수도권에서 신규 입주한 오피스텔의 공급량이 넘쳐나는데다, 2006년부턴 전수조사를 통해 주거용 오피스텔은 세금을 부과한다는 정부의 방침까지 떨어져, 당분간 주거용 오피스텔 투자입지는 상당히 반감될 수 밖에 없다. 그리고 오피스텔은 주택이 아니므로 주택임대사업대상이 아니고 1가구 1주택 양도소득세 면제대상도 아니라는 사실을 알아야 한다.(단, 건축물관리대장상 용도가 주거용인 경우나 실제 주택으로 사용됐을 경우 면제대상이 될 수도 있음)
그나마, 사업성이 나은 것이 업무용 오피스텔인데, 그도 삼성동이나 역삼동같이 오피스 밀집지역의 소형 오피스텔을 중심으로 임대수익을 창출할 수 있는 곳이 각광을 받고 있기는 하다. 그러므로 가격상승여력도 중요하겠지만 매월 높은 임대수익률이 예상되는 곳을 따져본 후 신중히 매입하는(분양받는)것이 현명하다. 경기가 상승하고 있다는 상황은 긍정적이고, 소액의 자금으로 계약하고 중도금을 연기해주는 호조건의 분양물량이 출현하고는 있지만, 지역적/상품별 차별화, 공급과잉과 금리 상승을 간과해서는 안된다. 따라서 오피스텔의 경우 본인이 사업상, 업무상 필요할 경우나 임대수요가 기대되는 역세권 소형으로 분양을 받는 것이 좋겠다.
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