송파신도시 건설에 대한 ‘토지정의’ 논평

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2005-12-28 11:42

서울--(뉴스와이어)--송파신도시, ‘토지임대-건물분양’ 방식으로 개발하라

언론보도에 따르면, 8ㆍ31대책의 하나로 내 놓았던 송파신도시 건설이 이제부터 본격적으로 시작되어 2009년부터 분양에 들어간다고 한다. 그러나 현재 정부가 계획하고 있는 신도시 건설방법은, 대상지역의 82.4%가 국공유지라는 장점을 충분히 살려 아파트 건설의 단가를 획기적으로 낮추고 투기수요를 원천적으로 차단한다는 목표와 거리가 멀다. 이러한 목표는 토지만 임대하고 건물은 민간이 지어 분양하는 ‘토지임대-건물분양’방식을 통해서 가장 효과적으로 달성할 수 있으며, 그 이유는 아래와 같다.

1. 정부는 개발지구의 82.4%나 되는 국공유지를 분양하지 말고 임대해야 한다.

정부는 송파신도시 개발계획을 발표하면서 개발지구의 토지에서 국공유지가 차지하는 비중이 82.4%가 되기 때문에 초기 분양가를 낮출 수 있다고 자신하고 있다. 그러나 초기 분양가만 낮아지면 문제가 해결되는 것이 아니다. 주택의 신규 공급 물량은 전체 주택 재고의 일부에 불과하므로, 분양가를 낮추어도 전체 주택의 시세는 별로 낮아지지 않을 것이고 오히려 분양가와 시세 간의 차익은 대부분 최초로 분양 받은 사람의 불로소득으로 대부분 돌아가게 된다. 그 결과 아파트 청약률이 치솟고 떴다방이 설치는 등 투기가 재연될 가능성이 커진다. 정부는 이러한 사태를 방지하기 위해 분양권전매금지와 같은 반시장적 방법을 쓸 것이 분명한데, 토지만 임대하면 이런 문제는 애초부터 발생하지 않는다. 왜냐하면 부동산투기는 시간이 지나면 가치가 하락하는 건물에서가 아니라, 오히려 증가하는 토지에서 발생하는데, 토지만 임대하면 토지불로소득의 발생이 원천적으로 차단되기 때문이다.

2. 토지만 임대하는 ‘토지임대-건물분양’ 방식은 초기 분양가를 평당 300만 원 이하로 낮출 뿐만 아니라 시장에 실수요자만 나타나게 한다.

토지만 임대하고 건물은 분양하게 되면 아파트 가격에서 토지가격이 빠지기 때문에 평당 300만 원 이하에 아파트를 분양할 수 있게 된다. 그리고 토지임대료를 정기적으로 환수하므로 분양 이후에도 아파트 가격은 300만 원 이하를 계속 유지할 수 있기 때문에, 불로소득을 노리는 투기세력은 원천적으로 차단되고 시장에는 실수요자만 나타나게 되는 것이다.

한마디로 ‘토지임대-건물분양’ 방식으로 신도시를 개발하면 정부가 고민하는 모든 문제들을 한꺼번에 해결하면서도 최성의 효율성을 거둘 수 있게 된다. 정부의 정책목표는 분양가를 낮추고, 투기를 원천적으로 제거하여 시장에 실수요자만 나타나게 하는 것이 아닌가? 이러한 것이 목표라면 대부분이 국공유지로 되어 있는 송파신도시 지구의 토지는 절대로 분양하지 말고 임대해야하며 건물만 분양하면 된다.

3. 건물까지 임대하는 것은 지나친 방법이다.

송파신도시 건설계획안에서 정부는 18.1평 이하 12,900가구와 18.1~25.7평의 5,000가구, 그리고 25,7평의 6,000 가구는 공공임대주택을 짓는다고 발표하였다. 그러나 시장을 통해서는 도저히 주택구입을 감당할 수 없는 계층을 위해서라면 정상적인 가격보다 싸게 임대하는 소형의 공공임대주택이 필요할지 모르나, 중대형까지도 임대로 짓는다는 것은 지나친 방법이다. 따라서 서민에 초점을 둔 것이 아니라면 토지만 임대하고 건물은 민간이 지어 분양하도록 해야 한다.

왜냐하면 공공임대주택의 경우, ① 건물을 민간업체가 시공할 시에도 결국에는 발주처인 정부 또는 공사에 납품하므로 업체는 주택 수요자보다 공사 발주처에 신경을 쓰게 되고, ② 입주자로 하여금 건물을 자기 집처럼 아끼도록 하려면 관리당국이 감시를 해야 하며, ③ 정부나 공사의 권한이 커지면 비능률과 부정부패의 가능성도 커지기 때문이다. 그러나 토지만 임대하고 건물은 민간이 지어 분양하면 정부는 이런 문제에서 해방되게 된다.

그동안 <토지정의>를 비롯한 대다수의 시민사회단체들은 송파신도시 건설에 대해서 반대해왔었다. 그 이유는 모든 통계자료들이 강남의 투기의 원인이 공급부족이 아니라 투기적 가수요라고 말하고 있기 때문이다. 따라서 이런 반대에도 불구하고 정부가 공급확대대책을 세운 것이라면, 응당 아파트 분양가를 획기적으로 떨어뜨리면서 투기를 원천적으로 봉쇄할 수 있는 것이라야 하지 않겠는가? 그러나 정부의 대책은 정답과는 거리가 멀다. 그것도 개발지구의 82.4%가 국공유지인 송파지구에서 말이다. 정부는 이제라도 정부와 국민이 진정으로 바라는 목표를 이루게 해 줄 ‘토지임대-건물분양’ 방식을 진지하게 검토해서 실행하길 촉구한다.

토지정의시민연대

연대단체(19개): 경제정의실천 시민연합, 균형사회를 여는 모임, 민들레공동체, 민주언론운동시민연합, 보은예수마을, 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬, 생명평화연대, 성경적 토지정의를 위한 모임, 수수팥떡ASAMO(아이들을 사랑하는 어머니들의 모임), 예수원, 작은손길, 전국철거민협의회, 주거권 자유를 위한 시민연대회의, 코람데오선교회, 하남YMCA, 한국YMCA전국연맹, 한국빈곤문제연구소, 헨리조지 연구회, 환경정의

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