확 달라진 판교신도시 청약전략
3월 동시분양 입지도(동판교와 서판교)
▶ 3월 판교신도시 공급물량은 전용면적 25.7평이하 9420호
3월 판교신도시에서 공급될 아파트 물량은 전용면적 25.7평형이하(공급면적 33~34평형이하) 중소형만 총 9420가구가 쏟아진다. 이 중 민간물량은 10개 건설사가 나눠 공급하는 5352가구고, 여기에서 분양물량은 6개사 3660가구다. 나머지 4개블럭 1692세대는 민간임대(국민주택)물량으로 채워질 예정이다. 주공이 공급하는 물량은 총 7개 블럭인데, 4068가구로 공공분양물량(2184세대)을 제외한 1884세대가 공공임대 공급분이다.
8월 동시분양은 시간이 남아있어 유동적이긴 하나, 예정된 물량을 평형별로 보면 전용면적 25.7평 초과 중대형 물량은 분양아파트 4993호, 임대아파트 2482호(민간임대 397호 포함)가 공급된다. 이중 social-mix된 블록에 공급될 전용면적 25.7평형 이하 주공물량 1774호가 추가로 분양될 예정이다.
여기에는 단독주택 2078호와 2006년말 분양계획이 최종 확정되는 주상복합 1266호, 아직 처리향방이 결정되지 못한 협의양도택지 2개블럭 980가구와 후분양대상 6257호(25.7평이하 국민임대 5784호, 25.7평이하 공무원임대 473호)는 빠져있는 상황이라 2006년 8월 이후 개별적으로 분양될 것으로 예상된다.
▶ 판교 청약일정 확정
분양일정은 당초 3월 15일 입주자모집공고를 게재할 예정이었지만, 분양가와 관련된 건축공사비지수가 3월 9일 재고시되는 것을 감안해, 3월 24일로 늦췄다. 따라서 청약접수 후속일정도 변경되게 됐는데 주공 공급분(분양·임대) 및 민간임대는 3월 29일~4월 13일에, 민간분양은 4월 3일~4월 18일 접수키로 했다. 다만, 당첨자 발표는 이중 청약 등 편법적인 청약신청을 방지키 위해 조금 늦어져 5월 4일로 맞춰 일괄발표하기로 한 상태다.
청약접수는 인터넷 접수를 원칙으로 하돼, 노약자나 인터넷 미사용자를 위해 은행창구 접수를 병행토록 했고, 청약기간과 접수시간도 2일에서 12일, 08:30~18:00로 3시간씩 각각 연장한 상태라, 인터넷청약 폭증에 따른 전산서버 다운문제에 대한 배려가 컸다고 보여지지만, 수도권 1순위 청약통장만 200만명이 넘고 있으니, 만일 모를 전산장애에 대한 충분한 대비는 좀 더 마련될 필요가 있어 보인다.
▶ 판교 청약자 사전 준비사항
동시분양이기는 하나, 주공·민간임대와 민간분양의 청약접수기간이 각각 상이한 만큼, 판교청약을 준비하고 있는 청약수요자들은 자신의 통장의 종류에 따른 순위내 청약일정을 잘 살펴두는 것이 좋겠다. 해당청약일을 놓쳐 청약접수를 하지 못한다거나, 자칫 중복청약의 우려가 크기 때문이다.
판교 예상분양가는 분양승인이 완료되는 시점인 3월 22일경 확정될 것으로 보이나, 대략 평당 1100만원 내외가 될 것으로 전망되니, 당첨자 발표일 이후 계약시기에 맞춰 계약금도 미리 맞춰두는 것이 현명하다. 특히 민간분양 30평형대는 대출금액 때문에, 민간임대의 경우는 담보제공이 안돼 생애최초주택구입자금대출이나 중도금연계모기지론 대출을 받을 수 없으니, 건설사가 알선하는 집단대출을 살펴보는 것도 현명하다. 그리고 경우에 따라 당첨자에 대한 국세청의 자금출처 분석과 탈루세액단속이 있을 수도 있으니, 자금추적에 대비해 계약금/중도금 흐름도 잘 짜두는 것도 필요하다.
청약신청자가 현장 모델하우스를 사전에 확인하지 못하고 청약하게 되는 것도 문제인데, 견본주택을 설치하되, 당첨자 발표후 개관토록 하고, 청약 전에는 케이블TV, 인터넷(사이버 모델하우스) 등을 통해 견본주택을 공개하도록만 했다. 청약인파로 인한 안전사고나 모델하우스 붕괴, 교통대란, 떴다방으로 인한 투기조장문제가 主 이유였지만, 선분양시장하에서 고액의 돈을 지불해야하는 소비자의 선택권을 고려했을 때, 아쉬운 면이 많다. 따라서 청약자는 최대한, 사이버 M/H의 도면, 조감도를 꼼꼼히 뜯어보고 동영상으로 촬영된 케이블TV의 M/H화면과 비교체크 해 봐야겠다. 이도 부족하다면 은행에 비치된 각사의 M/H 팜플렛도 모두 챙기는 것이 좋겠다.
인터넷 청약접수로 주로 이뤄지는 만큼, 반드시 3월 28일전 청약통장 가입은행에 나가(신분증 소지) 전산등록을 마치는 것도 중요하다. 청약접수는 공인인증서 발급 → 청약통장 가입은행 홈페이지 접속 → 인터넷청약 클릭 → 청약 → 접수증 발급 절차로 청약신청은 가능하다. 혹시 판교분양관련 궁금한 사항은 건교부 홈페이지(판교분양,궁금증을 풀어드립니다)나 향후 오픈할 민원 콜센타를 통해 해결할 수 있다.
▶ 판교신도시 청약전략
판교신도시는 동시분양을 통해 이뤄지기 때문에 임대던 분양이던 딱 한 사업지만 청약할 수 있다는 사실을 잊지 말아야 한다. 따라서 판교 청약을 결심한 수요자라면 청약통장의 종류와 보유기간, 무주택기간과 세대주여부에 따라 어떤 블록에 청약해야할지, 고민에 빠지게 됐다. 공영개발로 인해 청약관련규제가 크게 강화된데다, 민간분양, 공공분양, 민간임대, 공공임대 등, 분양구분만 4가지로 나눠 다양하게 공급되기 때문이다.
일단, 굵직한 청약전략은 판교 분양형식이 일괄분양이 아니므로, 청약저축자의 경우 3월과 8월 2번의 분양시기를 노려 청약하는 것이 현명할 것으로 보인다. 분양 일정이 달라 시간차를 이용해 세심한 청약 전략을 구상한다면 그만큼 청약 기회가 늘어 당첨 확률을 높일 수 있기 때문이다. 그리고, 중대형평형위주로 구성돼 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적한 서판교 청약에만 매달리기 보단, 판교입성에 초점을 맞추고, 상대적으로 경쟁률이 떨어질 것으로 예상되는 동판교에 청약을 해보는 것도 좋을 것이다. 여차피 동시분양이고 확률싸움이니만큼 상대적으로 입지여건이 뛰어난 블록보다는 단점도 있는 블록에 청약하는 것도 치열한 경쟁을 피할 수 있는 방법이 될 것이다.
3월에 쏟아질 9420가구엔 주공과 민영물량이 3:1정도로 구성된 상태니, 청약저축 장기가입자(6~10년)의 통장사용이 넓어진 상태다. 특히, 청약저축가입자는 3월에 낙첨되더라도 실망하지 말고, 8월 추가청약기회까지 노려보는 것도 현명하다. 하지만 예금·부금가입자는 성남지역순위자(2001.12.26 이전 거주자)나, 무주택우선 순위자(35~40세, 5~10년이상)들 외에는 당첨확률이 떨어지니, 판교에 청약은 해보되 여타 대체청약지에 대한 준비를 하는 것이 좋겠다.
청약저축 가입자의 경우 우선 3월에 공급되는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는 것도 좋다. 판교 청약부터 달라지는 점 중 가장 큰 변화는 임대아파트에 있다. 10년 공공임대와 10년 민간임대아파트가 첫 등장한다는 것이다. 종전의 공공임대와 민간임대는 각각 5년과 2년6개월이 분양전환시기여서 유동성이 좋은 편이었지만, 판교분양은 임대아파트의 분양전환시기가 10년으로 묶이게 됐다. 특히 민간임대의 분양전환시기가 상당히 길어졌지만, 어차피 민간분양물량도 전매가 10년정도 묶이기 때문에 유동성차이가 나지 않으니, 여유자금이 부족하신 분들은 노려봐도 좋을 듯 싶다.
임대조건은 주공의 경우 임대보증금에 월임대료 형태로 공급되겠지만, 민간임대 건설업체들은 분양전환 때의 가격을 미리 정해놓는 확정분양가(임대보증금 총액제)를 채택할지 임대보증금에 월임대료로 갈지 아직 결정되지 않은 상태다. 다만, 분양전환시기가 길어 후자로 갈 확률은 높아 보인다. 그리고, 예상되는 임대보증금과 월임대료는 주변전셋값의 70~75%가 될 확률이 높다. 이때, 분양전환시기는 최초 입주지정기간 종료일이 속하는 월로부터 10년이니, 사실상 분양전환 시기는 계약이후 12~13년이 걸릴 것으로 보인다. 주공의 공공임대는 청약저축가입자가, 민간임대는 전용면적 18평이하는 청약저축으로, 18~25평형은 건설업체가 국민주택기금을 지원받느냐에 따라 달라질 것으로 보이지만, 대개는 기금지원을 받지 않아 청약저축가입자만 청약이 가능하게 될 전망이다.
주요 블록별 알짜 물량을 살펴보자면, 민간임대물량의 대표주자는 A11-2블럭의 모아건설 사업장이다. 서판교에 위치해 있는데 24, 33평형 585세대로 북쪽으로 운중천 조망이 가능하고, 단지내 중학교가 있는 것이 장점이다. 운중천을 사이에 두고 상업지구가 들어설 예정이어서 편익시설 이용도 편리하고, 도보 10분이내 금토산 공원도 자유롭게 이용이 가능하다.
주공물량은 동판교 상단에 위치한 A17-1블럭이 좋아보인다. 24, 33평형으로 에듀파크와 중심상업지구, 판교역과 접근성이 뛰어나다. 분당~내곡간 고속화도로를 이용하면 서울 접근성도 매우 좋다.
임대아파트와 관련해 가장 큰 문제는 분양전환시의 분양가 문제다. 최근에는 분양전환시의 가격을 확정해 공급하는 임대아파트가 늘고 있지만, 임대료와 월임대료로 갈 경우 분양전환시기가 길어 물가상승률을 포함한 분양전환시의 가격조건 등이 관건이 될 것으로 보인다.
청약예금·부금가입자 중 성남지역 무주택우선순위자라면 서판교에서는 A12-1블럭 한림건설 물량을, 동판교에서는 A15-1블럭의 풍성주택 물량을 노려보는 것이 좋겠다. 이곳은 작년 6월 14일 공동주택지 분양에서도 건설업체의 치열한 경합이 있었던 곳인데, 한림리츠빌은 29~35평형 1045세대로 30만평 금토산 공원조망이 가능한 이점에 왕벗나무를 수목으로 정해 공원화하는 특징을 갖췄다. 풍성신미주아파트는 33평형 1147세대로 정보기술대학원과 에듀파크, 벤처단지, 단지내초교란 장점이 크다. 특히 청약예금,부금가입자는 민간국민임대에 청약자격이 배제돼 상대적으로 박탈감이 큰데다, 수도권 일반1순위의 경우, 1535:1~3090:1의 경쟁률로 실제 당첨가능성이 매우 낮을 것으로 보이니, 대체청약지에 대한 고려가 필요한 시점이다.
8월을 노리는 25.7평초과 중대형평형 청약예금 가입자는 여유자금이 부족하거나 무주택자라면, 하향평형변경을 고려해 보돼, 그렇지 않다면, 무리하게 평형을 줄여 청약하기보다는 8월을 기다려보는 것이 좋다. 채권입찰제 병행으로 분양가가 평당 1800만원 수준으로 높아질 우려는 있지만, 당첨확률을 높을 것으로 보인다. 특히 2006년말에서 2007년에 있을 주상복합물량의 청약까지 노릴 수 있으니, 이같은 전략을 사용하는 것이 좋겠다. 25.7평초과 예금가입자는 25.7평 초과 임대아파트에도 청약할 수 있으므로, 주공이나 민영의 2482호에도 관심을 갖는 것이 좋겠다. 다만 전세형 임대주택은 분양전환이 안되니 주의해야 한다.
기타 청약요령은 다음과 같은데, 혹, 부금이나 예금가입자 중 중대형평형으로 예치금상향조정을 한 이 중 8월까지 1년이 안되시는 분은 3월엔 중소형에 청약하고, 낙첨되면 8월 다시 중대형에 청약하는 전략을 쓰시고, 예치금 불입액이 청약예금 중대형평형으로 전환가능할 만큼 차있는 청약저축가입자는 3월과 8월 낙첨됐을 때, 중대형평형 청약예금으로 변경하여 추후 분양하는 주상복합에 다시 한번 청약해보는 방법도 있다. 다만, 청약예금 중대형평형으로 변경할 만큼 저축예치금이 많은 분들은 다른 유망택지에도 당첨확률이 큰 편이니, 추후 다른 공공택지의 분양물량과 비교해 선택해 볼일이다.
2006년 판교공급의 아쉬운 점은 내년엔 후분양제로 국민임대가 공급되지 않을 전망이어서, 이를 노렸던 분들은 내년까지 기다려야한다는 점이 안타깝다.
▶ 판교 청약시 유의점
판교 신도시는 공영개발을 추진하면서 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 이상 전매가 금지된다. 또한, 25.7평형 초과의 경우 채권병행입찰제 적용으로 분양가 외에 추가로 채권을 매입해야 하는 등, 복잡한 청약방법과 초기 자금 부담이 가중된다는 것도 유념하는 것이 좋다. 즉, 자금여력을 충분히 챙기고, 바뀐 청약방법을 미리 숙지하는 것이 중요하단 뜻이다.
이외 중도금과 잔금마련에 대한 고민도 필수다. 분양은 동시분양이지만 토지사용시기가 상이해 중도금 납입일이 제각각이기 때문이다. 그리고, 2008년 하반기부터 입주가 시작되지만, 10년간 전매가 금지되기 때문에 2016년 3월 이후에나 되팔 수 있다. 특히, 정부가 이달말부터 생애최초주택구입자금 대출규모를 3억원 이하 주택(공시가격 or 신규 분양아파트는 분양가)으로 제한키로 해, 이 대출상품을 노리려던 청약예정자는 자금계획도 꼼꼼히 따져서 움직여야할 입장에 처했다. 대부분 중도금연계모기지론이나 건설사가 알선하는 집단대출로 눈을 돌려야 하지만, 임대아파트는 국민주택기금과 집단대출을 제외하면 받을 만한 대출상품도 부족하기 때문이다.
재당첨금지에도 신경을 쓰는 것이 좋다. 지금까지는 투기과열지구 1순위 배제만 있었지만, 공공택지에 당첨되면 향후 5~10면간 재당첨이 금지된다는 사실을 잊어선 안된다.
그밖에 판교신도시와 같은 대규모 신도시에는 신도시계획기준에 따라 하수처리시설, 쓰레기처리시설, 집단에너지시설, 납골시설 등 주거지내에서는 꺼려지는 위해시설이 지구내 들어서게 된다. 그러므로 최대한 이러한 위해시설과 인접한 블록을 피해 선별 청약하는 것이 좋을 것으로 보인다.
▶ 판교로 인한 시장변화
8.31대책이 원안대로 통과됐지만, 판교분양으로 분양시장은 활력을 되찾게 될 것으로 보인다. 판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변, 후광효과가 기대되는 지역이나 서울과 접근성이 뛰어난 유망 택지지구에 청약하면서, 수요도 분산, 분양시장에 동력노릇을 할 것으로 기대되기 때문이다. 특히, 판교 인근 기존아파트 시장은 이미 매물이 사라지는 등, 가격이 가파르게 오르고 있어 가격이 급등하는 현상이 당분간 지속될 것으로 보인다.
웹사이트: http://www.yesapt.com
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2008년 12월 5일 17:24