한국기업평가 스페셜리포트, “부동산 가격결정 과정에 관한 소고”

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2006-01-31 10:25

서울--(뉴스와이어)--부동산 개발사업과 관련된 자금시장에서 펀드 또는 ABS의 비중이 높아지고 있다. 특히 부동산 개발사업과 관련된 ABS시장이 크게 성장(2004년 2.1조원, 2005년 3/4분기까지 6.6조원)하고 있다. 신용평가 기관의 입장에서 부동산 관련 ABS를 평가하는데는 여러 평가 요소를 고려하고 있으나, 시행사 위험 및 사업위험에 대한 통제의 한계로 인하여 시공사의 신용보강에 의존하는 형태를 보이고 있다. 이것이 극단화되어 개별 사업의 위험은 간과한 채 시공사인 건설회사의 신용도에 전적으로 의존하고 있는 것 또한 현실이다. 그러나, 부동산 개발사업의 경우 최소 10억원 단위에서 많게는 수천억원 단위가 소요되어 개별 사업의 성패에 따라서는 시공사의 신용수준이 큰 영향을 받을 수도 있다. 따라서, 부동산 시장동향 및 개별사업의 사업성(경제성, 수익성 및 사업 진행 단계 등)에 대하여 정확히 분석하고 이를 바탕으로 신용평가와 채권투자가 이루어져야 할 것이다. 본 고에서는 부동산 특성과 가격 결정 요소에 대하여 간략히 살펴 보았다.

부동산 가격은 수요와 공급의 원리에 따라 결정된다. IMF 이후 국내 부동산은 급격한 가격 하락과 가격상승을 경험하였는데 본 고에서는 공급량의 비 유동성과 수요의 변화에 따른 결과라고 해석하였다.

부동산의 공급을 분석하는 데 있어 가격은 단순 상품의 가격을 기준으로 할 것이 아니라 원가를 감안한 공급자의 수익측면에서 고려하여야 한다. 2000년대 초반에는 부동산 가격이 폭등하면서 건설허가 면적도 증가하였으나, 2004년 이후에는 부동산 가격은 상승하는데 공급량은 감소하고 있다. 이에 대한 원인으로 토지 및 기존 주택가격의 상승으로 개발 후의 수익이 감소됨으로써 신규 공급 면적을 감소시키는 요인으로 작용한 것으로 판단된다.

부동산 수요를 결정하는 가장 중요한 요소는 가격이며, 부동산 가격은 현재의 순운영수익, 매도당시의 순운영수익, 현재의 이자율, 미래의 이자율, 미래에 기대하는 영구성장률 등에 의해 결정된다고 볼 수 있다.

순운영수익 : 입지요건, 단지특성 및 세대특성이 순운영수익을 결정하는 요소이다. 이 가운데 가장 큰 요인은 입지특성이며, 단지특성과 세대특성은 입지특성이라는 주어진 조건하에서 작용하게 된다. 또한, 동일한 조건하에서 정부의 정책도 무시하지 못하는 중요 변수로 작용하게 된다.

이자율 : 다른 변수들이 일정하다고 가정할 때, 부동산 가치에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 이자율이다. 이자율은 현재의 이자율과 미래의 추정이자율이 동시에 가격 결정에 영향을 미친다. 그러나, 보유기간이 단기라고 가정한다면, 현재의 이자율보다 미래의 이자율에 대한 기대가 더욱 중요하게 작용하게 된다.

성장률 : 순운영수익(실질 임대료) 상승에 대한 합리적/비합리적 기대감이다. 이는 각 지역별 매매가 대비 전세가 수준으로 반영되는데 한 나라의 자본이 축적될 수록 지역간, 계층간 성장률에 대한 기대수준이 달라지게 된다. 특히 IMF 이후 국내 빈부격차가 급격히 심화됨에 따라 강남/강북, 도시/비도시간, 지역별/계층별로 기대성장률이 다르게 나타나게 되었다. 이로 인하여 과거 5년간 각 지역별 부동산 가격 상승의 차이가 현저하게 발생하였다고 추정할 수 있다.

본고는 부동산 가격 형성모델을 설명하는 것에 주안점이 있는 것이 아니라, 부동산과 관련된 신용평가 시 부동산의 특성을 이해함으로써 보다 정확한 평가를 하고자 하는데 목적이 있으며, 다음호에는 부동산의 가치를 결정짓는 미시적인 요소로써 부동산 용도와 이를 바꾸는 각종 인허가에 대하여 설명할 예정이다.

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