토지정의논평-홍준표 의원의 ‘토지임대-건물분양’ 방식 제안을 환영한다.

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2006-02-02 10:59

서울--(뉴스와이어)--보도에 따르면 지난 2월 1일, 서울시장 한나라당 후보경선 출마를 준비 중인 홍준표 의원은 기자회견을 통해 “30~40대 무주택 가정을 위한 ‘아파트 반값 공급’ 정책”으로, ‘토지임대-건물분양’ 방식을 제안하였다. 이에 대해 오랫동안 지속적으로 토지임대-건물분양 방식을 제안해 온 <토지정의>는 먼저 환영을 표하며, 부동산 문제 해결을 위한 확고한 사상 및 철학의 필요성과 토지임대-건물분양 방식에 대한 세간의 몇 가지 잘못된 주장들에 대한 반론을 밝히고자 한다.

1. 부동산 문제 해결을 위한 확고한 사상과 철학의 필요성

한국 정치인들 중에서 사상가의 면모를 갖춘 정치인을 찾아보기 어렵다는 것은 매우 안타까운 일이다. 소위 ‘부동산 5敵’과 부동산 부자들의 강력한 저항을 극복하고 한국 부동산 문제를 해결하기 위해서는 확고한 사상과 철학이 필요하다. 그런 점에서 헨리 조지(Henry George, 1839-1897, 미국)의 사상과 철학은 한국 사회와 정치권에 매우 유효하다.

헨리 조지는 그의 역작 『진보와 빈곤』에서, 토지와 건물을 구분하지 않고 하나로 묶어 ‘부동산’이란 용어를 사용하는 관습을 비판하면서, 인간 노동의 결과인 건물은 사유(私有)하고, 인간 노동의 결과가 아닌 토지는 공유(公有)하는 것이 정의로움을 다음과 같이 갈파하였다.

“주택과 대지는 다 같이 소유의 대상으로써 재산이고 또 법적으로는 다 같은 부동산에 속한다. 그러나 이 두 가지는 성질이나 상호관계에 있어 대단히 다르다. 주택은 인간의 노동에 의해 생산되며 정치경제학상 부의 범주에 속하지만, 대지는 자연의 일부이며 정치경제학상 토지의 범주에 속한다. 부의 본질적 성격은 노동의 구체적 결과라는 점, 인간의 노력에 의해 생긴다는 점, 그리고 그 존재와 부존재 및 증가와 감소는 인간에 의존한다는 점이다. 토지의 본질적 성격은 노동의 결과가 아니라는 점, 그리고 인간의 노력과는 물론 인간 자체와도 무관하게 존재한다는 점이다. 토지는 인간이 존재하는 터전이자 환경이고, 필요한 물자를 공급받는 창고이며, 노동에 필수불가결한 원료이자 힘이다. 이러한 구분이 이해되면 다음과 같은 사실도 따라서 이해된다. 자연적 정의는 부의 사유를 인정하고 토지의 사유를 부인한다.”

이렇게 토지와 건물을 구분하게 되면, 현재 한국 사회 부동산 문제의 핵심 원인은 한마디로 ‘토지불로소득’임을 알 수 있게 된다. 일반적으로 건물은 시간이 지나면서 낡아져서 그 가치가 하락하는 반면, 그 건물이 입지하고 있는 토지는 인구증가와 사회발전에 의해서 그 가치가 상승하는데, 바로 이처럼 상승하는 토지가치를 불로소득으로 취하려고 하는 데에서 부동산 투기가 발생하는 것이다. 즉 부동산 투기의 본질적 원인은 토지불로소득인 것이다. 토지불로소득이 존재하는 한, 토지불로소득을 노리는 투기가 일어날 수밖에 없다. 그러므로 부동산 문제의 진정한 해결책은 바로 토지불로소득을 환수하는 것에 있다.

2. 토지임대-건물분양 방식에 대한 몇 가지 잘못된 주장들에 대한 반론

1) 토지를 민간에 매각하지 않고 공공이 소유한 채 임대하는 것은 사회주의라는 주장에 대하여:

전 세계적으로 사회주의 국가가 아닌 나라들 중에서 토지 임대 방식으로 성공적 개발을 이룬 사례들이 많다. 미국 뉴욕의 맨해튼은 좋은 예가 된다. 맨해튼 초기의 개발이 토지를 임차하여 이룩되었다는 사실은 잘 알려져 있다. 20세기에 들어서도 엠파이어스테이트 빌딩, 록펠러 센터, 아스토리아 호텔 등 유명한 건물이 임차 토지 위에 건설되었다. 휴양지로 유명한 캘리포니아 주 팜스프링도 개발회사가 지주인 원주민 인디언으로부터 토지를 임차하여 성공적으로 개발한 사례이다. 토지를 민간에 매각하지 않고 공공이 소유한 채 임대하는 것이 사회주의라는 일부의 주장은 이 미국 사례들 앞에서 설득력을 잃을 수밖에 없다. 이들의 주장대로라면 그럼 미국이 사회주의 국가인가?

2) 토지임대-건물분양 방식으로 하면 건설사의 이익이 적기 때문에 참여하지 않아서 공급이 정체되어 결국 아파트 가격이 오를 수 있다는 주장에 대하여:

건설사 사장 출신인 김양수 의원(한나라당)에 의하면, 건설사에는 ‘계속성의 원칙’이 있어서 이익이 1,000이 나건 10이 나건 관계없이 조금이라도 이익이 있으면 건설사업을 할 수밖에 없다. 토지임대-건불분양 방식이 건설사의 이익을 ‘0’으로 하자는 것이 아니라 현재와 같은 토지불로소득 소유는 막고 정상이윤은 얻게 하자는 것이므로 건설사들이 건설 사업에 참여하지 않아 아파트 공급이 위축되고 가격이 상승할 것이라는 예측은 잘못된 것이다.

3) 개발 전의 저평가된 지대(토지임대료)만 공공이 환수하고 개발 이후 인구증가와 사회발전에 의해 나날이 증가하는 지대 상승분은 개인 소유로 해야 한다는 주장에 대하여:

대한주택공사 산하 주택도시연구원의 보고서(HURI FOCUS 4호, 2005년 8월)에서 주장한 ‘토지임대부 건물분양’ 방식은 지대 완전 환수가 아니라, 개발 전의 저평가된 지대만 공공이 환수하고 개발 이후 인구증가와 사회발전에 의해 나날이 증가하는 지대 상승분은 개인 소유로 하자는 것이다. 그러나 <토지정의>가 주장해 온 토지임대-건물분양 방식의 핵심은 단순히 토지공유와 토지임대가 아니라 ‘지대(토지임대료) 완전 환수’에 있다.

원칙적으로는 지대를 공공이 완전히 환수하는 것이 옳다. 이렇게 하면 지대 사유화를 근절하여 지대가 건물의 가격에 반영되지 않기 때문에, 시간이 지나면서 건물이 낡아감에 따라 건물의 가격은 하락하여 건물 내구연한이 다하면 0으로 떨어지게 된다. 이것은 자동차를 사용함에 따라 자동차가 마모되어 그 가격이 하락하는 것이 정상인 것과 마찬가지이다. 자동차나 주택이나 모두 사용함에 따라 그 가격이 떨어져야 하는 것은 당연한 이치인 것이다. 그런데 그 동안 토지 불로소득의 개인 소유를 보장해 온 한국 사회의 악습 때문에, 사유화된 지대가 주택가격에 반영되어 집값을 상승시킴으로써, 집값은 절대 떨어져서는 안 되고 나날이 올라야만 하며 최소한 떨어져서는 안 된다는 잘못된 상식을 우리 사회에 유포시킨 것이다.

홍준표 의원은 이번에 자신이 발표한 토지임대-건물분양 방식을 절대 일시적 선거를 위해 정략적으로 이용해서는 안 된다. 오히려 홍준표 의원은 부동산 문제에 대한 확고한 사상과 철학으로, 발표했던 기자회견 내용과 같이 강북 뉴타운, 판교ㆍ송파 신도시 등 가능한 모든 곳에서 토지임대-건물분양 방식을 구현하기 위해 진실한 노력을 보여 주기를 바란다.

토지정의시민연대
연대단체(19개): 경제정의실천 시민연합, 균형사회를 여는 모임, 민들레공동체, 민주언론운동시민연합, 보은예수마을, 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬, 생명평화연대, 성경적 토지정의를 위한 모임, 수수팥떡ASAMO(아이들을 사랑하는 어머니들의 모임), 예수원, 작은손길, 전국철거민협의회, 주거권 자유를 위한 시민연대회의, 코람데오선교회, 하남YMCA, 한국YMCA전국연맹, 한국빈곤문제연구소, 헨리조지 연구회, 환경정의

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