실버재테크, 노후준비를 위한 주택임대사업
이 때문에 젊었을 때부터 노후준비를 계획하는 게 좋다. 여윳돈을 틈틈히 모우면서 목돈이 만들어질 때까지 정보수집을 병행하는 것이 좋은데 투자기간이나 금액에 따라 수익을 낼 수 있는 상품을 골라내는 것이 중요하다고 생각된다.
노후연금처럼 매달 돈이 들어오는 상품으로는 집을 사서 전·월세를 놓아서 임대수익을 올리는 주택임대사업을 고려할 수 있다. 8.31정부 정책으로 집값자체도 안정될 것으로 보이므로 매매차익을 노린 투자는 메리트가 낮아진 것이 사실이지만 임대사업은 세금 감면 혜택과 매월 고정수익도 올릴 수 있다. 작년말에 법이 변경이 되어서 이제부터는 주택을 매입해서 임대사업을 하려면 5채이상을 매입해서 5년 이상을 의무적으로 임대사업을 해야한다.
주택으로 임대사업을 할 경우 부동산이 크게 상승하고, 경제가 성장을 지속할 때는 임대수익보다는 양도소득을 남기는 것이 쉬운 일이지만, 부동산 시장이 조율되고 상승률이 낮아질 때는 양도소득보다 임대수익에 초점을 맞추는 것이 좋다. 향후, 적게는 1~2억원에서 많게는 10억원정도의 자금으로 안정적이며 풍요로운 노후를 대비하고 싶은 분들이라면 임대주택 사업이 제격이라 할 수 있다.
임대주택사업은 다주택자의 세금부담을 줄이는데에도 효과가 크다. 우선 기준시가 3억원이하인 주택 5가구 이상을 10년 이상 장기임대하면 종부세와 양도세 중과세율이 적용되지 않는다. 즉 5채의 기준시가 총액이 기준시가 6억원을 넘어도 종부세 대상에서도 제외되고, 또 매도할 때 다주택자라면 60%의 중과세율이 통상 적용되지만 이런 중과세율에서도 제외되는 이점이 있다. 그렇지만 주택 5채 모두 동일 시·군에 있어야 하고, 전용 25.7평 이하의 주택이어야 한다. 예를 들어서 집을 매입해 임대사업을 할 때 서울에 4채, 경기도에 1채를 매입했다면 앞서말한 5채에 해당되지 않는다.
또 임대사업자는 주소지의 지자체와 관할세무소에 임대사업등록을 해야하고 종부세가 부과될 때에는 합산배제신청을 해야한다. 만일 매입임대사업을 10년 채우지 않고 주택을 매각하면 그동안 감면받았던 종합부동산세 등을 추징당하게 된다.
임대사업용으로 가장 중요한 부분이 어떤 주택을 선택하는냐이다. 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대 연립주택이나 단독주택보다 다소 가격은 비싸지만 향후 시세차익도 예상되는 아파트가 유리하다고 본다. 또 오피스텔보다도 전용면적이 넓고 관리비가 저렴한데다 주차공간도 넉넉하기 때문에 임대수요층이 많은 편이라 할 수 있다
만일 임대사업을 할 때, 임대수익에 주안을 둔다면 중대형보다는 중소형 주택이 유리하다. 전용면적 18평 이하라면 감세혜택이 있는데다 역세권 등 교통이 편리하고, 임대수요가 많은 사무실이라면 임대수요도 많기 때문이다. 또한 매매가격 대비 전세가 비율이 60%이상 되는 곳을 고르는 것이 좋다다.
게다가 가장 중요한 교통요소중 하나인 지하철역이 인근에 있는 것이 좋다. 교통이 좋아야 임대수요가 넘쳐나기 때문이다. 자가용의 교통분담율이 가장 높으므로 주변지역의 접근성도 따져보아야 한다. 강변북로, 올림픽대로, 동부·서부 간선도로 등 여러 도로의 진출입이 편리한 곳이 성장 가능성이 높은 곳이 상대적으로 좋다.
임대사업을 해서 시세차익에 주안을 둔다면 현재 임대료를 조금 받더라도 지하철이 생기거나 지역적 호재가 있어서 APT가격이 상승하면 투자 수익이 더 높아지게 됩니다.
또, 임대사업을 할 때에는 전세보다는 확실한 현금수입을 보장하는 월세로 임대하는 것이 좋고, 임차인의 수요를 파악하는 것은 필수요건이라 할 수 있다. 임대소득이 좋은 곳과 나쁜 곳이 극명하게 갈리는 등, 매입임대의 수익성도 점차 입지에 따라 차별화가 진행되고 있으므로 옥석을 골라 임대사업을 하는 것이 바람직하다.
▶ 임대수익과 매매차익이란 두 마리 토끼를 한번에
임대사업을 고려중인 투자자라면 중대형보다 소형아파트를 매입하는 것이 각종 세제 혜택에서 유리하다. 수요면에서 중대형보다 중소형이 많으며, 전용면적 18평이하인 주택을 취득해 임대주택사업을 하면 취등록세가 전액 면제된다. 재산세도 전용면적 12평이하라면 전액 감면되고 12평~18평이하라면 50% 감면되는 등 세제혜택이 많다. 다만 주택거래신고지역 내에 위치한 단지는 취등록세 감면이 안된다.
또한 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대 주택이나 개인주택보다는 아파트가 더 유리하며 게다가 현재 임대료를 조금 받더라도 지역이 발전해 아파트 가격이 상승하면 이로 인한 양도차익도 함께 챙길 수 있는 곳을 찾는 것이 좋다. 특히 유동인구가 활발하고 교통 및 거주가 편리하며 독신자 및 신혼부부를 겨냥한 소형평형을 바탕으로 한 대규모 단지일수록 좋다.
원룸형으로 신혼부부용, 임대사업자용, 실버용으로 설계된 곳으로는 잠실시영, 잠실2단지, AID차관 등을 들 수 있다. 작년 4차 서울동시분양에 분양된 잠실주공2단지 12평형의 경우 총 868가구 중에 622가구(약 72%)가 청약접수된 것으로 나타나 비교적 소형평형대에도 관심이 높은 것으로 나타났다. 또한 작년 5차 서울동시분양에서는 잠실시영이 총 6864가구 중 16평형 일반분양분 344가구에 389명이 신청해 1.1의 청약경쟁률을 나타냈다. 이달에 분양되는 삼성동 AID차관의 경우 총 2070가구 규모로 이중 임대사업용으로 적합한 12~18평형 415가구를 일반분양한다.
이들 단지는 단지가 크고 단지 내 녹지 시설이 풍부하며, 인근에 생활편의시설이 잘 갖추어져 있는 것이 매력이다. 또한 오피스텔과는 달리 전용률이 높고 임대수요도 다양하며 임대주택 자체의 가격상승도 바랄 수 있다. 다만 서울시에서 앞으로 매입임대사업자가 주택거래신고지역내 아파트를 추가로 사들일 경우 취득·등록세 감면혜택을 받지 못하도록 하는 시 감면조례 개정안이 입법과정 중에 있어 매입임대사업자가 주택거래신고지역내 아파트를 추가로 취득할 경우 지원하던 취득·등록세 감면혜택이 폐지된다. 지난해 8월31일 이전에 최초로 분양계약을 체결했고 2008년 12월31일까지 취득하는 임대용 공동주택은 개정 전 조례안이 적용되지만 이후부터 계약되는 부분에 대해서는 감면이 안된다. 재산세는 변경사항 없이 소형평형일 경우 감면받을 수 있다.
임대사업을 할 때에는 저금리 시대인 만큼 전세보다는 확실한 현금수입을 보장하는 월세로 임대하는 것이 좋고, 임차인의 수요를 파악하는 것이 좋다. 또한 매입임대의 수익성이 점점 입지에 따라 차별화가 진행되고 있는 추세로 임대소득이 좋은 곳과 나쁜 곳이 극명하게 갈리고 있다. 따라서 옥석을 골라 임대사업을 하는 것이 바람직하다.
▶ 임대주택을 고를 때 고려사항
☞ 임대 수요가 많아야 한다.
임대수요는 배후지역에 공단이나 대학교, 종합병원, 관공서, 업무밀집지역 등이 집중되어 있는 지역이 우선 거론될 수 있고 대단지 아파트단지가 있는 곳이 보다 유리하다. 특히 원룸임대주택사업은 임대수요가 사업성공을 결정짓는 요소로서 차별화되고 경쟁력 있는 입지여야만 임대수요자의 호응을 받을 수 있을 것으로 보인다.
☞ 전세비율이 높은 곳을 잡아라
전세가율이 높은 지역은 임대수요가 많다는 것을 의미하므로 매매가 대비 전세가를 고려하여 비교적 높은 지역이 그렇지 않은 지역에 비해 임대수익이 높다.
☞ 대중교통이 좋은 곳을 골라라
가장 중요한 교통요소중 하나인 지하철역이 인근에 있는 것이 좋다. 교통이 좋아야 임대수요가 넘쳐나기 때문이다.
☞ 도로 여건도 고려해라
자가용의 교통분담율이 가장 높으므로 주변지역의 접근성도 따져보아야 한다. 강변북로, 올림픽대로, 동부·서부 간선도로 등 여러 도로의 진출입이 편리한 곳이 성장 가능성이 높다.
임대사업자에 대한 세금 감면
주택임대에 따른 부과세금
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시기/부과세금
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매입할 때/취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세
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보유할 때/재산세, 종합소득세, 임대시 종합소득세
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매도할 때/양도소득세,주민세
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▶ 취득 시 세금 감면
취등록세 - 신규분양 공동주택이나 임대목적으로 건축한 공동주택을 건축주나 건설임대사업자로부터 최초로 취득한 경우
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60㎡ 이하/60㎡~85㎡/85㎡초과/비고
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면제/없음/없음/아파트,연립주택,다세대주택에 한함
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※ 신규로 분양받은 경우에 한하고 기존주택을 매입한 경우에는 세금이 과세된다. 또한 매입임대사업자가 주택거래신고지역내 아파트를 추가로 취득할 경우 취득·등록세 감면혜택이 없다. 다만 지난해 8월31일 이전에 최초로 분양계약을 체결했고 2008년 12월31일까지 취득하는 임대용 공동주택일 경우에는 개정 전 조례안이 적용된다.
☞ 취등록세 감면혜택을 받을 려면 임대주택 취득 후 30일 이내로 임대사업자 등록을 해야만 한다.
☞ 공동주택을 취득한 날로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 아니하거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대주택을 임대 외의 용도로 사용하거나 매도할 경우는 감면된 취등록세를 추징한다.
▶ 매도시 세금 혜택
양도소득세의 경우 3채의 임대주택과 1채의 거주주택을 소유하고 있다면 소유주택은 총 4채가 되므로 한 주택을 매도하면 60%의 중과세율이 적용된다. 다주택자라면 임대사업으로의 전환을 모색해 볼만하다.
만일 지금부터 임대사업을 준비하고 있다면, 국민주택규모이하에다 기준시가 3억이하이면서 같은 시·군에 소재한 5호 이상의 주택을 10년이상 임대사업하는 것이 좋다. 이럴 경우 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있으며, 종합부동산 과세에서도 제외되기 때문이다.
아울러 임대주택외에 거주하는 다른 1주택을 매도할 때 중과세율 60%가 아닌 일반세율(9~36%)을 적용받을 수 있다. 다만 임대사업의 임대의무기간 이전에 매도하게 되면 중과세율이 적용되어 산출된 양도소득세와 기본세율로 산출된 양도소득세의 차익을 추징하게 되므로 주의해야 한다.
▶ 종합부동산세
종합부동산세법 시행일인 2005년 1월 5일 이전부터 임대사업자로 등록한 사람은 2채 이상의 주택을 5년 이상 임대하면 종합부동산세를 내지 않아도 된다.
웹사이트: http://www.yesapt.com
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