판교신도시 인접지역 아파트를 선점하라
▶ 판교일대로 흐르는 유효수요의 움직임을 읽어라
일단, 그러한 곳으로 가장 유력시되는 후보지는 강남 대체신도시로 불리는 판교다. 판교신도시는 토지이용 효율성을 높이고 서울 강남의 주택수요를 흡수하기 위해 용적률과 인구밀도 등을 상향조정, 총 2만9천250가구가 들어설 계획이다. 녹지율은 과거 5대 신도시는 물론 김포와 파주 등 앞으로 개발될 신도시 가운데에서도 최고 수준을 유지, 쾌적한 환경생태도시로 조성된다. 게다가, 20만평 규모의 벤처단지와 8만평 규모의 상업업무용지를 조성해 자족성 확보도 보장됐다. 고질적 문제로 야기되던 교통문제도 광역교통개선대책인 서울-용인 고속화도로와 신분당선 건설 등으로 해결될 조짐이 보인다.
문제는, 이같이 뛰어난 입지여건을 갖춘 판교를 노리는 사람이 매우 많다는 사실이다. 판교에 진입할 가장 보편적인 방법은 청약통장을 사용해 아파트를 분양받는 것인데, 현재 청약통장 가입자가 720만명을 넘어섰고, 성남시 거주자에게 돌아갈 우선 공급물량 30%도, 2001년 12월 26일 이전부터 계속 거주한 자만 가능해, 아파트 당첨받기가 로또 수준이 될 전망이다. 게다가 계약후 5~10년 정도는 분양권 전매가 안되기 때문에 입주가 본격화되는 2011년까지는 매입도 불가능한 상태다. 특히 판교 중대형평형은 채권입찰제와 원가 연동제가 병행 적용돼, 중대형평형의 경우 복잡한 청약방법과 만만치 않은 분양가 부담을 각오해야 한다.
▶ 판교신도시 인접 택지지구 입주물량 대안투자로 좋다
그렇다면, 투자접근이 쉬우면서 판교와 비슷한 수익을 낼 수 있는 지역은 없는 것일까? 방법은 있다. 판교와 매우 인접한 용인지역 등의 길목을 노리는 것이다. 용인은 경기도의 중앙에 위치하고, 강남과도 인접해 있다. 특히 분당보다 저렴한 아파트가격과 녹지공간을 무기로 한데다, 올핸 대규모 분양단지도 많아 주거환경면에서 수요자들의 관심을 끌기에 충분하다. 그중 신봉, 동천지구는 택지개발이 완료되면서 상대적으로 노후한 분당시민의 이주수요가 기대되고, 판교지구 보상자금이 풀리면서 재투자 적격지로 주목받고 있는 유망지구다.
신봉지구와 동천지구는 용인 수지지구와 붙어있고 광교산이 뒤쪽에 위치해 있어 주거환경이 좋고 각종 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 다만, 만성적인 교통문제와 난개발에 가려, 그동안 빚을 보지 못했을 뿐이다. 하지만, 서울~용인간 고속화도로나, 분당~수서간 고속화도로, 국지도 23호선을 잇는 도로 등 6개 도로가 신설되거나 확장될 계획이라 향후 이 지역의 교통과 주거여건이 개선될 여지가 많아지면서, 새롭게 조명받고 있다.
동천지구는 현대I'PARK, 효성화운트빌, 신명스카이뷰, 써니밸리, 우미이노스빌 등이 대표적 기존 단지다. 위치상으로 신봉보다 분당에 근접해 있어 강남으로 출퇴근하는 사람이나, 분당에 직장이 있는 이들에게 인기가 높다. 올해 주목할 분양물량으로는 동천동에서 삼성물산이 시공하는 2515가구(33~75평형)다. 10월 첫 선을 보이는데, 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 개발 면적은 총 14만2000평으로 지주 등으로 구성된 동천도시개발조합이 사업시행자인데, 조합측은 2005년 11월 용인시로부터 개발계획을 승인받아 현재 분양 전 단계인 실시계획안을 협의 중이다.
동천지구 아래에 위치한 신봉·성복지구 기존 아파트도 높은 프리미엄이 형성되어 있다. LG신봉자이1~2차, 벽산블루밍, LG빌리지 1·2·3·6차 등이 포진해 있는데, 가격 상승을 주도하는 대표 단지는 LG브랜드가 단연, TOP이다. 도시개발사업으로 진행된 지구지만, 택지지구와 맞먹는 메머드급 규모를 갖췄기 때문에 향후 판교입주와 맞물려 가격상승여력이 클 것으로 기대된다.
유망 분양물량으로는 GS건설이 3월 판교 분양 직후 성복동에서 중·대형 평형으로 구성된 2400가구(수지2차, 성복1·4차)의 대단지를 선보일 예정이고 뒤이어 5월경에도 1568세대를 추가로 쏟아낼 예정이다. 모두 33~60평형대 중대형으로 구성되는데, 도시기반시설 확보 문제로 2005년 초부터 분양이 지연돼 온 단지라 이를 노리는 대기청약자가 많은 편이다. SK건설과 동일하이빌, 동부건설도 성복동과 신봉동에서 5~10월까지 총 2600여가구를 추가로 내놓을 계획이다.
▶ 장기적으론 여타 용인 지역 분양물량도 좋다
신봉·성복 및 동천지구와 연계되어 하나의 주거벨트가 형성될 수지 1,2지구, 상현, 풍덕천, 구성읍쪽 분양물량도 올해 잇따라 공급될 예정인데, 현재 도로를 포함한 기반시설의 정비없이 아파트만 대량 공급되어 교통대란을 겪고 있는 것이 사실이지만, [성남 분당-판교-서울 신사(20.5㎞)를 잇는 신분당선 전철(2010년), 용인시 영덕동-판교-서울 양재동(24.5㎞)을 잇는 서울-용인 고속도로, 풍덕천 4거리-세곡동(17.3㎞)을 잇는 국지도 23호선 8차로 확장, 탄천변도로(판교지구-탄천-성남대로, 5.8㎞), 풍덕천에서 분당-수서 고속도로를 직접 연결하는 도로(1.5㎞), 판교-분당 도로(4㎞)신설, 국지도 57호선(판교-청계사 입구, 4.2㎞)8차로로 확장 등] 교통대책에 따른 도로공사가 계획대로 진행된다면 쾌적한 주거조건을 가진 지역으로 거듭날 가능성도 있다. 중소형 평형은 평당 1100만원, 중대형 평형은 평당 1600만원까지 언급되고 있는 판교신도시 분양가를 짚어볼 때 이들 지역 가격도 점차 현실화될 것으로 예상되므로 장기적으로 내다보면, 분양물량도 노려볼 만 하다. 올해 이들 지역에서 분양할 물량으로는 3월말 구성읍 상하리에서 분양될 진흥기업(33~58평형 1059세대)과 남광토건이 3월에 용인 동백 택지개발지구 내 연립주택 용지에서 공급할 남광하우스토리 등이 있다. 상하리 진흥더블파크는 단지옆 5600여평을 생태공원으로 조성해 용인시에 기부채납할 예정외에도 차로 5분거리에 24만평 레저타운이 들어서 쾌적한 주거환경외에도, 용인경정철 강남대역이 들어서 향후 교통망도 크게 개선될 전망이다.
▶ 비싼 분양가와 실거주 병행을 겸하는 것이 유리
8.31대책이후 조정기를 거치면서 일부 분양시장은 위축됐지만, 판교분양으로 유망 분양시장은 활력을 되찾게 될 것으로 보인다. 판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변 용인 등, 후광효과가 기대되는 지역으로 분산되면서 분양시장에 동력노릇을 할 것으로 기대되기 때문이다. 아는 만큼 보이고 듣는 것을 넘어서, 아는 만큼 버는 시대다. 판교청약에 집착해, 판교를 대체할만한 우량 분양물량을 계속 놓치는 것도 우둔한 선택이다. 판교청약을 향한 대대적인 청약 전략수정이 불가피해 진만큼, 지금 바로 나의 당첨확률을 따져 갈림길에서 현명한 선택을 해야할 시기임에 틀림없다.
단, 같은 지역내에서도 인기아파트와 비인기아파트의 차별화가 뚜렷한 편이므로 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤, 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하고, 도로시설과 학교시설, 생활편익시설, 발전호재 등도 두루 살펴 분양받는 것이 좋다. 특히, 용인 지역은 판교 열풍을 빌미로 분양가가 상당히 높게 책정될 가능성이 크므로, 분양가에 거품이 끼어 있지 않는 지도 철저히 살펴보는 것이 현명하다.
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