2001년~2005년 오피스마켓 임대료 추이

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2006-03-22 10:37

서울--(뉴스와이어)--부동산 종합 컨설팅 전문 회사 BHP코리아(비에이치피코리아/대표이사: 이호규)가 서울 소재 프라임 오피스빌딩(100여개)을 대상으로 2001년부터 2005년도까지 임대료 추이를 조사한 결과에 따르면 오피스빌딩의 임대료 인상률이 지속적으로 감소한 것으로 조사됐다. 특히 2005년 서울 오피스 시장의 임대료 인상율(전용면적 기준)은 전년도에 비해 평균 1.4%로 2001년 이래 최저였던 2004년의 인상율 2.1%는 물론, 2005년의 소비자 물가인상율 2.8%에 비해서는 현저하게 낮은 것으로 분석됐다. 이는 오피스 임대시장의 상황이 어려웠음을 보여주고 있다.

지역별로 살펴보면 도심지역의 경우, 경기 및 금융기관의 조정에 영향을 받아 수요증가가 정체됨에 따라 공실률이 상승하였고, 특히 2005년 연말에는 대형빌딩(KCCI, 34,319평)이 신규로 공급되면서 공실률이 5%를 초과하였다. 공실률 부담으로 임대료 상승폭은 연초 기대에 미치지 못하였다.

2001년부터 시작된 IT 및 수출기업 등의 풍부한 수요로 타 권역에 비해 비교적 활발하던 강남지역의 임대료는 2001년과 2002년 소폭의 상승세를 바탕으로 2003년 4%까지 상승하였다. 한편, 2005년 하반기에 구로, 분당 지역으로의 IT업체들의 이동과 10월에 신축된 메리츠타워로 인해 공실률이 3개 권역 중 가장 빠르게 증가하였음에도 불구하고 임대료 상승폭은 세 권역 중에서 가장 높았다. 이는 수요 감소보다는 공급의 증가에 의한 일시적인 현상이고 강남지역은 국내외 우량 IT업체와 신규설립업체들이 여전히 가장 선호하는 지역으로 시장의 충격이 크지 않았던 것으로 파악된다.

여의도지역은 2002년까지는 1%대의 낮은 공실률을 유지하였으나 2003년부터 은행, 증권회사 등 금융권을 중심으로 한 M&A가 활발해지며 자사 사옥으로 사용되던 대형 빌딩들이 매각 및 임대 시장에 나와 공실률이 2005년 2분기에 최고 7.8%까지 점진적으로 상승하였다. 그러나 2005년 3분기부터 대형 금융 및 IT업체 등을 중심으로 타 권역에서 이전해 온 수요가 생기면서 공실률이 하락하기 시작하여 2005년 말에는 6.2%의 하락세로 마무리되었다.

임대 면적 기준 지역별 환산임대료(환산임대료=(보증금*각 빌딩별 이자율/12)+월임대료, 관리비 제외)는 도심지역 83,500원, 강남지역 72,800원, 여의도지역 55,800원으로 도심지역 임대료가 가장 높지만, 전용 면적 기준 환산 임대료는 강남지역 141,400원, 도심지역 134,800원, 여의도지역 114,600원으로 강남지역의 전용률이 도심보다 낮아 강남지역이 서울의 비즈니스 권역 중 임대료가 가장 높은 것으로 분석되었다.

또한, 최근 5년간의 GDP 성장률과 오피스 수요의 상관관계를 분석해 보면 양의 상관관계(+0.72)가 나타남을 파악할 수 있다. 따라서 경제연구소들의 전망대로 향후 한국의 경제 성장률이 5% 내외로 2005년의 4%보다 높아진다면 오피스 시장의 수요도 향후 증가할 것이고 권역별·시기별 차이는 있지만 2006년 서울 오피스 시장의 평균 임대료 상승폭은 3% 내외로 회복할 것으로 예상된다.

웹사이트: http://www.bhpk.com