토지정의 논평-‘강남 실수요자 80%론’의 허구성을 통박 한다

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2006-03-29 11:28

서울--(뉴스와이어)--<토지정의>는 8.31대책 발표 이후 강남권 신규 아파트 구매자의 80%가 무주택자나 1주택자였다는 정부 조사 결과와 관련, 공급확대론이 다시 고개를 들고 있는 현상에 강한 우려를 표명하며 일명 ‘80%론’의 허구성을 다음과 같이 밝히는 바이다.

아파트 수요는 ‘신규+기존’수요로 이루어져 있으므로 이를 근간으로 판단해야 한다.

기본적으로 아파트시장 내 수요자에는 신규 수요자뿐만 아니라 당연히 기존의 수요자도 포함된다. 그러나 주지하다시피 정부의 금번 조사는 강남 아파트 ‘신규’ 거래자들의 주택 보유 여부를 주택전산망을 통해 확인하는 방식으로 이루어졌다. 따라서 <토지정의>는 아파트 보유 및 매매의 근본 목적을 파악하고 올바른 정책 방향성을 정하기 위해서는 신규 구매 집단과 기존 보유자 집단을 구분지어 고려하는 것이 보다 효과적일 것으로 판단한다.

강남벨트 소재 아파트에 대한 기존 수요가 대부분 투기적 가수요였음은 주지의 사실이다.

8.31대책 이전에 강남벨트 소재 아파트를 구입한 매수자들의 구입 동기가 대부분 투기적 가수요에 입각한 것이었음을 <토지정의>는 다양한 통계자료를 통해 지속적으로 천명한 바 있다. 상황이 더욱 나쁜 것은, 강남벨트 소재 아파트를 8.31대책 이전에 구입한 구매자들 중 상당수를 차지하고 있는 다주택 소유자들이 8.31대책 발표 이후에도 자신들이 소유하고 있는 강남벨트 소재 아파트를 매도하고 있지 않다는 사실이다.

모든 정황을 미루어 볼 때 강남벨트 소재 아파트에 대한 기존 수요도 여전히 투기적 가수요가 주를 이루고 있는 것으로 판단되기 때문에, 정부가 비록 강도는 미약하였을지라도 그나마 옳았던 정책의 방향성을 이제 와서 무분별한 공급정책으로 선회하는 것은 대단한 오판이라고 <토지정의>는 주장한다.

신규 구매자의 80%가 무주택자나 1주택 보유자라고 해서 실수요로 단정 짓는 것은 단견(短見)이다.

3월 25일자 중앙일보 조인스랜드에 게재된 기사 중, 부동산 중개업자들을 대상으로 조사한 결과를 살펴보면 단순히 ‘무주택자이거나 1주택 보유자’이기 때문에 실수요자들인 것으로 쉽게 단정 지을 수 없음을 알 수 있다.

가령 중개업자들에 의하면 최근 강남 ㄱ동 재건축 대상 아파트 매입자들은 30내지 40대 중반의 고수익 전문직 종사자들이나 맞벌이 부부인 경우가 대부분이었으며 매입자의 20내지 30%만 실제 거주자들로, 대부분은 대략 5년에서 7년 후에 있을 것으로 예상되는 재건축 프리미엄을 바라보고 구매한 것이라고 한다. 게다가 강남뿐만 아니라 가격이 동반 상승세를 보인 죽전ㆍ목동 등지의 신규 구매수요들도 유사한 성향에서 비롯된 것이었다고 한다.

이번 기회에 강남 아파트를 잡지 못하면 상류층 반열에 들 수 없다는 강박관념에 사로잡혀 무리하게 구매한 실제 거주수요가 존재한다고 할지라도 대부분은 실거주 수요가 아닌 투기(중개업자들의 표현에 따르면 투자) 수요였다는 말이다. 이와 같은 내용에서 미루어 볼 때, <토지정의>는 금번 강남권 아파트 신규 구매자들의 80%가 비록 무주택자나 1주택자라고 해서 곧바로 실수요자로 단정 짓는 것은 매우 위험한 판단이라고 감히 단언하는 바이다.

부디 정확한 판단과 그에 맞는 적절한 정책을 시행하기를 당부한다.

부동산 문제에 대한 해법으로 일부 언론과 학계, 재계에서는 지금까지 줄기차게 공급확대론을 주장해 왔다. 그러나 공급을 늘리는 방안에는 주택을 짓는 방법만 있는 것이 아니라, 실수요가 아닌 투기목적으로 보유하고 있는 주택을 시장에 매물로 내 놓게 하는 방법도 있는데 그렇게 유도하는 가장 좋은 방법이 바로 부동산 보유세 강화이다. 그리고 부동산 불로소득을 완전히 환수하는 제도를 마련하지 않은 상태에서 공급을 늘리면 오히려 부동산 투기를 조장할 수 있다. 아무리 공급을 확대한들 투기적 가수요를 만족시킬 수는 없는 것이다.

실제로 주택보급률은 102.2%(건설교통부, 2004년 말 기준)로서 주택수가 세대수보다 많아졌지만, 가장 많이 소유한 사람이 1083채나 갖고 있는 반면, 집이 없는 무주택 서민은 전체 세대의 45.4%에 달한다(행정자치부, “주택보유현황”, 2005년 8월 12일 기준). 그리고 지난 2000년부터 2005년 6월까지 부동산가격이 급등한 서울 소재 9개 아파트단지의 전체 거래량 2만 6821건 중 3주택 이상 보유자의 취득건수는 1만 5761건으로 무려 전체의 58.8%에 이르는 것으로 나타났는데(국세청, “다수주택 보유자 212명 세무조사 착수”, 2005년 7월 6일 발표), 이와 같은 3주택 이상 다주택 보유자들의 아파트 매집은 사실상 단기 차익을 노리는 부동산 투기이다.

정부는 부동산정책에 대한 흔들림 없는 자세를 견지하라.

또한 실수요를 초과하는 공급확대는 미래에 공급과잉에 의한 갑작스런 부동산 가격의 대폭락 사태를 초래하여 한국경제를 위기에 빠뜨릴 수 있다. 지금은 부동산 가격의 하향안정화를 유도하여 부동산 거품을 서서히 빼 나가야 할 때이지, 공급과잉으로 인한 부동산 거품의 급격한 파열을 초래할 수 있는 무책임한 공급확대책을 쓸 때가 아니다. 토지정의가 주장하는 것은 ‘공급확대 절대 반대론’이 아니라, 먼저 부동산 보유세를 대폭 강화하여 부동산 불로소득을 근절함으로써 투기적 가수요를 없앤 후 남는 실수요에 대해, 공급이 부족하면 그 때 공급을 확대해도 늦지 않다는 것이다.

전장에서 군대를 지휘하는 장수라면 시시각각 변화하는 전황(戰況)에 민감할 필요는 있다. 그렇다고 조금만 상황이 변하면 미리 겁을 먹고 중심을 잃은 채 갈팡질팡 한다면 그 전쟁은 해보나마나가 아니겠는가. <토지정의>는 투기와 일대 전쟁을 벌이고 있는 작금의 상황에서 재경부 수반인 한덕수 부총리가 최근에 보인 모습은 흡사 이러한 모습이 아닌가 하여 깊은 우려를 표하는 바이다. 아울러 <토지정의>는 정부가 “강남 실수요 80%론”의 허구성을 빨리 깨달아 공급확대를 통해 집값안정을 이루려는 미망에서 벗어나길 진심으로 바라마지 않는다.

토지정의시민연대

웹사이트: http://www.landjustice.or.kr