정부의 ‘임대전용 산업단지 조성계획’에 관한 논평

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2006-04-08 11:56

서울--(뉴스와이어)--정부는 지난 4월 6일에 기업의 입지비용 부담을 경감하여 기업투자를 활성화하고, 수도권기업의 지방이전을 통해 국가균형발전을 도모하고자 올 하반기부터 임대전용 산업단지를 조성하기로 하였는데, 그동안 우리 사회에 토지공공임대제의 광범위한 도입이 필요하다고 주장해온 <토지정의>는 이 방안을 적극 환영하면서, 이 정책이 가지는 의의와 아울러 반드시 유념해야할 점을 아래와 같이 제시한다.

1. 임대전용 산업단지를 원론적 측면에서 환영한다.

1) 확실한 임대료 환수를 전제로 한 임대단지는 토지문제가 발생하지 않는다.

토지문제는 토지불로소득의 사유화 때문에 발생한다. 따라서 토지를 공공이 소유하고 토지불로소득을 임대료로 확실하게 징수하면서 이용권을 임차인에게 부여하는 ‘임대전용 산업단지’는 토지투기문제가 전혀 발생하지 않는데, 그런 점에서 이 방식은 획기적이라 할 수 있다.

2) 확실한 임대료 환수를 전제로 한 임대단지는 이윤추구형 기업만 유치할 수 있다는 점에서 의의가 있다.

임대료를 확실하게 징수하는 ‘임대전용 산업단지’를 조성하게 되면 입주하는 기업은 <이윤+토지불로소득>의 극대화를 추구하는 것이 아니라 이윤의 극대화를 추구하게 된다. 다시 말해서 사업의 타당성만으로 입주를 결정하게 된다는 것이다.

정부가 발표한 보도자료에서도 밝혔듯이, 과거의 국민임대산업단지는 5년 후 분양조건으로 임대하는 순수한 임대단지는 아니었다. 5년 후에 분양하면 토지불로소득이 발생하기 때문에, 기업들은 토지불로소득을 노리고 입주를 결정하게 되는데, 이것은 한정된 자금이 비생산적인 데 투입된다는 것을 의미하는 것이다. 과거의 수많은 공장단지의 토지가 분양되었기 때문에, 토지불로소득을 노린 비효율적 투자는 차단되지 못했던 것이다.

3) 임대전용 산업단지 조성은 창업기업의 시장진출과 중소기업활성화, 그리고 일자리 창출 기여라는 측면에서 의의가 있다.

신규기업이 시장에 쉽게 진출할 수 있으려면 초기투자비용이 저렴해야한다. 그런데, 지금 한국은 땅값이 너무 비싸기 때문에 신규기업이 시장에 진출하기가 상당히 어려운 것이 현실이다. 요컨대, 높은 땅값이 진입장벽으로 작용한 것이다.

그러나 토지를 임대하게 되면 토지구입비용이 상당히 저렴하기 때문에 초기투입비용이 낮아져서 창업에 상당히 유리할 뿐만 아니라, 규모 확장을 위해서 토지를 추가로 구입해야하는 중소기업에게도 상당한 부담을 덜어줄 수 있다. 그리고 이러한 것이 자연스러운 일자리 창출로 이어질 것은 자명하다 할 것이다.

2. 정부는 아래의 사항을 유념하고 세부 계획에 반영해야한다.

1) 임대전용 산업단지의 성공은 임대료의 ‘확실한 징수’가 좌우한다.

보도자료에 따르면 공장단지의 임대료가 조성원가의 1%라고 되어 있다. 그런데 이 수준은 시장임대료 수준보다 낮은 것이 분명해 보이며, 이렇게 되면 임대단지가 달성하려는 효과가 반감될 것이다. 왜냐하면 공공임대료와 시장임대료의 차이에서 발생하는 토지불로소득을 노리고 토지투기가 일어날 수 있기 때문이다. 따라서 임대전용 산업단지의 진정한 성패는 임대료의 확실한 징수 여부에 달려 있다고 해도 과언은 아닐 것이다.

물론 창업기업의 신규진입과 중소기업의 지방이전을 유인하기 위하여 공공임대료를 시장임대료보다 낮게 책정하는 것이 좋다고 생각할 수 있지만, 이것은 정확히 말하자면 토지불로소득을 가지고 기업을 유인하는 것에 다르지 않기 때문에 정공법이라고 할 수가 없다. 진정한 유인책은 임대료는 확실히 징수하되, 법인세나 부가가치세 등의 감면을 통해서, 즉, 노력소득을 더 많이 보장하는 방식을 통해서 기업의 진입을 유도하는 것이라 할 것이다.

<토지정의>는 앞으로 정부가 이러한 분명한 철학과 방향성을 견지하면서 구체적인 방안을 마련해 줄 것을 당부한다.

2) 임대료를 확실하게 징수하기 위해서는 10년마다 임대료를 재책정해야 한다.

매년 임대료를 징수하는 방식은 임차인의 초기 자금 조달 부담을 크게 완화시키고 임대료의 정기적인 조정을 통해 예기치 않은 토지가치 상승분을 환수하기가 쉽다는 장점이 있다. 그러나 토지가치 상승분을 정확하게 환수하기 위해서는 임대기간을 50년으로 하더라도 10년마다 임대료를 재책정한다는 단서가 추가 대책에 반드시 포함되어야 한다.

3) ‘임대전용 산업단지’ 방식은 행정복합도시, 기업도시, 신도시 건설에도 적용할 수 있다.

임대전용 산업단지 방식은 공장단지조성 뿐만 아니라, 현재 추진 중인 행정복합도시나 기업도시를 건설하는 것에도 충분히 적용가능하다. 이렇게 하면 토지불로소득을 원천적으로 차단할 수 있고, 임대료의 매년 징수를 통해서 안정적인 재정확보도 가능해 진다.

그리고 이와 같은 방법을 신도시 건설(ex. 송파신도시)에도 적극 활용할 수 있다. 그것이 바로 토지는 공공이 임대하고 건물은 민간이 지어 분양하는 ‘토지임대-건물분양’ 방식인데, 이렇게 하면 아파트는 평당 400만 원 이하에 공급할 수 있고, 토지불로소득이 생기지 않기 때문에 정부가 투기단속이나 전매금지 등을 할 필요가 없게 된다.

<토지정의>는, 앞으로 정부가 ‘임대전용 산업단지’계획을 구체적으로 마련함에 있어서 위에서 제시한 것들을 적극 반영하여, 토지투기문제는 원천적으로 차단하면서 창업 활성화, 국토균형발전, 그리고 일자리 창출이라는 목표에 도달하기를 강력히 당부한다.

토지정의시민연대

연대단체(18개): 균형사회를 여는 모임, 민들레공동체, 민주언론운동시민연합, 보은예수마을, 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬, 생명평화연대, 성경적 토지정의를 위한 모임, 수수팥떡ASAMO(아이들을 사랑하는 어머니들의 모임), 예수원, 작은손길, 전국철거민협의회, 주거권 자유를 위한 시민연대회의, 코람데오선교회, 하남YMCA, 한국YMCA전국연맹, 한국빈곤문제연구소, 헨리조지 연구회, 희망사랑방

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