삼성경제연구소 ‘최근 주택경기의 진단과 시사점’

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2006-04-10 14:36

서울--(뉴스와이어)--최근의 주택경기 동향을 보면 2006년 들어 주택가격의 상승세 확대. 8.31대책 이후 주택가격은 일시적으로 정체되었다가 재상승하는 추세.

2005년 8.31대책발표 이후 주택가격은 10월과 11월 중 정체되었으나 12월부터 다시 오름세를 보임. 12월 중 전월비 0.2% 상승(10월: 0.0% → 11월: 0.0% → 12월: 0.2%). 특히, 2006년 3월에는 주택가격의 상승폭이 전월대비 0.6%까지 확대. 서울지역 주택가격과 전국 아파트가격 역시 상승세가 높아지며 2006년 1~3월 중 각각 전년말대비 2.6%와 1.9%의 증가율을 기록.

주택건설도 개선되는 모습
주택건설관련 지표들도 2006년 2월 들어 큰 폭으로 개선. 2월 중 건축공사 기성액은 주거용 공사에 힘입어 전년동월대비 12.2% 증가. 2005년 4/4분기 중 전년동기대비 3.1% 감소했던 주택건설수주가 2006년 1~2월에는 전년동기대비 34.3%의 높은 증가세로 반전.

최근 주택경기는 주택시장의 구조적 문제 등으로 당초 예상과 달리 크게 위축되지 않는 모습. 정부는 가격이 오를 때마다 가격억제조치의 강도를 높여 옴. 수요억제책인 종합부동산세와 양도소득세는 2003년 10.29대책에서 2005년 8.31대책으로 오면서 과세기준이 더욱 강화. 2006년의 3.30대책은 재건축 개발이익환수 및 은행의 주택담보대출 기준 강화를 추가. 따라서 최근에 나타난 주택가격의 상승과 주택공급의 증가 원인에 대한 분석이 필요. 본 보고서는 이를 위해 주택경기의 수급측면을 검토하고 향후 전망과 시사점을 제시하고자 함

주택의 수급 및 가격상승 요인 분석

최근 2년간 주택공급 부진, 지역별 편차도 심함
2004~05년에는 정부의 주택경기 안정책 및 내수침체 등으로 주택공급규모가 감소. 2004~05년 중 주택공급 규모(주택건설 인허가기준)는 과거와 비교하여 낮은 수준. 90년 이후 2005년까지 연간 주택건설호수는 평균 55만 7천호 수준. 이에 반해 2004년과 2005년 중 주택건설 호수는 모두 46만 4천호 수준으로 평균에 미달. 2003년 10.29대책 이후 2004년 주택공급이 하락하였으며 2003~04년 간의 내수침체와 맞물려 2005년까지 주택건설실적이 감소

수도권과 지방간의 지역별 공급 편차도 크게 발생. 수도권은 서울을 중심으로 주택공급이 2년 연속 감소. 서울지역은 주택공급 수준이 가장 높았던 2002년의 16만호에서 2004년과 2005년에는 각각 5만 8천호, 5만 2천호로 크게 하락. 특히 2004년 중 서울지역의 주요 주택공급원인 재건축 수주가 전년대비 42.1% 감소. 2005년 지방지역의 주택건설실적은 전체실적의 57.3%로 수도권(42.7%)보다 상대적으로 양호. 지방의 주택건설실적은 주택건설 호황기였던 2002~03년 이후의 감소세에서 2005년에는 증가세로 전환. 특히 대구지역은 2005년 중 전년대비 1만 7천호가 증가.

지방보다 높은 수도권의 주택수요
전반적으로 주택수요는 아직도 높은 수준을 지속. 주택보급률은 지속적으로 상승하였으나 선진국과 비교할 때 아직도 미흡한 수준. 한국의 주택보급률은 2000년까지 100%를 하회하였으나 지속적으로 상승하여 2004년 현재 한국의 전국 주택보급률은 102.2%에 도달. 그러나 아직도 대부분 주요선진국들의 주택보급률 수준인 110~5%에 비하면 낮은 수준. 자가점유비율은 54.2%에 불과해 한국의 주택소유욕구 등을 고려하면 신규수요도 높은 편. 특히, 지역적으로 인구가 밀집한 도시지역과 기타지역간에 주택보급률 차이가 크게 발생. 2004년 기준으로 서울 및 수도권의 보급률은 각각 89.2%와 93.9%로 전국의 평균수준(102.2%)을 크게 하회. 서울의 자가점유비율(40.9%)도 전국수준(54.2%)을 크게 하회. 반면, 강원, 충북, 전남 등 지방지역에서는 주택보급률이 110~120% 수준으로 전국 평균을 크게 상회. 미분양주택수도 주택수요가 많은 서울지역과 주택수요가 상대적으로 적은 지방간에 큰 차이가 발생. 2006년 1월 현재 전국의 미분양주택수 55,847호 중 서울지역이 차지하는 부분은 346호에 불과. 이에 반해, 부산(5,231호), 대구(3,595호), 경기(7,415호) 등의 지역은 미분양주택수가 높은 수준.

선취매 및 고급거주지에 대한 주택수요 확대
가계가 주택시장 진입을 서두르는 이른바 선취매 현상이 증가. 주택가격이 상승할 경우, 잠재적 주택구매자의 미래기대가격이 상승하면서 주택시장 진입을 조기에 가시화. 주택가격이 높은 상승세를 보였던 2001~02년에는 가계의 부동산 구매계획이 상승한 반면, 2004년에는 가격 상승폭이 둔화되면서 구매계획이 하락. 은행의 주택담보대출역시 2002년 중 높은 증가율을 보였으며 2004년에는 증가세가 둔화

소득증가와 함께 주거수준 향상에 대한 욕구도 증가. 주택구매자가 원하는 1인당 건평과 가구당 방의 수가 과거에 비해 확대. 한국주택협회의 조사결과 희망 주택규모를 묻는 질문에 30평대 이상을 응답한 비중이 93.0%이었으며 20평대 이하의 비중은 7.0%에 불과. 특히, 강남지역은 타지역에 비해 대형평수의 비중이 높고 백화점, 대형유통점 등의 밀도도 높아 주거지로서 선호도가 높음

최근 주택가격 상승의 근본원인은 수급불균형
서울 및 강남지역의 국지적 가격상승이 전체 주택가격의 움직임을 주도. 지역간 격차가 커지며 2006년 들어 서울지역 주택가격은 3월까지 전년말대비 2.6% 상승하였으나 6대 광역시의 평균상승률은 0.6%에 불과. 서울 내에서도 강남지역7)의 주택가격은 같은 기간 중 4.1% 상승한 반면, 강북지역의 상승률은 1.1%에 그침. 수요가 높은 지역에서 공급이 따라가지 못하는 수급불균형으로 가격상승이 지속. 지난 5년간 주택공급 증가율 및 주택보급률이 낮은 지역에서 주택가격증가율도 높게 발생. 주택보급률 및 자가점유비율이 낮은 서울지역에서 지난 2004~05년간 주택공급이 크게 감소하면서 주택가격이 상승. 택지가 포화상태인 강남지역에서 유일한 주택공급 수단인 재건축이 크게 위축되면서 가격이 크게 증가. 높은 양도세로 인한 매물부족도 최근 가격상승의 한 원인

2006년 들어 나타난 주택공급 물량의 증가는 지난 2년간의 공급감소에 따른 기저효과(base effect)와 주택가격 상승의 영향이 복합적으로 작용. 2006년 들어 나타나는 주택건설지표 상승세를 민간부문이 주도. 2006년 들어 1~2월기간 중 주택건설은 전년 동기대비 24.9% 증가하였으며 특히 민간부문의 공급이 31.2% 증가. 1~2월 중 34.3% 증가한 주택수주도 민간부문(31.8%)이 주도

전망 및 시사점

2006년 주택건설은 완만한 증가세가 예상
주택가격의 안정세 등으로 주택경기의 급락 가능성은 낮음. 2006년 중 주택가격은 안정세를 이룰 것으로 예상. 국지적 가격상승의 영향도 배제할 수 없으나 종부세 부과 등이 현실화되면서 안정세를 보일 전망. 정부가 강력한 수요억제책을 지속적으로 추가할 경우 주택경기의 하락세 전환 가능성도 배제하지 못함. 주택가격의 안정세로 주택건설도 완만한 증가세를 보일 것으로 예상. 주택가격이 상승하면 주택건설업체의 수익성이 향상되어 주택공급이 증가. 주택가격이 높은 상승세를 보인 2001~2년 중 건설업체 업황 및 채산성지수가 상승하였고 가격이 둔화된 2004년 중 업황 및 채산성도 하락. 한국주택협회에 의하면 대형주택 건설회사들은 2006년 분양물량을 2005년에 비해 10.2% 증가시킬 계획인 것으로 조사. 전국적인 재개발 및 공공부문 공급증가도 주택건설의 확대요인. 판교, 화성, 김포 등 제 2기 신도시개발 사업이 진행 중이며 서울 강북 및 지방도시를 중심으로 한 재개발 사업이 추진. 국민임대주택 공급규모 증가 및 신도시 공영개발 등 공공부문의 주택건설이 확대

향후 부동산 정책은 수급불균형 해소에 주력
과도한 공급 및 수요억제책은 건설자원배분의 왜곡을 가져올 가능성. 정부는 선진국에 비해 부족한 공공임대주택비율을 확대하는 등 서민들을 위한 정책에 주력하고 기타 부문은 시장의 자율적 선택으로 유도. 주택수요가 고급화되는 추세에서 지나친 소형평형의무비율 부과는 자원배분을 왜곡할 우려. 인프라가 양호한 강남지역 재건축의 과도한 억제는 장기적으로 공급부족을 초래하여 가격이 상승할 가능성.

금융측면에서의 수요억제책 강화도 투기수요 억제의 효과는 있으나 실수요 피해자가 발생할 가능성. 은행의 주택담보대출 기준 강화로 대출없이 자금을 동원할 수 있는 계층 위주로 주택수요가 재편될 우려. 강북 뉴타운 및 재개발 정책을 지속적으로 추진하여 주택구매자들의 선택의 폭을 넓히도록 노력. 강북의 부족한 각종 편의 및 공공시설 등 인프라확충 등을 통해 주거환경 개선에 노력

실생활과 직결된 부동산 정책은 중장기적 시야에서 안정적으로 운영. 주택은 의식주의 하나로 국민생활과 직결. 과거와 같이 부동산 정책을 단기적인 경기조절수단으로써 활용하는 것을 지양. 실거래가 신고 정착 등 부동산 제도 합리화노력을 지속적으로 추진....삼성경제연구소 정형민 수석연구원

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