토지정의 논평-추병직 장관은 ‘토지임대-건물분양’방식 도입을 재고(再考)하라
‘토지임대-건물분양’ 방식보다 다른 주택공급방식들이 문제가 더 많아
추 장관은 “과거 경기 상황에 따라 건설·부동산 규제가 냉온탕을 오가다 보니 정책이 신뢰를 얻지 못했던 게 사실”이라며 부동산정책에 대한 국민들의 신뢰 확보의 중요성을 강조했는데 이는 적절한 판단으로 보인다. 주지하듯이 정부 정책, 특히 경제와 관련한 정책, 그 중에 무엇보다도 부동산 관련 정책은 정책 추진에 대한 경제 주체들의 신뢰가 핵심이기 때문이다.
그러나 추 장관이 “한국적 정서에 맞지 않는다.”는 이해할 수 없는 근거를 들며 “토지임대-건물분양방식을 도입하지 않을 것”이라고 한 발언은 매우 유감스럽다. 추 장관의 발언은 아마도 우리나라에는 한 번도 ‘토지임대-건물분양’ 방식을 적용해 본 경험이 없기 때문에 정서에 맞지 않는다는 의미인 듯싶다.
토지와 건물을 임대하느냐 분양하느냐에 따라서 세 가지의 아파트 공급 방식이 있다. 추 장관의 말대로라면 이 중 토지와 아파트를 모두 분양하는 방식과 토지와 아파트 건물 모두를 임대하는 공공임대 방식, 이 두 가지가 ‘한국적 정서에 맞는 방식’이라고 할 수 있을 것이다. 그러나 이 두 가지 방식은 근본적인 문제점이 있다.
‘토지임대-건물분양’ 방식이 한국 정서에 맞지 않는다는 주장은 어불성설
우선 토지와 아파트를 모두 분양하는 방식은 많은 문제점들을 낳는다. 특히 근본적으로 토지에서 발생하는 불로소득을 개인의 호주머니 속에 그대로 넘겨주는 것을 허용함으로써, 부동산 가격의 급상승을 차단하기는커녕 이를 방조하고 온갖 비효율과 부정의를 양산한다.
토지와 아파트 건물 모두를 임대하는 공공임대 방식은 건물에 대한 개인의 관리와 보호노력이 약해지므로 건물이 쉽게 낙후되고 심지어는 단지 자체가 슬럼화 되는 경향이 나타난다. 다시 말해 토지뿐만 아니라 건물까지 임대하는 것은 효율성의 측면에서 지나친 방식이라고 할 수 있는 것이다. ‘토지임대-건물분양’방식이 한국인들의 정서에 맞지 않는다는 추 장관의 사고는 현재 많은 문제가 되고 있는 다른 주택공급방식들은 한국인들의 정서에 맞는다는 이야기로 밖에는 달리 해석할 수 없다.
반면 ‘토지임대-건물분양’방식은 앞의 두 방식에서 표출되는 근본적인 문제점들을 일거에 차단할 수 있는 획기적인 방식이다. 그리고 우리나라에는 도입되지 않았을 뿐이지 미국이나 싱가포르 등에서는 적절하게 적용됨으로써 충분한 효과를 누리고 있는 방식이기도 하다. 이처럼 분명하고도 간단한 방법이 있는데도 불구하고, ‘토지임대-건물분양’ 방식을 한 번도 도입해 본적이 없기 때문에 우리 정서에 맞지 않아 도입하는 것이 적절치 않다는 식의 논리는 어불성설(語不成說)에 불과하다.
또한 추 장관은 “토지가격이 오르면 문제가 발생할 수 있다”고 언급하고 있는데, <토지정의>는 추 장관이 어떠한 근거로 이렇게 주장하는지 도무지 납득할 수 없다. 만약 추 장관이 토지가격이 오르면 임차인의 저항을 야기하여 임대료를 쉽게 올릴 수 없다는 뜻으로 한 말이라면, 그것은 “아예 불로소득을 환수하지 않겠다.”는 말과 다름없는 것이다. 다만 임차인을 배려하여 임차인에게 예측가능성을 주려면, 예를 들어 10년 단위로 임대료를 조정한다는 조건을 계약서에 명시한다든가 10년 이내에도 예외적인 급격한 환경 변화가 생기면 조정 가능하다는 단서 등을 달면 될 일이다.
추 병직 장관의 공급정책에 대한 철학의 부재(不在)가 아쉽다.
아파트 공급정책이 소기의 정책목적을 달성하기 위해서는 투기적 가수요 억제를 통한 불로소득의 차단이 우선 되어야 함은 기본전제라 할 수 있다. 불로소득이 차단되지 않은 상태에서 단순한 경제 교과서적인 논리만 가지고 섣불리 공급을 늘리는 정책을 폈다가는 오히려 투기적 가수요만 충족시키는 결과를 초래하기 십상이기 때문이다.
이와 같은 까닭에 <토지정의>에서는 현재까지 전반적인 아파트 공급물량은 충분한 것으로 추정되기 때문에 일찍부터 ‘송파신도시’를 비롯한 각종 공급정책은 때 이른 것임을 밝혀 왔다. 그리고 정녕 공급정책을 펴려거든 투기적 가수요를 우선적으로 차단할 것과 이를 위한 가장 적절한 방법으로 ‘토지임대-건물분양’방식 도입을 제안해 왔다.
‘토지임대-건물분양’방식을 통해 아파트 공급정책을 실시할 경우 토지에서 나오는 불로소득은 임대료를 통해 적절히 환수할 수 있는 동시에 건물은 개인의 것으로 분양함으로써 사유재산제가 갖는 효과를 충분히 누릴 수 있기 때문이다. 다시 말해 ‘토지임대-건물분양’방식은 토지불로소득을 적절히 차단하면서 안정적으로 아파트를 공급할 수 있는 가장 적절한 방식이라 할 수 있는 것이다. 특히 80% 이상이 국유지인 송파신도시 예정지에 도입하기에는 더 없이 좋은 방식이다.
추병직 장관은 이러한 <토지정의>의 진심어린 조언에 귀 기울여 이제라도 부동산문제 해결의 획기적인 방안으로써 ‘토지임대-건물분양’방식의 도입을 재고(再考)해주기 바란다.
토지정의시민연대
웹사이트: http://www.landjustice.or.kr
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2009년 8월 26일 16:46
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