미리 살펴보는 2006년 하반기 분양시장 청약전략
공영개발여부에 따라 원가연동제· 채권입찰제 적용여부가 다르고, 사업승인시점에 따라 전매금지기간도 제각각이며, (공공 or 민간)택지의 성격에 따라, 청약통장을 쓸 수 있는 곳과 없는 곳이 갈리고 있다. 특히, 그동안의 분양시장은 꾸준한 규제정책과 추후 바뀌게 될 청약제도의 개편후폭풍 때문에 당첨확률을 높이기 위한 나름의 소신과 전략, 그리고 기술적 접근이 어느 때보다 절실한 시점이다.
일단, 전반적인 청약전략기조는 유망(택지개발)지구 분양물량 중, 당첨확률이 높은 지구에 집중하는 청약계획을 세우 돼, 유망물량의 분양일정표를 짜두고, 순차적으로 청약해보는 것이 좋을 듯싶다. 한 곳에 당첨되면, 나머지 유망지역 청약을 포기해야하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있을 수 있으나, 남아있는 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 만큼 유망지구에 적극적으로 청약하는 것이 현명한 방법일 수 있다. 다만, 지구별 특징에 따라 지역별청약순위, 원가연동제나 재당첨금지, 전매제한이 상이할 수 있으니, 이는 꼼꼼히 따져봐야 할 문제다. 나아가 입지여건과 브랜드 가치, 발전가능성 등을 비교해보고 분양가와 주변시세도 검토해 본 후 청약여부를 결정해야겠다.
2006년 상반기에 치러졌던 판교신도시 중소형평형의 동시분양의 열기는 하남 풍산지구를 거쳐 판교중대형 평형과 파주신도시로 이어질 것으로 보인다. 그리고 연내에 은평뉴타운, 송도신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 용인 흥덕지구, 서용인(신봉·성복동), 아산신도시 등 유망택지에 간헐적으로 선보일 물량이 있으니, 알짜물량에 목말랐던 청약자들은 이들 지역에 적극적인 대시가 필요하다. 2005년 11월 재개된 생애최초주택구입자금이 연내 마감되고, 전용면적 25.7평형초과까지 확대된 원가연동제 등이 실수요자들의 내집마련 기회를 열어주고 있으니, 하반기 분양물량을 통한 재테크 적극 활용할 필요가 있다.
▶ 바뀌는 청약제도에 대한 대비 必要
정부가 빠르면 2008년부터 공공택지 뿐만 아니라 민간 택지에 공급하는 전용 25.7평 이하 중소형 주택에 대해 ‘청약 가점제’ 도입을 검토하고 있다.
청약 가점제란 주택 소유여부, 무주택 기간, 세대주 연령, 세대원 수 등에 따라 가점을 부여해서, 아파트를 우선 분양받을 수 있도록 하는 제도인데, 일단, 현재와 같은 추첨제 방식을 탈피해서 부양가족이 많은 무주택자 등에게 좀 더 많은 청약기회를 주겠다는 뜻으로 해석 해야한다. 아직 법이 바뀐 것은 아니지만, 이와 관련한 공청회가 7월 초순 열릴 계획이니, 기존 청약통장 가입자들은 향후 바뀌는 청약제도를 미리부터 꼼꼼히 살펴보고 이에 대한 대비도 필요하다.
일단, 무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 청약시장이 더 유리하게 바뀌는 만큼, 새 제도 적용을 기다리면서 알짜 유망지역에만 순차적으로 도전해보는 것이 좋을 것이다. 향후 가점제로 바뀌면, 나이가 많거나 부양가족이 많고, 소득수준이 적은 이들에게 가산점이 더 배정되기 때문에. 지금보다 당첨 확률은 더 높아지게 되니 서둘 것은 없다.
반대로 실제 청약제도가 바뀌게 되면 타격을 입는 청약통장가입자들이 적지 않기 때문에 이에 해당되는 이들은 행동반경이 더 좁아지기 전, 올인전략을 취할 필요가 있겠다. 아무래도 제일 많이 박탈감을 느끼는 이는 소형아파트에 청약이 가능한 부금·예금 가입자 중 1주택자들이다. 분양시장을 통해서 아파트 갈아타기를 계획한 이 대부분이라고 봐야하는데, 사실, 지금은 투기과열지구내 전용면적 25.7평형이하라도 25%정도는 1주택자에게도 청약기회가 주어지는 추첨제인데, 2008년부터는 아예, 청약기회가 없어지는 것이나 다름없다. 때문에, 유주택자 분들은 2008년 가점제로 바뀌기 전, 연말과 내년까지 청약통장을 활용할 필요가 있다. 장기적으로 여유가 되면 가점제가 적용되지 않은 중대형평형 청약예금으로 예치금을 증액하는 것도 좋은데, 증액한 평형에 청약하려면 1년간 기다려야 하니, 늦어도 내년안에 증액해야 한다. 현재 분양시장이 썩 좋은 편은 아니지만, 나홀로 사업장이나 적체현상이 없는 인기택지의 경우는 바로 분양받는 것이 현명하니, 원가연동제 적용이 되는 택지라던가 유망 지역엔 적극 적으로 청약해야한다.
수도권과 달리 지방은 사정이 조금 다르다. 본래 청약자들의 캐파가 작고, 수도권과 달리 투자수요보다는 실수요들로 분양시장이 움직이기 때문에 지금과 같이 한번 분양률이 떨어지고, 적체현상이 발생되기 시작하면, 분양권시장의 입주지연으로 이어지면서 전반적인 침체나 파급효과가 상당히 오래가게 된다. 이런 것들이 최근의 주택시장의 양극화나 다주택자의 세금폭탄, 고분양가 문제와 더해지면서 신규주택수요를 막게 돼 지방시장 침체로 이어지고 있으니, 유망택지라 하더라도, 주변에서 기존에 입주하고 있는 분양권의 시세와 비교 점검해 신중히 청약에 임하는 것이 좋다. 향후 재당첨금지를 염두에 뒀을 때 청약통장을 사용하는 것보다는 분양권을 선택하는 것이 낫기 때문이다.
그리고, 무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 청약시장이 더 유리하게 바뀌는 만큼, 새 제도 적용을 기다리면서 유망지역에 순차적으로 도전해보는 것이 좋을 것 같다.
▶ 2006년 하반기 노려봐야할 유망 분양 사업지
분양을 통해 내집마련을 하려는 실수요자라면 아래 관심단지의 분양시기를 꼼꼼히 체크해서 청약하는 것이 좋을 것으로 보인다.
① 서울 하반기 유망 분양물량 총평
2006년 하반기 서울 분양예정 아파트는 50개 단지로, 은평뉴타운 경우 아직 특별 분양분이 확정되지 않아 세대수가 미정이고 몇몇 건설사에서 확정되지 않아 총가구수와 일반가구수를 정확하게 기재할 수는 없지만 약 총17,889가구 중 9,333가구가 일반분양 될 것으로 조사되었다. 부동산 정부 정책과 판교분양, 여름 휴가철, 월드컵 등을 맡아 분양시장이 전반적으로 약세인 가운데 서울 분양물량도 2007년으로 연기된 물량도 적지 않다.
지역적인 특징으로는 올해 하반기 물량 중 강남권에 공급된 물량은 4개 단지, 총 414가구 중 일반분양 물량 258가구 밖에 안 돼, 지역적으로 분양물량의 차별화가 뚜렷했다. 강북권에는 뉴타운, 재개발 물량이 많았는데 동대문구와 은평구에 물량이 눈에 띈다. 동대문구 용두동에 두산산업개발이 용두2구역 재개발해 총433가구를 7월에 분양할 예정이고 롯데건설은 435가구를 8월에 분양한다. 답십리전농동에는 삼성물산이 총472가구를 분양, 한신공영은 11월에 725가구를 분양할 예정이다. 은평구는 1차 뉴타운으로 개발이 한창이다. SH공사 주관으로 진관내외동 1지구는 9월에 분양 예정으로 아직 확정된 건 아니지만 약 3,373가구 중 1,500가구를 일반 분양 할 예정이라고 한다. 또한 12월에 삼성물산은 은평구 불광동에 총645가구 분양, 대동주택은 녹번동에 총131가구를 하반기에 분양할 예정이다.
분양 물량 가운데는 광장동 광장자이와 마포구 하중동 한강밤섬자이 등이 관심을 끌 것으로 보인다. 광장동 광장자이는 주상복합형 아파트로 총122세대 모두 일반 분양할 예정으로 지하2층~ 지상23층 2개동이고 47~92평형이다. 아차산에 둘러싸인 청정자연과 어린이 대공원, 서울숲 등으로 쾌적한 주거환경과 구의, 자양균형발전촉진지구와 U턴 프로젝트의 개발프리미엄을 가지고 있어 앞으로 발전가능성이 크다. 하중동 한강밤섬자이는 GS건설이 단독주택을 재건축하는 아파트로 총 488가구 중 75가구를 일반 분양한다. 44~60평형으로 한강 밤섬 조망권을 갖추고 있는데다 중대형 평형으로만 구성돼 있어 높은 청약경쟁률을 기록할 것으로 보인다.
② 경기,인천 하반기 유망 분양물량 총평
하반기 경인지역 분양시장의 핵은 8월 판교 중대형평형 분양물량이다. 8월에 쏟아질 7,164세대 중 주공분양물량 중소형평형 1774세대를 제외한, 5,390세대는 청약예금 600~1500만원(서울기준) 가입자가 돌아가는데, 무주택우선순위가 없는 랜덤추첨에 전매규제도 5년이라 중소형물량에 비해 유동성도 좋으니, 필히 청약하는 것이 현명하다. 채권입찰제가 병행되기는 하나, 원가연동제가 적용돼 분양가가 저렴한 편이고, 추후 기대할 수 있는 시세차익이 큰 편이니 실수요자는 모두 청약통장을 사용하는 것이 좋겠다.
그밖엔 판교 외 공급될 유망 분양물량은, 성남시 도촌지구, 의왕시 청계지구, 파주신도시, 송도신도시, 화성시 동탄지구 등이 있다.
성남 도촌지구는 대한주택공사가 개발하는 분당 야탑동과 광주시 사이에 위치한 24만2천여평 규모의 택지개발지구이다. 성남시 중원구 도촌동 일대로 야탑동과 붙어 있기 때문에 분당의 기반시설을 이용할 수 있고 판교신도시의 후광효과도 바랄 수 있을 것으로 보인다. 게다가 주변이 구릉지 환경으로 주거환경이 쾌적하다. 11월경 주공에서 408세대를 공급하는데, 2002년 6월28일 이전부터 거주한 사람에 한해 지역우선 자격을 줄 예정이다.
동판교 인근이 도촌지구라면, 서판교 인근엔 의왕시 청계지구가 있다. 과천선 인덕원역 2번 출구를 나서, 차로 4분만 달리면 택지도달이 가능해, 과천과 평촌신도시의 생활편의시설을 고스란히 이용할 수 있고, 57번 국도를 타고, 차로 20분만 가면, 판교신도시와 분당신도시까지도 접근이 가능해 장차 1~2기 신도시의 후광효과까지 기대되는 지역이라 할 수 있다. 올해 주공이 공급할 물량은 1,605세대다
이밖에도 고양시 행신지구도 하반기 쏟아지고, 빠르면 연말 용인 흥덕지구 분양물량도 선보일 예정이다.
판교와 매우 인접한 용인지역 등의 길목을 노리는 것도 현명한데, 신봉동과 동천동은 용인 수지지구와 붙어있고 광교산이 뒤쪽에 위치해 있어 주거환경 및 각종 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 다만, 만성적인 교통문제와 난개발에 가려, 그동안 빚을 보지 못했을 뿐이다. 하지만, 서울~용인간 고속화도로나, 분당~수서간 고속화도로, 국지도 23호선을 잇는 도로 등 6개 도로가 신설되거나 확장될 계획이라 향후 이 지역의 교통과 주거여건이 개선될 여지가 많아지면서, 새롭게 조명받고 있다. 올해 주목할 분양물량으로는 동천동에서 삼성물산이 시공하는 2515가구(33~75평형)다. 10월 첫 선을 보이는데, 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 개발 면적은 총 14만2000평으로 지주 등으로 구성된 동천도시개발조합이 사업시행자인데, 조합측은 2005년 11월 용인시로부터 개발계획을 승인받아 현재 분양 전 단계인 실시계획안을 협의 중이다.
동천지구 아래에 위치한 신봉·성복동 기존 아파트도 높은 프리미엄이 형성되어 있다. 유망 분양물량으로는 GS건설이 성복동에서 중·대형 평형으로 구성된 2400가구(수지2차, 성복1·4차)의 대단지를 선보일 예정이고 뒤이어 1568세대를 추가로 쏟아낼 예정이다. 모두 33~60평형대 중대형으로 구성되는데, 도시기반시설 확보 문제로 2005년 초부터 분양이 지연돼 온 단지라 이를 노리는 대기청약자가 많은 편이다. SK건설과 동일하이빌, 동부건설도 성복동과 신봉동에서 연말까지 총 2600여가구를 추가로 내놓을 계획이다.
③ 지방 하반기 유망 분양물량 총평
서울·수도권에 비해 유난히 분양 물량이 많은 지방. 그러나 지방도 역시 분양시장이 양극화 됐다. 인기지역과 비인기지역의 차이가 크고, 개발호재가 많은 곳으로 관심이 집중되고 있다. 특히 기업·혁신도시 등의 호재가 있는 지역이 호조를 보였다. 대우건설이 3월 대구 동구 각산동에 분양한 아파트(29∼48평형 1071가구)는 순위 내에서 모두 마감됐다. 5월 27일 현재 계약률은 82~83%를 넘어섰다. 대구에서 상대적으로 낙후된 동구에서 이 같은 청약결과는 이례적인 일이다. 대우건설 관계자는 “각산동 사업장은 혁신도시가 들어서는 신서동과 바로 인접해 있어 개발 기대감이 크고, 최근 동구에서 신규 분양물량도 없었고, 분양가가 적정했다. 또한 확장형 발코니 설계로 실수요자들의 받을 수 있었다. 계약률 80%는 인근에서 대단히 좋은 성적이다.” 라고 전했다.
지난 3월 10일 청약 접수한 강원도 원주 반곡동 벽산블루밍(32∼46평형 334가구)은 평균 27대 1의 경쟁률을 보이며 전 평형 마감됐다. 원주는 기업도시와 혁신도시로 선정이 됐고, 투기과열지구가 아니어서 분양권 전매가 자유로운 것이 호재로 작용했다.
지난 3월 15일 청약 접수를 받은 충청북도 충주시 용산동 남산동일하이빌도 평균 경쟁률 3대1로 마감됐다. 동일하이빌 관계자에 따르면 “남산동일하이빌은 우선 기업도시와 인근 호암택지지구조성이 예정 돼 있어 호재로 작용했고 전매가 가능하기 때문에 무난히 마감할 수 있었다. 또한 남산과 충주시내가 한눈에 보이는 조망권을 갖춰 인기를 끈 것으로 보인다.” 고 말했다.
최근 가장 놀란 만한 성적을 보인 곳은 서부산권 명지주거단지 영조퀸덤. 부산은 지방에서도 분양시장이 좋지 않은 것으로 알려졌지만, 명지주거단지에서 분양한 업체 모두 선전하고 있다. 서부산권에 이어 동부산권에는 정관신도시가 분양을 기다리고 있고 하반기에는 명지주거단지에 영조주택이 2차, 3차 물량을 공급할 예정이다.
기업도시와 혁신도시 외에 유망한 곳은 택지지구다. 택지지구는 계획적으로 단지가 들어서기 때문에 상대적으로 기반시설이 빈약한 지방에서는 핵심주거단지로 부상할 수 있으면 편리하고 쾌적한 생활을 누릴 수 있다. 올 해 지역별로 부산 명지주거단지를 비롯해 부산 정관신도시, 광주 수완지구, 충남 아산신도시, 전남 목포 옥암지구 등 유망 택지지구들이 줄줄이 분양에 나선다. 그 중 하반기에 가장 주목되는 곳은 부산 명지주거단지와 광주 수완지구이다.
하반기 역시 상반기와 분위기는 다르지 않을 것으로 보인다. 호재가 있는 지역은 수요자들의 관심을 모으며 선전할 것으로 예상된다. 그러나 정부의 거품 논란이 지속되면서 지방 분양시장이 타격을 받고 있고 양극화가 심화되고 있는 것이 변수로 작용할 수도 있어 보인다. 아무래도 전반적인 침체 국면이 장기화 되면 호재가 있는 지역이라도 고전할 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.
웹사이트: http://www.yesapt.com
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