아파트·상가 분양 허위·과장광고 조심하세요...공정위, 소비자피해주의보 발령
06년 1월~5월 공정위(서울사무소 소비자과)에 접수된 아파트·상가 분양 부당광고 사건은 동 기간 부당광고 사건의 약 30%에 해당
아파트·상가는 사전분양절차로 인해 일반상품보다 광고가 소비자의 구매결정에 중대한 영향을 미치나 향후 분쟁 발생시 법원이 광고내용을 계약내용으로 인정하지 않는 경우가 많아 부당광고로 인한 소비자 피해구제가 용이하지 않음
또한 일부 광고 내용은 부동산이 준공된 이후에야 허위 과장성 판단이 가능한 경우가 있어 소비자 스스로가 피해에 대비할 필요가 있음
공정거래위원회는 소비자피해주의보 발령과 동시에 사업자에게 ‘아파트·상가 분양 광고시 유의사항’을 배포하여 부당광고 발생을 억제하고 조속한 시일 내에 부당광고 혐의 사업자를 조사하여 시정조치할 예정임
1. 아파트·상가 분양 관련 부당광고행위 유형
가. 분양의 기본 사항 관련
☐ 분양사업 “시행사”의 고의적인 누락
ㅇ 실제 분양사업 주체인 시행사는 누락하고 소비자에게 인지도가 높은 시공사만을 표기하여 시공사를 분양계약 당사자로 오인시키는 사례
☐ 분양현황에 대한 오도
ㅇ 임차인이 입점의향서를 제출한 것에 불과함에도 ‘임대 100% 완료’ 등으로 표현
ㅇ 유명업체 입점 여부 허위 표시
ㅇ 분양률 과장
<사례>
A씨는 유명 시공사인 ○○이 ‘시공부터 분양·임대 관리, 준공 후 운영관리까지 책임진다’는 전단지 광고를 보고 계약을 체결. (당시 광고에 시행사는 표기되지 않고 시공사만 표기되어 있었음) 그러나 시행사의 제3채권자들이 분양상가에 가압류조치를 하여 경매절차가 진행됨에 따라 소유권 확보가 불투명함에도 ○○시공사는 자신이 분양계약 주체가 아니므로 법적 책임을 질 수 없다고 함.
나. 수익성 등 재산가치 표현
□ 객관적·구체적 근거 없이 확정적 수익이 보장되는 것처럼 광고
ㅇ 수익보장과 관련하여 제한조건(예:1층만 보장, 2년 한정)이있음에도 불구하고 분양 광고시 이를 밝히지 않음
ㅇ 실질적인 수익보장이 불확실한 수익보장확약서만을 근거로 확정적 수익이 보장되는 것처럼 표현
□ 수익성 과장
ㅇ 임대수익률을 광고하며 대출금의 이자비용이나 관리비를 수익에 포함시켜 마치 수익률이 높은 것처럼 표현
ㅇ 위치, 규모, 브랜드 가치 등에 차이가 있는 주변상가의 수익을 분양상가의 수익으로 표현
ㅇ 비교대상 및 비교기준 등을 명시하지 않고 분양가격만을 단순 비교하여 분양가격이 실제보다 저렴한 것처럼 표현
□ 상권 과장
ㅇ 상권에 관해 객관적·구체적 근거 없이 “일 평균 유동 인구수○○○”, “방문고객수 ○○”등 실제보다 우량한 것처럼 표현
<사례>
B씨는 3,450만원 투자시 1,000만원 확정지급! 금융기관 지급보증서 발급으로 확실한 노후대책”이라는 신문광고를 보고 광고에 나온 번호로 전화하여 문의한 결과‘1000만원 확정지급’이란 상가 임대료 2년치를 준다는 것이고, 금융기관 지급보증이란 것도 예치된 실투자금 3,450만원 중 1,000만원을 지급하는 것일 뿐 2년 후에는 아무런 보장도 되지 않는다는 사실을 확인.
다. 교통 등 주변 환경에 대한 표현
ㅇ 기준지점과 교통수단 등을 명시하지 않고 ‘○○까지 30분 거리’라고 표현
ㅇ 오르막길이나 길을 따라 돌아가야 하는 시간 등을 고려하지 않고 일직선 거리로 계산된 수치에 따라 ‘도보로 ○분 거리’라고 표현
ㅇ 사업계획만 확정된 학교, 공원, 백화점, 전철 등을 마치 현재 이용 가능한 것처럼 표현
<사례>
C씨는 아파트 앞에 ‘대형할인매장 입점 예정’이라는 분양 팜플렛의 광고를 믿고 인근 시세보다 비싼 분양가에도 불구하고 분양계약을 체결. 그러나 관계기관에 문의 결과 분양 당시 할인매장 입점승인을 해 준 적도 없으며, 승인해 줄 예정도 없다는 답변을 받음.
라. 품질, 조망권 등
□ 카탈로그·견본주택 과장
ㅇ 카탈로그나 견본주택에는 고급 인테리어나 마감재를 쓰는 것처럼 표현하였으나 실제는 값싼 자재를 사용
□ 불리한 사실의 고의적 은폐
ㅇ 분양대상 건물 사이에 있는 타인 소유의 나대지를 녹지로 표현
ㅇ 일부 동·일부 층만 조망권이 확보됨에도 단순히 ‘조망권 보장’이라고 표현
<사례>
D씨는 모델하우스 오픈시 나눠 준 분양 팜플렛의 평형 조감도에 해바라기 수전이 설치되는 것으로 표시되어 있었으나 실제 시공된 아파트 에는 일반 샤워기가 설치되어 항의하였으나 시행사는 인쇄 과정상의 실수였으며 계약당일에 나눠준 분양 팜플렛의 조감도에는 일반 샤워기가 설치되는 것으로 표시하였다며 책임이 없다고 주장. 그러나 계약 당일 이에 대한 별도의 안내가 없었으므로 D씨는 동일한 분양 안내 책자로 생각하였음.
2. 피해 예방을 위한 소비자 유의사항
가. 수익률 관련
□ 은행 금리 등에 비하여 지나치게 높은 수익률은 신뢰성이 없으므로 그대로 믿지 말고 꼼꼼히 따져 볼 것
ㅇ 공실 발생의 위험, 관리비·제세공과금·감가상각비 등 수익성을 떨어뜨리는 요소들을 감안하여 수익률을 제시하는 경우는 거의 없음
ㅇ 수익률이 적절히 제시되었는지 여부를 쉽게 판단하는 방법은 정기예금금리와 비교하는 것임
□ ‘수익 보장’이라고 광고하는 경우가 많은데 이는 근본적으로 “사실이 아니다”고 보는 것이 타당함
ㅇ 분양사업자가 제시하는 ‘수익보장확약서’가 있어도 실제로 이행하지 않으면 민사소송으로 분쟁을 해결할 수밖에 없음
ㅇ 공신력 있는 금융기관이 수익지급을 보장하는 경우도 실제 보장 여부를 반드시 확인하고, 제한 조건 여부도 일일이 확인할 것
□ 상권에 대한 표현은 반드시 현장답사를 통하여 직접 확인할 것
나. 분양 기본사항 관련
□ 분양 사업 주체(시행사)를 확인
ㅇ 수분양자와 관련된 향후 법적 책임은 사업 주체이자 계약주체인 시행사가 부담하므로 유명 시공사에 현혹되지 말고 시행사가 누구인지, 시행사의 사업능력·신용도 등은 어떠한지 반드시 확인
□ 분양 부동산의 용도·대지 소유권 확보·건축허가 여부 등을 확인
ㅇ 건설교통부 홈페이지에서 일부 분양물(공동주택, 건축물분양에관한법률 적용 상가)의 분양 관련 주요정보 확인 가능
다. 분양현황 관련
□ 영향력 있는 유명 업체의 입점 여부 등은 반드시 해당 업체에 사실 여부를 확인
라. 주변 환경·생활여건
□ 주변환경이나 생활여건 등에 대해서는 반드시 현장 방문 및 관계기관을 통해 확인
ㅇ 도로구조 및 혼잡정도, 대중교통 편의 여부, 역세권 이용의 실제 도보거리, 각급 학교와의 인접거리, 주변 자연환경 실태, 혐오시설의 유무 등을 현장 방문하여 직접 확인
ㅇ 장래 이용 가능 시설(지하철역, 백화점, 학교 등)은 관련 허가 취득 여부, 진행 상황 등을 관할 관청을 통해 확인
마. 기타
□ 중요 사항은 계약서에 명기
ㅇ 마감재나 기타 중요 사항은 계약서에 명기하고, 모델하우스의 각 부분을 사진이나 동영상으로 촬영해 놓을 경우 향후법적 분쟁 발생시 유용한 자료로 활용 가능
ㅇ 기타 모델하우스 등에서 분양 대행사가 구두로 설명하는 내용도 녹음 등 구체적인 증거자료를 확보해 두는 것이 바람직할 것임
3. 위법행위 신고 요령
□ 표시·광고법 위반 사실이 있다고 판단될 경우에는 구체적인 위반사항 및 근거자료(팜플렛, 분양 안내서 등 광고물)를 첨부하여 공정거래위원회에 신고
ㅇ 공정거래위원회 홈페이지 민원신고센터 (www.ftc.go.kr)
ㅇ 서울사무소 소비자과 Tel. 02-3140-9652, Fax. 02-3140-9660
ㅇ 부산사무소 소비자과 Tel. 051-466-3246, Fax. 051-466-3244
ㅇ 광주사무소 소비자과 Tel. 062-225-8459, Fax. 062-225-8460
ㅇ 대전사무소 소비자과 Tel. 042-476-1349, Fax. 042-476-1350
ㅇ 대구사무소 소비자과 Tel. 053-742-9148, Fax. 053-742-9150
4. 후속 조치계획
□ 사업자 유의사항 배포 및 직권조사
ㅇ 사업자단체에 아파트·상가 분양 광고시 유의사항을 배포하고 그에 대한 교육을 실시함으로써 부당광고 발생 예방
ㅇ 한편, 지속적으로 부당광고를 해 온 사업자에 대하여 조사 후 엄중 시정조치할 예정임
<아파트·상가 분양 광고시 사업자 유의사항>
사업자는 광고를 함에 있어 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 부당한 광고를 하여서는 안 되며 아파트·상가 분양 광고시 특히 다음사항에 유의
ㅇ 시행사는 반드시 표시하고, 소비자가 시행사와 시공사를 분명하게 구분하여 알 수 있도록 표현
ㅇ 소비자의 구매 결정에 영향을 미치는 분양현황·분양조건·분양가격은 사실에 근거하여 표현하여야 하며, 타점포 입점 여부 등도 계약서 등 명백한 근거가 있는 경우에 한하여 사실대로 표현
ㅇ 분양조건·분양가격을 다른 분양물과 비교할 경우 비교대상과 비교기준을 명시
ㅇ 융자금은 융자기관과의 사전협의나 약정이 완료된 상태에서만 표시하며, 융자기관·융자금액·이자율 및 제한조건 명시
ㅇ 거리표현의 경우 기준지점이나 교통수단을 명시하여야 하며, 통상시간대의 정상속도를 기준으로 표시
ㅇ 교통·주변환경(학교, 공원, 백화점, 수영장 등 공익시설이나 편익시설)·생활여건 등은 반드시 구체적인 사실에 근거하여 정확하게 표기하여야 하며, 아직 확정되지 않은 사항을 표기해서는 안됨
- 다만 장래 이용가능시설에 대하여 확실한 근거가 있는 경우에 한하여 “예정”, “계획” 등으로 표현하고, 구체적인 추진상황을 명기할 것
ㅇ 확정수익률 표현은 불가하며, 예상수익률의 경우에도 객관적으로 인정할 만한 계산근거를 반드시 가지고 있어야 함
- 수익률 계산시 금융비용(대출금에 대한 이자), 권리금, 관리비 등은 수익금액에서 제외하며, 예상수익금액은 수익성에 영향을 미치는 공실률·부채부담률 및 감가상각비 등 제반요소를 감안하여 보수적으로 산정
- 상가의 수익은 상가의 위치 및 주변여건에 따라 달라질 수 있으므로 예상수익률 산정시 기준이 되는 상가 명시
ㅇ 수익보장확약서가 있는 경우 수익보장주체, 보장기간, 보장내용 등을 구체적으로 명시
ㅇ 카탈로그나 팜플렛의 조감도·배치도 등에 주변시설이나 자연환경·교통편 등을 표시할 때는 현재 상황을 그대로 표시하여야 함
- 배치도상 아파트 동간 거리를 실제보다 먼 것처럼 표시하거나 나대지를 녹지로 표시하여서는 안 되며, ‘소비자 이해를 돕기 위한 이미지 컷’이라는 문구를 넣었다고 하여도 면책되지 않음
□ 사업자는 소비자의 구매 선택에 영향을 미칠 수 있는 다음의 중요사항을 광고에 포함하여야 함
ㅇ 상가·오피스텔 분양의 경우
- 건축허가 취득 여부(오피스텔 제외)
- 대지소유권 취득 여부
- 신탁계약 체결 여부 등 분양대금 관리방법
- 시행사·시공업체명
- 분양물의 용도·규모·지번
ㅇ 공동주택 분양의 경우
- 신탁계약 체결 여부 등 분양대금 관리방법
- 시행사·시공업체명
- 분양물의 용도·규모·지번
- 하자 등으로 인한 소비자 피해 발생시 보상기준
공정거래위원회 개요
공정거래위원회는 국무총리 소속의 장관급 중앙행정기관이자 합의제 준사법기관으로서 경쟁정책을 수립.운영하며 공정거래관련 사건을 심결.처리하는 역할을 담당한다.
웹사이트: http://www.ftc.go.kr
연락처
소비자정보팀 조사관 김지원 02-2110-4844
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2012년 7월 5일 14:21