한국기업평가 스페셜리포트, “부동산 매각구조가 내재된 유동화의 Legal Tail(매각기간) 이슈”

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2006-07-26 11:50

서울--(뉴스와이어)--부동산의 가치실현(현금화)과 관련된 Legal Tail(매각기간)은 부동산의 가치로부터 유동화증권의 상환재원을 이끌어내는 구조에서 늘 이슈가 되는 사안이다. 부동산은 그 차체로서 유동화의 대상이 되기도 하지만 유동화자산의 신용을 보강하는 담보로 보다 널리 사용되고 있다. 부동산 담보대출의 경우 원리금 상환이 이루어지지 않을 경우 담보권를 실행하여 원리금상환에 충당하게 되지만 유동화에 있어서는 담보가치 실현이 유동화증권의 만기 이전에 이루어지도록 구조화되어야 한다. 유동화증권의 적기상환이 신용등급을 부여하는 데 중요한 요소이기 때문이다. Legal Tail 의 설정은 기본적으로 유동화증권의 만기이전에 부동산을 처분할 수 있는 충분한 시간을 확보하기 위한 것이다.

Legal Tail의 설정은 유동화증권에 Call Option을 부여하는 형태로 이루어진다. 하지만 예상만기에 상환이 이루어지지 않을 경우 발행자에게 상당한 불이익을 부과함으로써 실질적으로 예상만기시점에서 상환이 이루어지도록 유도하고 있다. Legal Tail이 구조화된 유동화에서는 Call Option 행사시점인 예상만기를 실질만기로 인식하는 것이 바람직하며 부동산에 대해 발행자의 Equity(자본)가 투하된 경우에는 예상만기에 상환될 가능성이 더 높은 것으로 판단할 수 있다.

Legal Tail은 매각에 대한 시간적인 여유를 의미하지만 실질에 있어서는 예상만기 이전에 자진매각이나 재조달(Refinancing)을 유도하기 위한 것이다. Legal Tail이 설정되는 이유는 부동산 매각에는 상당한 시간을 요한다는 데서 출발한다. 하지만 Legal Tail 구조는 단순히 시간을 확보하는 개념이 아니라 예상만기 이전에 매각을 준비하거나 Refinancing을 유도함으로써 부동산의 가격하락과 특정 시점의 Refinancing위험을 완화하기 위한 것이다.

Legal Tail은 매각가격과 매각기간이라는 상호 상충되는 요소를 적절히 제어함으로써 부동산 매각과 관련된 이해관계자의 매각에 관한 이해관계의 절충점을 찾아내고자 하는 것이다. 부동산에 대한 선순위적 권리자일수록 낮은 LTV에서도 자신의 권리를 확보할 수 있기 때문에 매각가격보다는 매각시점에 큰 관심을 가질 수 밖에 없다. 반면 후순위적 권리자일수록 매각시기보다는 매각가격이 중요한 관심사이며 채권 확보를 위해 강제적인 매각에 대해서는 부정적인 입장을 취하게 된다. Legal Tail구조는 이러한 이해관계를 완충할 수 있도록 고안된 구조이다. 강제매각기간을 설정하는 것만으로 Legal Tail의 이러한 의미가 구현되는 것은 아니며, 적절한 조달구조를 가져갈 경우에만 Legal Tail구조가 제대로 작동하게 된다.

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