미분양이 내집마련의 돌파구
‘핑계없는 무덤’이 없듯이 왠지 미분양물량을 덥석 집기엔 찜찜한 면이 많다. 아파트 분양시장이 극도로 양극화되며, 분양받는데 청약대기표까지 필요한 사업장이 있는가 하면, 미계약 적체현상으로 입주를 앞둔 깡통아파트도 속출하다 보니, 선 듯 미분양사냥을 나서기도 헷갈리는 시기다. 특히, 다주택자에 대한 규제나 주택담보대출 강화조치는 미분양 수의계약을 고민하는 이들의 발목을 잡고 있기도 하다.
하지만, 추석이후 아파트 시장 상황이 달라졌다. 9월초만해도 미분양적체가 장기화될 것만 같았던 서울,수도권 단지들이 100%계약완료를 선언하며, 미분양물량이 잦아들고 있기 때문이다. 마치 옥석을 골라낼 혜안이 있다면 두고두고 효자 노릇을 할 미분양물량 잡기에 혈안이 된 듯싶을 정도다. 마치 작년 6월을 보는 듯 한데, 송파구 거여동에 선보였던 쌍용스윗닷홈 2차가 그런 사례였다. 거여역 도보 1분 초역세권이었지만, 단지규모가 작은 터라 2~3개월가량 물량이 소진되지 못하고 있었는데, 8월말 거여/마천뉴타운과 송파신도시 건설계획이 발표되자 언제 그랬냐는 듯 수혜를 바라는 계약자들로 바로 잔여세대를 털어낼 수 있었다. 최근엔 판교와 파주 운정, 은평뉴타운 등, 공기업의 분양가 폭등행진이 실수요자들의 발길에 불을 붙여 인근 미분양 단지의 계약률이 급등하는 현상이 발생되고 있는데, 당장 보기엔 흠결이 많더라도 장기적 시장호재가 이를 상쇄하며 분양단지의 가치를 올려줄 것이 예상된다면, 실수요자들이 몰려들며 꾸준히 물량이(미분양/미계약)이 소진될 수 있다는 반증일 것이다.
게다가, 유망지구일수록 청약경쟁률은 치열하고 전매금지/재당첨금지(3~10년)란 핸디캡으로 유동성이 떨어지는 게 사실이므로 무조건 일반 청약시장에 매달릴 수만은 없는 일이기도 하다. 여건이 된다면 본인에 처지에 적당한 유망 미분양물량을 노려보는 것도 현명하다.
향후 분양원가가 공개되고, 추가 신도시가 개발되더라도 내년 상반기까지 수도권의 가격상승불안은 잠재된 상태다. 서울은 말할 것도 없고, 파주 운정지구 고분양가 바람이 불었던 파주권역은 추석이후 미분양물량이 소진된 지 이미 오래다. 미분양 물량의 인접지에서 향후 고분양가로 나올 물량이 많다던가, 장기적으로 가격상승요인이 있다면, 미분양이 유망사업장으로 재탄생되는 것은 시간문제니, 지금 움직여도 좋겠다.
지방시장의 경우는 타절사태까지 발생된 것도 사실이지만, 수도권 시장은 판교낙첨자가 시장에 가세하며, 분양열기가 뜨거운 편이다. 수도권 아파트 시장이 연일 오름세를 보이고 있는 상황이라, 뛰는 집값에 마음이 너무 조급하다면, 지금 미분양물량의 옥석을 가려 내집마련의 돌파구로 삼는 것은 어떨까?
미분양 물량 고르는 법
알짜 미분양물량을 고르려면 이것저것 꼼꼼히 따져봐야 한다. 최근엔 청약경쟁률이 높아도 실제로 계약이 이뤄지지 않는 경우가 많다. 이러한 사업지들은 당첨자 자격미달로 인한 미계약분이라던지, 회사보유분이라는 식으로 높은 청약률만을 내세워 계약자를 현혹하기 마련이다. 첫째, 청약률과 계약률이 왜 다른지 꼼꼼하게 분석해 미분양된 원인을 따져보자.
둘째, 흠결이 있는 미분양아파트더라도 장기적 중첩호재가 있다면 선택해도 좋다. 강남권역, 화성동탄주거벨트, 기업도시, 역세권 등, 앞으로도 사람들이 찾아갈만한 곳이라면 즉, 유효수요가 지속될만한 호재를 지녔다면 선택해도 무방하다.
셋째, 중도금 대출이 여유로운 미분양/미계약아파트도 좋다. 다만 지렛대 효과는 신중히 노려야 한다. 아무단지나 덥석 잡으면 깡통되기 십상인데, 융자혜택이 좋으면 금상첨화겠지만, 그러다 눈물의 손절매할 일이 생길지도 모른다.
넷째, 미분양은 로얄층이 드문 경우가 대부분이다. 그럴 땐 준공후 미분양을 살펴봐도 좋다. 한꺼번에 중도금/잔금 마련은 벅차지만 입주가 빠르고, 완공된 단지라 모든 것을 확인하고 들어갈 수 있는 장점이 있다. 최근엔 일부러 80% 건설후 후분양하는 단지들도 많아, 준공후 미분양의 개념이 많이 희석되기도 했다. 그러나 미분양APT의 혜택이 많은데도 아직도 미분양으로 남아있는 데는 그만한 이유가 있으므로 이를 잘 살펴보는 것이 중요하다.
미분양 장점
1. 미분양은 청약통장이 필요없다.
청약통장을 사용하지 않기 때문이다. 따라서 5~10년내 재당첨 금지 적용에서 제외된다. 또한 지방거주자의 경우 서울지역에 순위내 청약은 하지 못하지만 미분양분은 선착순 계약이 가능하다.
2. 여러 혜택이 있다.
건설업체들이 미분양을 빨리 소진하기 위해 계약금을 할인해 주거나 계약금 분납, 중도금 무이자 융자, 이자후불제, 잔금이월, 샤시 무료 시공 등의 혜택으로 수요자들을 유인한다.
3. 가격면에서 유리하다.
분양가는 갈수록 상승하기 때문에 동급의 아파트라면 최근에 분양한 아파트보다 미분양아파트의 분양가가 더 저렴하다. 더 일찍 분양되었기 때문이다.
4. 동·호수 지정을 내 마음대로 할 수 있다.
추첨에 따른 방식이 아니라 미분양아파트는 선착순으로 분양되기 때문에 먼저 선점하는 자가 집주인이 된다.
미분양 주의점
1. 갖은 유인책에 혹하지 마라
미분양아파트는 앞서 말했듯 푸짐한 혜택에 혹해 덥석 계약하는 경우는 낭패를 보기 쉽상이다. 분양받을 때는 좋아보여도 막상 입주할 때에는 호재가 없을 수도 있기 때문이다.
2. 주변 시세와 비교해보라.
요즘에 분양되는 업체가 미분양이 되는 이유 중 하나가 분양가가 너무 높다는 점이다. 주변시세보다 턱없이 높게 분양가를 책정해 건설업체들이 스스로 뱃속을 불리려고 하기 때문에 필히 주변시세와 비교해 보고 결정해야 한다. 다만 분양가가 비싸더라도 장기적인 호재가 있다거나 교통여건이 개선되어 장기적으로 주거환경이 좋아지는 곳이라면 고려해 볼만하다.
3. 아파트를 관찰해라.
주택 내부설계와 단지 내 배치가 잘 이뤄졌는지 확인하고 주위에 혐오시설은 없는지, 편의시설은 충분한지, 교통여건은 좋은지 등 주변환경을 분석해야 한다. 그래야 나중에 매도하기도 쉽고 가격도 오르기 때문이다.
4. 완벽한 미분양은 없다
향후 가격 상승력은 살펴보되, 모든 조건을 갖춘 미분양 물량을 고르는 것은 바람직하지 못하다. 그런 미분양을 찾기가 쉽지 않고 시간만 낭비할 수 있기 때문이다.
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