11.15 부동산시장 안정화방안에 따른 행동요령
이와 함께 용적률 상향조정, 녹지비율 조정, 기반시설설치비용 국고부담 확대 등을 통해 현재 작업중인 6개 신도시의 공급물량을 애초보다 최대 11만 가구까지 늘리고 공공택지 내 분양주택의 분양가를 20~30% 인하키로 했다.
공급물량은 분당(㏊당 197명)의 개발밀도에 맞춰 김포를 5만3천 가구에서 최대 7만4천 가구로, 파주 3단계지역을 2만8천에서 4만1천 가구로, 양주를 2만6천500에서 3만7천 가구로, 송파를 4만6천에서 6만 가구로, 평택을 6만3천에서 9만8천 가구로, 검단을 5만6천에서 7만6천 가구 등으로 늘릴 예정이다.
여기에 내년 초 발표될 600만평 가량의 분당급 신도시계획과 기존 수원 광교, 파주 1,2차 등을 포함하면 앞으로 5년 내 수도권 신도시에서만 55만 가구가 쏟아져 수급불안은 어느 정도 해소될 전망이다.
정부는 아울러 택지사업절차에서 지구지정과 개발계획 수립을 동시에 진행하고 두 차례 실시해야 했던 환경영향평가를 한차례로 줄이는 등의 방법으로 신도시에서의 주택 첫 공급시기를 6개월~1년 정도 앞당기기로 했다.
정부는 이를 통해 공공택지 내 분양가격을 20~30% 내린 평당 700만-1천100만원으로 낮춰 고분양가로 인해 주변 집값이 들썩이는 악순환의 고리를 차단키로 했다.
공공기관 수용방식에 의한 도시개발사업과 경제자유구역 개발사업지구 내 주택도 2007년부터 분양가 상한제를 적용할 방침이다.
정부는 민간 주택공급 확대를 위해 다세대.다가구의 주차장 규정 및 동간 거리를 완화하고 전용 18평 이하 소형 오피스텔의 난방설치를 허용하는 등 규제를 완화하고 계획관리지역 내 용적률의 최대 200%까지 상향조정, 주상복합아파트에서 아파트 비중 확대 등을 추진할 계획이다.
아울러 공급물량, 시기, 분양가 등을 명시한 공급확대 로드맵을 구체적으로 제시해 공급부족에 대한 수요자들과 시장의 우려를 불식시키고 과도한 가격상승을 막는 데 필요한 정보를 제공한다는 방침이다.
정부는 15일 발표할 대책과 함께 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과, 초과이익 환수 등 기존의 투기억제책을 계속 추진하고 부동산 가격 급등 지역에 대해서는 집중단속과 세무조사를 실시하기로 했다.
▶ 11.15 부동산 종합 대책이후 청약요령
청약자들은 어떻해야 할까? 정부가 공공이건 민간이건 모든 물량에 대해 분양원가를 공개한다니, 분양가가 싸지길 바라며 내년까지 기다려야할까? 아니라고 본다. 모든 정책에는 순기능과 역기능이 있기 마련이다. 신도시 추가개발과, 원가공개, 후분양이 단기적으론 분양가 인하와 분양시장 안정에 기여하는 면이 없지 않겠지만, 민간택지의 원가공개에 건설업체들의 반발이 심해 민간까지 확대될 수 있을지 미지수인데다, 분양가제도개선위가 발족되더라도 민간업체의 분양원가와 적정이윤을 정확히 판단해내는 것 자체가 어려울 수 있다. 후분양으로 당분간 주택공급이 위축되면, 장기적인 집값의 불안요인이 되기도 한다. 분양가가 싸진다고 치자! 그렇다고 청약자의 당첨확률이 높아질까? 그건 아니다. 분양시장에서 기대할 수 있는 차익이 많을수록 시장에 많은 청약자가 몰리고 개별당첨확률은 그만큼 떨어지게 된다. 실수요자들이 몰려들며 분양시장은 그만큼 치열해 지는 것이다.
때문에, 분양시장의 전반적인 청약전략기조는 유망(택지개발)지구 분양물량 중, 당첨확률이 높은 지구에 집중하는 청약계획을 세우 돼, 유망물량의 분양일정표를 짜두고, 순차적으로 청약해보는 것이 좋을 듯싶다. 한 곳에 당첨되면, 나머지 유망지역 청약을 포기해야하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있을 수 있으나, 남아있는 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 만큼 유망지구에 적극적으로 청약하는 것이 현명한 방법일 수 있다. 하지만, 자기자금 마련없는 무모한 청약은 금물이다. 담보대출규제가 투기지역에서 투기과열지구로 확대된데다, 제2금융권도 압박하고 있어 중도금 마련에 애를 먹을 수 있으니, 자금계획도 꼼꼼히 세우고 청약에 임할 필요가 있다.
연내에 송도신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 용인 흥덕지구 등 유망택지에 간헐적으로 선보일 물량이 있으니, 알짜물량에 목말랐던 청약자들은 이들 지역에 적극적인 대시가 필요하다. 2005년 11월 재개된 생애최초주택구입자금이 11월 마감되고, 전용면적 25.7평형초과까지 확대된 원가연동제 등이 실수요자들의 내집마련 기회를 열어주고 있으니, 하반기 분양물량을 통한 재테크 적극 활용할 필요가 있다.
① 하반기 유망물량
일단, 판교 낙첨자는 향후 택지개발지구 분양물량 중 유망 지구에 집중하는 청약계획을 세우는 등, 대체청약지에 대한 계획이 필요하다. 특히, 2008년 분양시장을 실수요자 중심으로 바꾸기 위해 공공택지내 모든 중소형 주택의 청약자격을 무주택자로 한정하고, 추첨제에서 가점제로 분양제도를 개선하는 가하면, 지난 8월 18일부터 3자녀 이상 가구는 이미 특별분양대상에 포함되는 등, 전체 청약제도 로드맵을 바꿀 예정이기 때문에, 제도가 단계적으로 도입되기 전, 유주택자는 1~2년새 청약통장을 사용하는 것이 좋기도 하다.
그러한 곳으로는 마포구 하중동 GS자이, 성동구 성수동 현대건설, 성남시 도촌지구가 있다. 하중동 자이는 하중동 18-2번지 일대에 단독주택을 재건축하는 아파트로 총 488가구 중 75가구를 일반 분양한다. 지하철 6호선 광흥창역이 도보 3분거리에 있으며 강변북로 이용이 용이한 것이 장점이다. 성수동 KT부지에 들어서는 현대아파트는 2호선 성수역이 도보로 6분거리의 역세권아파트로 전세대가 일반분양분이라 로얄층 당첨확률이 높은 알짜 분양물량이다.
성남 도촌지구는 대한주택공사가 개발하는 분당 야탑동과 광주시 사이에 위치한 24만2천여평 규모의 택지개발지구이다. 성남시 중원구 도촌동 일대로 야탑동과 붙어 있기 때문에 분당의 기반시설을 이용할 수 있고 판교신도시의 후광효과도 바랄 수 있을 것으로 보인다. 게다가 주변이 구릉지 환경으로 주거환경이 쾌적하다. 11월경 주공에서 408세대를 공급하는데, 2002년 6월28일 이전부터 거주한 사람에 한해 지역우선 자격을 줄 예정이다.
인천지역에서는 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시 등의 분양물량이 유망하다. 인천 송도국제도시는 송도 앞 바다를 메워 만든 곳으로 바다가 한눈에 들어오는 자연환경을 최대한 살린 환경친화적인 국제도시로 탈바꿈하고 있다. 또 송도는 경제특구여서 각종 세제와 부담금 감면, 주거, 교육, 의료 여건 등에서 외국인들이 투자하기에 유리한 지역이므로 이런 요인들이 송도 집값 상승을 견인해 왔는데, 이밖에도 2008년 완공 목표로 제2연육교가 건설 중이어서 교통 환경도 좋아질 것으로 예상된다. 2006년 하반기 포스코건설과 인천도시개발공사, GS건설이 약 2481세대를 토해낼 계획에 있다.
이밖에도 고양시 행신지구, 의왕시 청계지구도 하반기 쏟아지고, 2007년엔 파주신도시, 광교신도시 등 유망물량이 많은 편이다.
판교와 매우 인접한 용인지역 등의 길목을 노리는 것도 좋다. 올해 주목할 분양물량으로는 동천동에서 삼성물산이 시공하는 2515가구(33~75평형)다. 내년초 첫 선을 보이는데, 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 동천지구 아래에 위치한 신봉·성복지구 기존 아파트도 높은 프리미엄이 형성되어 있다. 유망 분양물량으로는 GS건설 등이 연말, 늦어지면 내년에 성복동에서 중·대형 평형으로 구성된 4000여가구를 연달아 선보일 예정인데, 대부분 사업장이 2005년 초부터 분양이 지연돼 온 단지라 이를 노리는 대기청약자가 많은 편이다.
② 청약제도 변경
전반적인 분양시장의 큰 틀이 바뀌는 부분에 대한 대비도 필요하다. 기존 청약통장 가입자들은 향후 바뀌는 청약제도를 미리부터 꼼꼼히 살펴봐야한다.
무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 청약시장이 더 유리하게 바뀌는 만큼, 새 제도 적용을 기다리면서 유망지역에 순차적으로 도전해보는 것이 좋을 것이다. 가점제로 바뀌면, 나이가 많거나 부양가족이 많거나, 소득수준이 적은 이가 가산점이 더 배정되기 때문에, 지금보다 민영주택에 당첨될 확률이 훨씬 높아지게 되는 것이기 때문이다.
반대로 2008년 청약제도가 바뀌게 되면 타격을 입는 청약통장가입자들도 적지 않은데, 제일 많이 박탈감을 느끼는 이들은 소형아파트에 청약이 가능한 부금·예금 가입자 중 1주택자들이다. 분양시장을 통해서 아파트 갈아타기를 계획한 이가 상당수라고 봐야하는데, 이런 이들에게는 황당한 소식일 수밖에 없다. 사실, 지금은 투기과열지구내 전용면적 25.7평형이하라도 25%정도는 1주택자에게도 청약기회가 주어지는 추첨제라면, 2008년부터는 아예, 청약기회가 없어지는 것이나 다름없기 때문이다. 그리고 애초 논의됐던 부분도 민간택지는 아닌, 공공택지부분만이어서 분양시장 파장이 더 크기도 하다.
그렇다면, 전용면적 25.7평형이하 청약예·부금을 갖고 있는 유주택자들은 어떻게 해야 하는 걸까? 여유자금이 있는 이들은 가점제가 적용되지 않은 중대형평형 청약예금으로 예치금을 증액하는 것이 현명하다. 증액한 평형에 청약하려면 1년간 기다려야 하니까 늦어도 내년안엔 증액해야 한다. 그리고, 현재 전반적인 분양시장의 분위기가 좋지 못한 것이 사실이지만, 나홀로 사업장이나 적체현상이 없는 인기택지의 경우는 분양시기를 미리 CHECK해 적극적으로 분양받는 것이 좋다. 특히 원가연동제 적용이 되는 택지라던가 유망 지역엔 적극 적으로 청약해야한다.
반대로, 청약저축가입자는 본래부터 가점제로 당첨자를 가리고 있어 이번 청약제도 개편 후폭풍을 걱정하지 않아도 돼지만, 가점제 도입으로 당첨확률이 떨어지는 사회초년생들은 예금, 부금에 가입하기보다는 청약저축에 활용해 국민임대아파트에 입주한 후 계좌부활을 통해, 분양이나 분양전환 가능한 임대아파트를 노리는 것도 좋으리라고 본다.
▶ 11.15 부동산 종합 대책이후 매매요령
폭등에 의한 수요자들의 심리적 저항선이 가격상승을 주춤하게 하고 있고, 종합대책과 계절적 비수기가 겹치면서 한동안 가격이 보합세를 유지할 뿐 내년상반기까지 집값 불안요인은 상존해 있는 상태다. 즉, 정책의 효과는 단기간, 일부분에 그친다고 본다. 수도권 매매시장은 2007년 상반기까지 상승 내지 강보합세를 지속할 것으로 보인다. 1가구 2주택 양도세중과, 보유세 강화, 담보대출규제, 재건축억제 등, 시장을 억누르는 규제장치가 상존해 있지만, 최근의 집값 상승은, 좋은 주택을 구입하려는 실수요자들이 훨씬 더 많은데 있기 때문이다. 실제 공급이 부족하여 가격이 상승하는 현상을 막는 데는 한계가 있을 수밖에 없고, 이 중에서도 재테크에 유리한 수도권 주택에 수요가 집중되는 현상은 당분간 지속될 수밖에 없다.
게다가, 대부분의 주택구입 실수요자들은 후분양이나 원가공개를 하더라도 생각보다 분양가 인하효과가 적을 것이라는 우려나, 경기회복속도에 발맞춰 꺾여버린 금리인상기조가 장기 유동성을 지속시킬 것이라는 점, 대선레이스로 접어들며 정부가 추가 규제책을 내놓기 힘들 거라는 생각을 이미 염두에 두고 있어 당분간 집값이 떨어질 만한 요인을 찾기도 어려운 상태다.
그렇다면, 내집마련을 목표로 한 수요자들은 어떻게 해야 할까? 주택 매수의 적기는 언제란 말인가? 무주택자중 향후 가점제에 유리한 처지라면, 정부가 공급하는 유망공공택지에 청약해도 좋겠지만, 청약통장이 없어 분양시장을 노리기도 어렵다면 지금이라도 자기만의 틈새상품을 찾을 필요는 있다.
① 저평가된 아파트가 재테크의 첩경
종전보다 강화된 담보대출규제 때문에 자기자금 여력없이 도전하기는 어렵게 됐다. 특히, 자금여력이 부족하거나, 분양시장을 노리기 어려운 무주택자들, 갈아타기를 염두에 둔 유주택자들 상당수는 수도권 주택 구입대열 최전선에 내몰린 셈이다. 2006년말 수도권 집값상승에 광풍이 불며, 누구나 말하는 괜찮은 지역은 가격이 가파르게 올라, 꼭 상투잡일 것만 같고, 그래도 더 오를 것 같아 어떻게 해서라도 매물을 잡고 싶긴 하나, 내가 가진 여윳돈은 대출끼고 전세끼고도 모자라니, 어찌해야할지 모르겠다는 이들이 상당수인 것이다. 특히 이들 대부분은 실수요자기는 하나, 좋은 주택을 구입해 재테크를 병행하려는 목적이 강하고, 충분한 매입비용을 갖고 있기보다는 뛰는 집값과 분양가에 조급해질 대로 조급해진 상황이라, 원하는 지역이나 아파트에 비해 여유자금이 부족한 이들이 태반이다.
그럴 땐, 한 단계 눈을 낮춰 유효수요가 몰리는 지역, 인근의 저렴하고 저평가 된 단지로 눈길을 돌리는 방법이 있겠다. 특히 호재가 있는 지역의 저평가 아파트는 차후 재평가를 받을 수도 있고, 향후 주변지역에서 고분양가로 공급이 예정돼 있는 지역이라면, 가격상승은 시간문제라고 본다. 파주와 은평, 용인지역의 선례를 보면 알지 않는가. 똥도 묻어두면, 두엄이 되는 법! 지금은 저평가 돼있지만, 향후 진주로 재탄생될 지역을 찾는 것이 중요하다고 본다. 누구나 알 수 있는 넘버 원 아파트도 좋지만, 자금여력이 없다면, 저평가된 아파트를 찾는 것이 재테크의 첩경일 것이다. 왜냐하면 투자액대비 수익성이 높아 만족감은 높을 테니까
서울 성동구 행당동과 응봉동, 금호동 일대는 왕십리 뉴타운사업과 서울숲 인근 뚝섬 상업용지 개발, 성수동 재정비촉진지구 추진, 성수대교를 두고 강남 압구정동과 마주하고 있어 실수요자들이 관심을 가질 만하다. 한강변에 있어 강 조망도 가능하고, 향후 뚝섬상업용지 주상복합이 고분양가에 분양될 예정에 있어 후광효과를 기대해 볼만하다.
경기도 광주시 오포나 곤지암쪽 추가신도시 물망지도 유망하다. 분당 서현동과 수내동에 접해 있는 오포나, 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공), 제2외곽순환도로가 맞물리는 곤지암일대가 상당히 저평가 돼있는 편이다. 곤지암의 경우 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 좋아질 예정인데, 산세가 좋아 환경프리미엄을 원하는 이에게 추천할 만하다.
성남시 태평동, 성남동 구도심일대는 구도심재개발 붐으로 인근 재개발지분 가격상승이 가파르긴 하지만, 판교개발과 주거환경개선사업으로 향후 꾸준한 가격상승이 기대된다. 이밖에, 경제특구로써 향후 고분양가로 분양물량이 쏟아질 인천 송도동 일대나, 수원 광교신도시나 용인 서천·흥덕지구 후광효과가 기대되는 용인 상현동과 서천동 일대도 좋다.
② 미분양은 내집마련의 돌파구
‘핑계없는 무덤’이 없듯이 왠지 미분양물량을 덥석 집기엔 찜찜한 면이 많다. 아파트 분양시장이 극도로 양극화되며, 분양받는데 청약대기표까지 필요한 사업장이 있는가 하면, 미계약 적체현상으로 입주를 앞둔 깡통아파트도 속출하다 보니, 선 듯 미분양사냥을 나서기도 헷갈리는 시기다. 특히, 다주택자에 대한 규제나 주택담보대출 강화조치는 미분양 수의계약을 고민하는 이들의 발목을 잡고 있기도 하다. 하지만, 옥석을 골라낼 혜안이 있다면 두고두고 효자 노릇을 할 것이 미분양이다. 당장 보기엔 흠결이 많더라도 장기적 시장호재가 이를 상쇄하며 분양단지의 가치를 올려줄 것이 예상된다면, 실수요자들이 장기적인 차원에서 접근해 볼만하다. 게다가 유망지구일수록 청약경쟁률은 치열하고 전매금지/재당첨금지(3~10년)란 핸디캡으로 유동성이 떨어지는 게 사실이므로 무조건 일반 청약시장에 매달릴 수만은 없는 일이니, 여건이 된다면 본인에 처지에 적당한 유망 미분양물량을 노려보는 것도 현명하다. 향후 분양원가가 공개되고, 추가 신도시가 개발되더라도 2007년 상반기까지 수도권의 가격상승불안은 잠재된 상태다. 서울은 말할 것도 없고, 파주신도시 고분양가와 신도시추가확대 바람이 불었던 파주권역은 미분양물량이 소진된 지 이미 오래다. 미분양 물량의 인접지에서 향후 고분양가로 나올 물량이 많다던가, 장기적으로 가격상승요인이 있다면, 미분양이 유망사업장으로 재탄생되는 것은 시간문제니, 지금 움직여도 좋겠다.
③ 분양전환예정인 저렴한 임대아파트
임대아파트에는 주택공사, 도시개발공사 등에서 공급하는 공기업 임대아파트와 민간업체들의 민간 임대아파트로 크게 나뉜다. 이 중 공공임대와 민간임대 아파트는 분양 전환이 되는 아파트이다. 분양 전환 임대아파트는 적은 자금으로 내집 마련을 할 수 있는 하나의 재테크 방법으로 살펴 볼 필요가 있다. 공공임대 아파트는 5년 혹은 10년 임대 기간 만료 후 무주택 임차인 우선으로 분양 받을 수 있다. 민간 임대는 입주 후 2년 6개월만 지나면 임차인은 임대사업자와 협의하여 분양 전환 받을 수도 있다. 이러한 분양전환아파트는 우선 현재 거주중인 무주택 임차인에게 분양 받을 수 있는 권리가 주어지고 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양 할 수 있다. 분양전환 아파트의 장점은 임대주택법에서 분양전환가격은 ‘건설원가와 감정평가금액의 산출평균가액으로 한다.’고 규정하고 있어 분양전환 아파트는 인근의 동일평형 아파트에 비해 가격이 약 10-15% 이상 낮다. 또한 분양전환 임대아파트가 입지한 곳은500가구 이상의 대단지가 많고 택지개발지구에 위치한 단지도 있어 기반시설 등을 잘 갖추어져 있다. 단, 임대로 거주해 분양을 받을 경우 본인이 수리를 해야 한다는 점과 임대 아파트라는 브랜드네임의 상대적 사회적 저평가되는 점은 고려해야 할 것이다.
④ 개발호재가 있지만 제대로 반영되지 않은 APT
대부분이 최첨단 미래 정보기술의 집약되는 도시로 상암동 디지털미디어시티(DMC)만 기억할뿐, 공릉동 NT·IT산업단지에 대해 잊고 있는 경우가 있다. 공릉동 NT·IT산업단지는 노원구 공릉동 일대 4만 5,000여평에 들어서는 NIT(나노기술인 NT와 정보기술 IT의 접목)산업단지 테크노파크로 2010년까지 4,700억원이 들여 조성될 전망이다. 30여곳의 LG필립스 협력업체, 삼성전기를 비롯해 나노 관련 업체 10여개사 등이 프로젝트에 참여하고 KIST, 서울산업대, 연세대 등 12개 대학 연구소가 입주해 산학협력을 추진하게 된다. 그 동안 서울 동북권은 안정된 주거여건만을 보유한 지역임에도 불구, 이렇다 할 산업단지가 존재하지 않은 것이 사실이였으나 최첨단 산업단지 조성 계획이 확정됨에 따라 노원구 일대의 기존 아파트 선도 지역이 바뀔 것으로 예상되고 있어 이 일대 아파트를 눈여겨봐도 좋겠다. 전통적인 실수요자를 중심으로 한 매매수요 및 전세수요자가 풍부한 노원구 지역도 공릉터널 인근지역을 중심으로 주택가격 상승이 예상된다. 개발호재가 있지만 제대로 반영되지 않은 지역으로는 은평구 수색동과 남양주시 덕소도 있다. 수색동의 경우, 경의선과 인천국제공항철도가 현재 6호선 수색역 환승역으로 예정되어 있어 교통의 편리성이 크게 증대될 것으로 예상되고 상암지구의 후광효과도 기대된다. 덕소는 구리의 인창, 수택지구와 비교해도 손색이 없고, 중앙선 개통과 한강조망과 암사대교 개통예정 등의 호재로 가격상승여력이 있다고 보여지낟.
⑤ 광역교통망 확충에 따라 사통팔달로 등극할 신역세권
광역교통망 확충 계획에 따라 조만간 교통이 좋아질 지역을 선택해도 좋다. 서울과 접근성이 뛰어난 경인지역의 외곽도 생각해볼만 하다. 세금부담으로 자주 사고파는 관행이 깨지면서, 한번사면 3~5년이상 보유하는 경우가 늘고 있기 때문에, 그동안, 광역버스나, 전철, 도로 등이 확충된다면, 상대적으로 저렴한 비용으로 교통이 좋은 미래역세권을 선점한 셈이 된다. 9호선, 경의선, 경원선, 분당선, 신분당선, 별내선(8호선연장), 경춘선, 국도3호선 우회도로, 서울~춘천고속도로, 제2영동고속도로, 서울외곽순환도로, 제2외곽순환도로 등 신역세권으로 탄생될 곳은 많다.
아는 만큼 보이고 듣는 것을 넘어서, 아는 만큼 버는 시대다. 같은 지역내에서도 인기아파트와 비인기아파트의 차별화가 뚜렷한 편이고, 자주 팔고 살수 없는 세금문제가 걸려있음으로 한번 살 때 신중히, 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤, 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하고, 도로시설과 학교시설, 생활편익시설, 발전호재 등도 두루 살펴 거래하는 것이 중요하다.
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